建设部副部长刘志峰就全国房地产现状答问实录

http://www.sina.com.cn 2003年09月18日14:54 工人日报天讯在线

　　据新华网

　　2003年9月18日（星期四）上午10点，建设部副部长刘志峰在国务院新闻办举行记者招待会，介绍我国房地产市场等情况，并回答记者提问。以下为新闻发布会现场实录：

　　[新华网报道]：新闻发布会将于10：00在国务院新闻办公室举行，新闻办副主任李刚

主持新闻发布会，建设部副部长刘志峰、建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾、建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业化促进中心主任沈建忠出席新闻发布会介绍全国房地产工作基本情况并回答记者提问。[09:13]

　　[刘志峰]：我在这里做一个简单的介绍，把时间留给大家提问。房地产工作政府关心，广大居民关心，金融界关心，开发商也很关心，因此，可以说社会各方面都很关心。1998年，国务院召开了深化住宅制度改革，加快住房建设工作会议。1998年以来，在国家宏观政策指导下，深化住房改革推如，居民住房观念发生了变化，住房条件，住房商品化基本建立，房地产投资快速增长，以住宅为主房地产业已经成为国民经济重要支柱产业。[10:04]

　　[刘志峰]：这对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极推动作用。总体上看，全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。[10:05]

　　[刘志峰]：但是，在市场快速发展的过程中也存在一些问题，特别表现在下面几个方面：一是地方投资过大，价格增长过快。二是部分地区房地产结构性矛盾比较突出，一些地方大户型、高层建筑、高档项目销售不畅，普通住房和经济适用房供应不足。三是住房供应体系还需要进一步健全，市场投入体系尚不能适应居民的住房需要，适合我国国情的住房保障制度还需要建立和完善。四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。[10:09]

　　[刘志峰]：针对房地产发展中间存在的问题，建设部配合有关部门做了大量的调查研究和论证工作，听取了居民、开发商、专家学者包括新闻界朋友的很多意见，向国务院提出了有关促进房地产健康发展的建议。8月份，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，9月1日经国务院同意，建设部召开了全国房地产工作会议，吴仪副总理到会作了重要讲话。[10:11]

　　[刘志峰]：《国务院通知》和吴仪副总理讲话都进一步明确了有关房地产发展的指导思想和政策措施。首先要坚持市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在房地产业中的作用。一是建立公开、公正、公平的市场运营规则，健全市场服务体系，建立和完善市场预警预报系统。二是继续国有住房改革，搞活住房二级市场，完善。三是加大机构，调整力度，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。[10:13]

　　[刘志峰]：其次，切实行使好政府职能。在市场经济条件下，政府在住房方面的职能主要有下面三项：一是住房保障职能，加强经济适用房建设和管理，完善联合住房制度，强化住房公积金的归结和使用。二是宏观调控职能。制定房地产业与住宅建设发展规划，强化城乡规划、土地供应和金融管理，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。三是市场监管职能。加强对房地产企业和从业人员的资格管理，深入开展房地产市场专项整治，依法惩处各种违法违规违纪的行为，维护公平竞争的市场环境。[10:15]

　　[中央电视台记者]：第一，今年8月份国务院下发了《促进我国房地产市场持续健康发展的通知》，今年6月份央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务的管理办法》，两个文件有哪些关系？是否存在一?┟艿牡胤剑康诙衲?10月1号在京公房可以正式上市交易，在京公房有50万套左右，请问这些公房的上市，对促进北京居民的住房消费和饱和的二级市场有哪些促进作用？[10:18]

　　[刘志峰]：1998年国务院宣布在全国范围内住房实物分配停止，居民消费观念发生了很大变化，负债买房，也就是贷款买房这样一种观念越来越被广大居民所接受。因此，1998年以后，房地产信贷，特别是个人住房贷款发展很快。应该讲，金融在这几年房地产发展特别是支持个人住房消费发挥了很好的作用。[10:19]

　　[刘志峰]：同时，对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度，我们鼓励好的房地产企业做大做强。第三，加强房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的管理力度，建立个人申请系统，完善房地产登记制度，防范金融风险。[10:26]

