建设部副部长谈房地产市场

http://www.sina.com.cn 2003年09月18日12:32 扬子晚报

　　今天上午10点，国务院新闻办副主任李刚主持新闻发布会，建设部副部长刘志峰、建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾、建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业化促进中心主任沈建忠出席新闻发布会介绍全国房地产工作基本情况并回答记者提问。

　　刘志峰：房地产工作政府关心，广大居民关心，金融界关心，开发商也很关心，可以说社会各方面都很关心。总体上看，全国房地产市场发展是健康的，但是，在市场快速发展

的过程中也存在一些问题，特别表现在下面几个方面：一是地方投资过大，价格增长过快。二是部分地区房地产结构性矛盾比较突出，一些地方大户型、高层建筑、高档项目销售不畅，普通住房和经济适用房供应不足。三是住房供应体系还需要进一步健全，市场投入体系尚不能适应居民的住房需要，适合我国国情的住房保障制度还需要建立和完善。四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。

　　针对房地产发展中存在的问题，建设部配合有关部门做了大量的调查研究和论证工作，听取了居民、开发商、专家学者包括新闻界朋友的很多意见，向国务院提出了有关促进房地产健康发展的建议。8月份，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，9月1日经国务院同意，建设部召开了全国房地产工作会议，吴仪副总理到会作了重要讲话。

　　《国务院通知》和吴仪副总理的讲话都进一步明确了有关房地产发展的指导思想和政策措施。首先要坚持市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在房地产业中的作用。一是建立公开、公正、公平的市场运营规则，健全市场服务体系，建立和完善市场预警预报系统。二是继续国有住房改革，搞活住房二级市场。三是加大机构调整力度，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。其次，切实行使好政府职能。在市场经济条件下，政府在住房方面的职能主要有下面三项：一是住房保障职能，加强经济适用房建设和管理，完善联合住房制度，强化住房公积金的归集和使用。二是宏观调控职能。制定房地产业与住宅建设发展规划，强化城乡规划、土地供应和金融管理，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。三是市场监管职能。加强对房地产企业和从业人员的资格管理，深入开展房地产市场专项整治，依法惩处各种违法违规违纪的行为，维护公平竞争的市场环境。

　　中央电视台记者：第一，今年8月份国务院下发了《促进我国房地产市场持续健康发展的通知》，今年6月份央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务的管理办法》，两个文件有哪些关系？是否存在一些矛盾的地方？

　　刘志峰：1998年国务院宣布在全国范围内住房实物分配停止，居民消费观念发生了很大变化，负债买房，也就是贷款买房这样一种观念越来越被广大居民所接受。因此，1998年以后，房地产信贷，特别是个人住房贷款发展很快。应该讲，金融在这几年房地产发展特别是支持个人住房消费发挥了很好的作用。第二，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要继续加大支持力度，我们鼓励好的房地产企业做大做强。第三，加强房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的管理力度，建立个人申请系统，完善房地产登记制度，防范金融风险。

　　德国金融报驻中国记者：您刚才已经提到银行业对于房地产市场的开发起了支持性的作用。中国有多少对于房地产的投资是来源于银行的？

　　刘志峰：金融是整个经济发展的血液，房地产的快速发展离不开金融的支持，但同时我们也要防范金融风险。就全国来讲，开发贷款和个人住房贷款占金融贷款的比例和发达国家相比，我们还是比较低的。据我所知，发达国家房地产开发贷款和个人贷款占整个贷款总量的30％左右，我们目前全国开发贷款和个人贷款余额占整个贷款余额总量的15％左右。当然，全国发展不平衡，有的地方比较高，接近30％，有的地方比较低，有可能是百分之几。尽管目前房地产开发贷款、个人贷款的余额占整个贷款余额的总量还不是太高，但是这几年发展速度很快。因此，在这种情况下，我们一直很重视防范房地产贷款风险的问题。

　　法新社记者：根据一些报道，在中国最大的15个城市当中，住房的空置率大约40％，而在最大的100个城市当中是33％，所以我希望刘部长证实这样的报道。《中国经济时报》有一篇非常长的关于中国房地产市场的报道，它反映了在房地产市场当中的一些腐败问题，特别是在给予土地的划拨以及拆迁方面有非常严重的腐败问题，在安徽有一个住户因为住房问题没有得到妥善解决而自杀了。还有一个是关于银行贷款的问题，现在很多的企业都是向银行贷款，造成很多的国有资产流失，企业贷款的问题上也有很多腐败现象发生。请问中国在房地产市场的不良贷款比例是多少？

