国务院颁布的《物业管理条例》已于今年9月1日起施行，市政府日前批转市房地资源局《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》，作为市人大常委会修订《上海市居住物业管理条例》前，规范和解决本市物业管理实际操作问题的过渡性政府文件。记者昨天就市民关注的有关问题，采访了市房地资源局副局长马云安。

　　问：《物业管理条例》与《上海市居住物业管理条例》相比，在业主大会、业主委员会的职责上作了重大调整。成立业主大会应具备哪些条件？

　　答：一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年，就可以成立业主大会。

　　业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，100平方米以上的，每100平方米计一票，100平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30％。

　　问：业主通过召开业主大会会议行使在物业管理活动中的权利，召开业主大会会议可以采用何种方式？一些业主人数较多的物业管理区域如何召开会议？

　　答：可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。若业主人数超过100人时，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　问：《物业管理条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业，本市有何具体操作办法？

　　答：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　问：本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化？

　　答：新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，仍按市政府有关维修基金的规定执行。

　　新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。（记者/王蔚）·········（来源：文汇报）