　　[刘志峰]：我记得今年8月14日，国务院事务管理局、中共中央事务管理局联合下发了开放房地产市场公房出售交易的通知。这个通知的发布表明了北京市，包括北京市机关、企业、事业各方面，也包括中央机关、在京单位等各方面，房地产市场全面开放。这两方的通知，既考虑中央机关的，重申房改系列，同时也考虑同一地区房改政策，市场开放统一性，因此，我认为这个通知是个好文件，在促进房地产市场发育和发展，在改善居民住房条件，活跃市场都有积极作用。[10:26]

　　[德国金融报纸驻中国记者]：您刚才已经提到银行业对于房地产市场的开发起了支持性的作用。您手上是不是有一些统计数据或者预测数据，就是关于有多少对于房地产的投资是来源于银行的？[10:28]

　　[刘志峰]：金融是整个经济发展的血液，房地产的快速发展离不开金融的支持，但同时我们也要防范金融风险。目前，从全国来看，金融对房地产开发贷款也好，个人住房贷款也好，都比较高，大概是30％—40％。就全国来讲，开发贷款和个人住房贷款占金融贷款比例和发达国家相比，我们还是比较低的。据我所知，发达国家房地产开发贷款和个人贷款占整个贷款总量的30％左右，我们目前全国开发贷款和个人贷款余额占整个贷款余额总量的15％左右。[10:31]

　　[刘志峰]：当然，全国发展不平衡，有的地方比较高，接近30％，有的地方比较低，有可能是百分之几。尽管目前房地产开发贷款、个人贷款的余额占整个贷款余额的总量还不是太高，但是这几年发展速度很快。因此，在这种情况下，一直很重视防范房地产贷款风险的问题。[10:32]

　　[法新社记者]：根据一些报道，在中国最大的15个城市当中，住房的空置率大约40％，而在最大的一百个城市当中是33％，所以我希望刘部长证实这样的报道。中国经济时报有一篇非常长的关于中国房地产市场的报道，它反映了在房地产市场当中的一些腐败问题，特别是在给予土地的划拨以及拆迁方面有非常严重的腐败问题，特别是在安徽有一个住户因为住房问题没有得到妥善解决而自杀了。还有一个是关于银行贷款的问题，现在很多的企业都是向银行贷款，造成很多的国有资产流失，企业贷款的问题上也有很多腐败现象发生。请问中国在房地产市场的不良贷款比例是多少？[10:38]

　　[刘志峰]：第一是关于房地产空置率问题。目前国内空置率体系到目前还没有建立。国外空置率是这样，是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，这样计算出空置率。中国过去是计划经济体制，在住房问题上实行的是住房分配，推行住房商品化、市场化时间还不是太长，住房公售化程度还不高。像去年，全国城镇建了2500万平方米的住房，但是商品房的开发总量是2.85亿。商品房的开放总量占当年城镇住房竣工总量比例是39.8％。[10:40]

　　[刘志峰]：我看到有些媒体报道，说中国住房现在空置率到了20％，甚至超过20％，有的城市到了30％，这样的说法我认为是不科学的，没有依据的。我记得今年7月份，国家统计局公布的数字，商品房空置9700多万平方米，竣工一年以内待销售的住房大概是5400多万平方米。也就是说，建成一年以上到目前还没有卖出去或者没有租出去的住房仅仅是4000多万平方米。[10:42]

　　[刘志峰]：4000多万平方米作分子，新房的竣工总量比或者是新房竣工总量和存量住房之和比作为分母，大家可以算一下，空置率到底多少。尽管这样，这个问题还是很重要，我们要重视这个问题，不能回避这个问题。目前和国外一样建立空置率体系还有难度，但是我们和统计局商量，到今年底公布的统计数字指标体系要有所调整，我们准备把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为自销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压住房。[10:47]

　　[刘志峰]：同时我们要和有关单位合作，要进行研究和国际接轨的住房空置指标体系，进一步加强住房信息预报系统的数据采集和预警预报信息的分析。政府掌握这些数据来加强房地产市场的宏观调控，同时也使消费者、开发商进行理性投资和理性消费。[10:48]

　　[刘志峰]：在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间，包括城市规划建设中间，目前确实有大量腐败问题，有些问题还是比较严重的，中央政府、中央纪委对这个问题都十分重视，我们要加大查处和打击力度。一方面加强职业道德教育，加强行业建设，同时对腐败分子、腐败行为给予打击。[10:49]