　　刘志峰：第一是关于房地产空置率问题。目前国内空置率体系还没有建立。国外空置率是这样，是以全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，这样计算出空置率。中国过去是计划经济体制，在住房问题上实行的是住房分配，推行住房商品化、市场化时间还不是太长，住房公售化程度还不高。像去年，全国城镇建了2500万平方米的住房，但是商品房的开发总量是2.85亿。商品房的开发总量占当年城镇住房竣工总量比例是39.8％。我看到有些媒体报道，说中国住房现在空置率到了20％，甚至超过20％，有的城市到了30％，这样的说法我认为是不科学的，没有依据的。我记得今年7月份，国家统计局公布的数字，商品房空置9700多万平方米，竣工一年以内待销售的住房大概是5400多万平方米。也就是说，建成一年以上到目前还没有卖出去或者没有租出去的住房仅仅是4000多万平方米。4000多万平方米作分子，新房竣工总量和存量住房之和作为分母，大家可以算一下，空置率到底多少。

　　尽管这样，这个问题还是很重要，我们不能回避。目前和国外一样建立空置率体系还有难度，但是我们和统计局商量，到今年底公布的统计数字指标体系要有所调整，我们准备把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为自销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压住房。同时我们要和有关单位合作，要进行研究和国际接轨的住房空置指标体系，进一步加强住房信息预报系统的数据采集和预警预报信息的分析。政府掌握这些数据来加强房地产市场的宏观调控，同时也使消费者、开发商进行理性投资和理性消费。

　　在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间，包括城市规划建设中间，目前确实有大量腐败问题，有些问题还是比较严重的，中央政府、中央纪委对这个问题都十分重视，我们要加大查处和打击力度。一方面加强职业道德教育，加强行业建设，同时对腐败分子、腐败行为给予打击。动迁问题是当前群众上访比较多的问题，有些甚至引发了不幸事件。这个问题已经引起党中央、国务院的高度重视，国务院领导多次批示要尽快解决这个问题。因动迁问题而上访，原因是多方面的。第一，有的城镇不顾当地的经济实力，盲目扩大城市建设和拆迁规模，造成拆迁补偿标准不落实，拆迁安置方案不落实。第二，有的部门不依法行政，不依法办事，工作简单粗暴，擅用强制措施。第三，有的开发企业随便降低补偿标准。当然这里我们也不能否认，也有极少数人通过拆迁，要价太高，甚至是漫天要价。我到好多城市都有这样一句话：拆地拆迁，一步登天。

　　为了做好这项工作，我们还是要充分认识拆迁安置工作的重要性，从贯彻落实“三个代表”重要思想的高度来维护群众的合法权益。坚持量力而行，城市建设规模、拆迁规模一定要和当地的财力，和当地老百姓的实际收入能力相适应，不要盲目扩大拆迁规模。有些地方政府的领导为了追求政绩，搞形象工程，政绩工程，降低老百姓的拆迁补偿标准，这种行为我们是坚决反对的。要坚持依法办事，依法行政。建设部有关条例都有规定，拆迁补偿资金不到位，拆迁方案不落实，不能实施拆迁。我们还要对拆迁主管部门、相关部门和实施拆迁的单位加强管理，违规拆迁，不依法办事我们要严肃查处。拆迁机构，对实施拆迁的单位、对实施拆迁的部门都要依法办事。不按照市场规律办事，不依法办事，比如评估机构按照拆迁单位或者拆迁人的需要任意评估，我们要从资质管理角度加强管理，甚至吊销它的资质。妥善处理历史遗留问题，因为当前上访原因比较多，其中有一条是由于好多历史遗留问题造成的。解决历史遗留问题，有些地方有很多好的经验，在这个基础上，建设部将进一步加强研究，提出政策，也希望各地共同加强研究，妥善处理好这些历史遗留问题。关于房地产不良贷款问题。据我所知，房地产贷款总的资产质量是比较好的。特别是个人住房抵押贷款，质量更好。从全国来讲，不良贷款率在0.5％—0.6％。

　　中国经济时报记者：第一，我们刚才提到的都是房地产市场前期的工作，我们忽略了房地产市场售后服务，事实上最近房地产售后服务矛盾非常激烈，北京社区连续发生几起房地产商和业主之间对簿公堂或者是冲突事件。作为主管部门对这些遗留问题是不是视而不见，或者有什么比较有效的监督力度促使这些遗留问题的解决？第二，9月1日《物业管理条例》实施以后，各类问题都爆发出来，业主为了争取自己的权益而告物业和房地产公司。那么，《物业管理条例》到底保护了谁？

　　刘志峰：物业管理行业在中国来讲是一个新兴行业，这几年发展很快，应该讲物业管理行业从开始到现在，在改善小区居住环境、居住质量上发挥了很好的作用，为扩大就业也发挥了很好的作用，行业发展总体上是健康的，而且我估计下一步发展的速度会更快。但是当前物业管理行业中间确实存在一些问题，不仅业主不满意，物业管理企业也不满意，一些物业管理企业进驻以后，为收不到物业管理费而发愁。因为中国老百姓长期都是住房实物分配和福利低资金使用，住房都?堑ノ环峙洌ノ还芾恚约阂晃镆倒芾矸鸦共幌肮撸庋墓勰罨姑挥腥妨ⅰＮ医惨抵鞑宦猓蛭行┪镆倒芾砥笠凳怯煽⑸滔旅娴淖庸纠词凳┑模た⑸痰睦妫晃ひ抵鞯娜ㄒ妫行┪镆倒芾砥笠凳辗驯冉细撸癖冉喜睢?

　　因此，《物业管理条例》的出台就是要调整物业管理各方的利益关系，既要维护广大业主的权益，也要维护物业管理企业的合法权益。因为条例刚刚发布，建设部也为此专门召开了会议，我们将重点抓好下面几方面的工作，来保证《条例》得到更好的贯彻落实。首先，抓好与《物业管理条例》相配套的有关规章、办法、示范文本的出台，也希望地方各级人民政府加快制定与《物业管理条例》相配套的有关实施细则和办法。第二，加大宣传力度，要让广大业主和物业管理企业了解《条例》，了解规章办法和示范文本等，树立合同意识，通过合同来明确广大业主和物业管理企业的权利和义务，按照合同来解决物业管理的纠纷。第三，建立服务标准和收费标准指导意见，形成分准定级服务收费的机制。第四，按照《条例》规定，对具有一定规模的新的物业，前期物业管理都要进行招投标，实行开发企业和物业管理企业分别经营，改变目前谁建设谁管理的垄断性局面。第五，加强信用体系建设，建立对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格、资质的认定，提高物业管理行业的整体素质。第六，下一步即将开展房地产专项整顿，把物业管理的内容也作为专项整顿的重要内容之一，在物业管理中间发生违法违规行为，积极查处，严厉打击。

　　金融时报记者：在您的材料当中提到有些地区房地产发展过热的问题，哪些地区房地产发展过热更加严重？您对这个问题是不是十分担心？您认为中国人民银行所采取的措施是不是能够解决这样的问题或者您有什么其他措施？

　　刘志峰：目前我们国家有少数地方房地产投资增长过快，土地供应过量，房价上涨也过快，确实有这个苗头。这个问题不但引起了国务院高度重视，也引起了有关省市政府的高度重视。比如上海，这几年房价上涨比较快。上海市政府明确，从明年开始，连续3年每年提供300万平方米的低价位普通商品住宅，价位在2800元—3200元。我认为上海市政府采取这样的措施是完全正确的。浙江杭州也是这几年房价上涨比较快的地区，杭州市政府领导也很重视这个问题，经过调查提出，要增加普通商品房供应，特别是增加经济适用房供应，制定出一套严格的经济适用住房管理办法。因此，对这样一些地区在房地产市场的宏观调控，我是充满信心的。人民银行发布了有关文件，采取了包括加强城乡宏观调控，根据不同地区的不同情况增加土地供应量，加强土地价格调控等措施，我相信中国房地产市场能够得到持续健康发展。

　　李刚：今天记者会到此结束，谢谢各位。