　　[刘志峰]：动迁问题是当前群众上访比较多的问题，有些甚至引发了不幸事件。这个问题已经引起党中央、国务院的高度重视，国务院领导多次批示要尽快解决这个问题。因动迁问题而上访，原因是多面的。第一，有的城镇不顾当地的经济实力，盲目扩大城市建设和拆迁规模，造成拆迁补偿标准不落实，拆迁安置方案不落实。[10:51]

　　[刘志峰]：动迁问题是当前群众上访比较多的问题，有些甚至引发了不幸事件。这个问题已经引起党中央、国务院的高度重视，国务院领导多次批示要尽快解决这个问题。因动迁问题而上访，原因是多面的。第一，有的城镇不顾当地的经济实力，盲目扩大城市建设和拆迁规模，造成拆迁补偿标准不落实，拆迁按时方案不落实。第二，有的部门不依法行政，不依法办事，工作简单粗暴，擅用强制措施。第三，有的开发企业随便降低补偿标准。当然这里我们也不能否认，也有极少数人通过拆迁，要价太高，甚至是漫天要价。我到好多城市都有这样一句话：拆地拆迁，一步登天。[10:52]

　　[刘志峰]：第二，有的部门不依法行政，不依法办事，工作简单粗暴，擅用强制措施。第三，有的开发企业随便降低补偿标准。当然这里我们也不能否认，也有极少数人通过拆迁，要价太高，甚至是漫天要价。我到有些城市有这样一句话：拆地拆迁，一步登天。为[10:56]

　　[刘志峰]：为了做好这项工作，我们还是要充分认识拆迁安置工作的重要性，从贯彻落实“三个代表”重要思想的高度来维护群众的合法权益。坚持量力而行，城市建设规模、拆迁规模一定要和当地的财力，和当地老百姓的实际收入能力相适应，不要盲目扩大拆迁规模，特别反对有些地方政府的领导为了追求政绩，搞形象工程，政绩工程，降低老百姓的拆迁补偿标准，这种行为我们是坚决反对的。[10:57]

　　[刘志峰]：坚持依法办事，依法行政。建设部有关条例都有规定，拆迁补偿资金不到位，拆迁方案不落实，不能实施拆迁。我们还要对拆迁主管部门、相关部门和实施拆迁的单位加强管理，违规拆迁，不依法办事我们要严肃查处。拆迁机构，对实施拆迁单位，对实施拆迁的部门都要依法办事，不按照市场规律办事，不依法办事，比如评估机构，按照拆迁单位或者拆迁人的需要任意评估，我们要从资质管理角度加强管理，甚至吊销它的资质。[11:00]

　　[刘志峰]：坚持依法办事，依法行政。建设部有关条例都有规定，拆迁补偿资金不到位，拆迁方案不落实，不能实施拆迁。我们还要对拆迁主管部门、相关部门和实施拆迁的单位加强管理，违规拆迁，不依法办事我们要严肃查处。对拆迁机构，对实施拆迁单位，对实施拆迁的部门都要依法办事，不按照市场规律办事，不依法办事，比如评估机构，按照拆迁单位或者拆迁人的需要任意评估，我们要从资质管理角度加强管理，甚至吊销它的资质。但有些拆迁部门工作简单粗暴，甚至滥用强硬手段，这些人有些要进行教育，有些要进行处理。[11:02]

　　[刘志峰]：妥善处理历史遗留问题，因为当前上访原因比较多，其中有一条是由于好多历史遗留问题造成的。解决历史遗留问题，有些地方有很多好的经验，在这个基础上，建设部将进一步加强研究，提出政策，也希望各地共同加强研究，妥善处理好这些历史遗留问题。[11:03]

　　[刘志峰]：关于房地产不良贷款问题。据我所知，房地产贷款总的资产质量是比较好的。特别是个人住房抵押贷款，质量更好。从全国来讲，不良贷款率在0.5％—0.6％。[11:04]

　　[中国经济时报记者]：第一，我们刚才提到的都是房地产市场前期的工作，我们忽略了房地产市场售后服务，事实上最近房地产售后服务?芊浅<ち遥本┥缜⑸钙鸱康夭毯鸵抵髦涠圆竟没蛘呤浅逋皇录Ｗ魑鞴懿棵哦哉庑┮帕粑侍馐遣皇鞘佣患蛘哂惺裁幢冉嫌行У募喽搅Χ却偈拐庑┮帕粑侍獾慕饩觯康诙镆倒芾硖趵氖凳?9月1号《物业管理条例》实施以后，各类问题都爆发出来，业主为了争取自己的权益而告物业和房地产公司。那么，《物业管理实施条例》到底保护了谁？[11:07]

　　[刘志峰]：物业管理行业在中国来讲是一个新兴行业，这几年发展很快，应该讲物业管理行业从开始到现在，在改善小区居住环境、居住质量上发挥了很好的作用，为扩大就业也发挥了很好的作用，行业发展总体上是健康的，而且我估计下一步发展的速度会更快。但是当前物业管理行业中间确实存在一些问题，群众还不满意，我说群众不满意实际上包括有些物业管理部门，也包括一些业主不满意。物业管理企业不满意，就是物业管理企业进驻以后，为收不到物业管理费而发愁。[11:09]

　　[刘志峰]：因为中国老百姓长期都是住房实物分配和福利低资金使用，住房都是单位分配，单位管理，自己要交物业管理费还不习惯，这样的观念还没有确立。我讲业主不满意，因为有些物业管理企业是由开发商下面的子公司来实施的，它维护开发商的利益，而不维护业主的权益，有些物业管理企业收费比较高，服务比较差。[11:09]

　　[刘志峰]：因此，《物业管理条例》出台就是要调整物业管理各方的利益关系，既要维护广大业主的权益，也要维护物业管理企业的合法权益。因为条例刚刚发布，建设部也为此专门召开了会议，为了贯彻《条例》，重点抓好下面几方面的工作，来保证《条例》得到更好的贯彻落实。首先，抓好与《物业管理条例》相配套的有关规章、办法、示范文本的出台，也希望地方各级人民政府加快制定与《物业管理条例》相配套的有关实施细则和办法。[11:11]

　　[刘志峰]：第二，加大宣传力度，要让广大业主和物业管理企业了解《条例》，了解规章办法和示范文本等等，树立合同意识，通过合同来明确广大业主和物业管理企业的权利和义务，按照合同来解决物业管理的纠纷。第三，建立服务标准和收费标准指导意见，形成分准定级服务收费的机制。第四，按照《条例》规定，具有一定规模的新的物业，前期物业管理都要进行招投标，实行开发企业和物业管理企业分别经营，改变目前谁建设谁管理的垄断性局面。[11:18]

　　[刘志峰]：第五，加强信用体系建设，建设对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格、资质的认定，提高物业管理行业的整体素质。第六，下一步即将开展房地产专项整顿，把物业管理的内容也作为专项整顿的重要内容之一，在物业管理中间发生违法违规行为，积极查处，严厉打击。[11:19]

　　[金融时报记者]：在您的材料当中提到在有些地区房地产发展过热的问题，哪些地区房地产发展过热更加严重？您对这个问题是不是十分担心？您认为中国人民银行所采取的措施是不是能够解决这样的问题或者您有什么其他措施？[11:19]

　　[刘志峰]：目前我们国家有少数地方房地产投资增长过快，土地供应过量，房价上涨也过快，确实有这个苗头。这个问题不但引起了国务院高度重视，也引起了有关省市政府的高度重视。比如上海，这几年房价上涨比较快。上海市政府明确，从明年开始，连续三年每年提供三百万平方米的低价位普通商品住宅，价位在2800元—3200元。我认为上海市政府采取这样的措施是完全正确的。[11:20]

　　[刘志峰]：浙江杭州也是这几年房价上涨比较快的地区，杭州市政府领导也很重视这个问题，经过调查提出，要增加普通商品房供应，特别是增加经济适用房供应，制定出一套严格的经济适用住房管理办法。因此，在这样一些地区，或者省或者市，在房地产市场的宏观调控，我是充满信心的。[11:22]

　　[刘志峰]：人民银行发布了有关文件，采取了包括加强城乡宏观调控，根据不同地区的不同情况增加土地供应量，加强土地价格调控等等措施，我相信中国房地产市场能够得到持续健康发展。[11:26]

　　[李刚]：今天记者会到此结束，谢谢各位。[11:27]