在被曝光的上海烂尾楼中，这是案值最大、案情最为复杂的一幢，对此楼的处置采用了一种更为公正和有效的拍卖方式，引起各相关方面的广泛关注

　　撰稿／顾嘉健(记者)

　　总债务金额在5亿元以上的一幢烂尾楼，终于在9月13日浮出水面。这可能是上海迄今为止被曝光的烂尾楼中案值最大、案情最为复杂的一幢。是日下午，在一场公开拍卖会上，该楼被一位“神秘买家”拍走。

　　该烂尾楼盘在沪上颇为知名，名称为大正三角地广场(在建项目)，位于上海市虹口区塘沽路250号，已被划入北外滩开发规划范围之内，从1996年开始烂尾，至今已达7年之久。

　　记者调查发现，上海市中心城区土地资源的紧缺，正在导致一些投资公司把眼光放在整体竞拍烂尾楼上，从而帮助烂尾楼的加速处理，所以烂尾楼信息的公开化、处置烂尾楼观念的转变至关重要。

　　谁拍走了烂尾楼

　　9月13日15时30分左右，“大正三角地广场”的整体拍卖会在上海海鸥饭店举行。一共有4家企业交付5000万元保证金参加了拍卖。

　　此前有40多家企业曾来参加该项目的推介会，包括很多实力雄厚的境外企业和上市公司。最终参拍的4家企业分别为浙江宏润控股有限公司、上海高远置业(集团)有限公司、上海洛生贝克国际投资有限公司以及上海泓邦投资发展有限公司。

　　此前评估公司对该楼估价为4.03亿元，含土地出让金。

　　在拍卖师宣布起拍价为3.9亿元、加价幅度为1000万元之后，很快就有人应价，但是拍到4.1亿后，很长时间内都没有动静，拍卖师改变叫价幅度为500万元，拍到4.15亿时，价格又停滞不前。

　　与会的有关人士当时都非常紧张，担心停留在此价位上可能流标。

　　此时，来自上海国际拍卖品有限公司的、中国内地最年轻的女拍卖师徐玄炫再改策略，以100万元加价，并不时地穿插着对项目的介绍和自己对楼盘的了解。尽管她所阐述的诸如每加100万元仅仅等于每平方米多加13元，该楼位于北外滩开发规划区域、地理位置如何优越等等内容，每个参拍人均非常了解，但是这些“叫卖之词”在当时确实舒缓了紧张的气氛。

　　结果一路经过42轮竞价，最终以4.71亿元被上海泓邦投资发展有限公司(以下简称为“上海泓邦”)拍得。

　　有意思的是，几乎每次都是在拍卖师即将落槌前，99号参拍人“上海泓邦”举牌加价100万元，看起来它似乎是志在必得。在它之前，手举58号拍牌的上海洛生贝克国际投资有限公司曾经出到4.7亿元。

　　据悉，上海洛生贝克曾有成功收购烂尾楼的经验——将埃力生(Alison)大厦和四平路的轻工国际大厦包装成甲级写字楼。

　　但是上海泓邦究竟是何背景，事先没人知情，至今仍被认为是一匹黑马。

　　从记者在工商部门查到的资料显示，上海泓邦今年5月20日刚刚在上海青浦注册成立，由两个自然人共同出资。

　　有关泓邦的公开信息非常有限，仅仅在最近8月6日常州市首家三星级涉外旅游饭店——新江南大饭店易手中露过面，上海泓邦和江苏加华投资发展有限公司一起收购了该饭店的所有国有股权。

　　有关人士分析说，上海泓邦毫无知名度，很有可能是受托某家国内或者境外的知名投资者前来竞标，投资者生怕曝光之后太招眼，价格反而被炒高。

　　有猜测称，曾有一家香港公司一直在关注该烂尾楼，是因为债权过于复杂，始终不敢轻举妄动？还是在此次拍卖过程中，它可能在背后暗助上海泓邦呢？

　　另一种猜测则认为，上海泓邦背后可能是一家非常想进上海的外地企业，而要弄一块上海市中心城区土地颇费资金和周折，收购像这样地理位置绝佳的烂尾楼是最为便捷的方式，而且拍卖成功之后，和上海的联系也随之更加紧密，尽管通过拍卖，交易成本未必很低，但是这样的拍卖具有足够的先发效应。

　　至于真正的竞拍主人，要等项目公司成立、信息公开披露之后才会水落石出。

　　走上烂尾之路

　　“大正三角地广场”位于上海市虹口区塘沽路以北、峨嵋路以西、汉阳路以南的三角地块，相应土地使用权面积6598平方米，前身即闻名沪上的“三角地菜场”。该28层建筑，与浦东陆家嘴地区隔江相望，是北外滩区域内重要建筑之一。

　　该楼由香港冯庆延建筑师事务所设计，分地上和地下两个部分，地下3层为停车库，地上28层由6层裙房和22层三角塔楼构成，总建筑面积约7.48万平方米。该建筑酷似一艘帆船矗立，成为浦江两岸的一道风景线，加上占着北外滩开发的先机，因此在此地块上兴建商办楼颇具投资价值。

　　但它一度吓退了很多投资者，原因是它背后充满着复杂的债权债务关系。

　　大正三角地广场当时的投资方为上海大正物业总公司，而上海三角地菜场作为地块方成立了房地产经营公司，并拿出三角地菜场所在地块与前者合作，双方共同成立大正三角地广场置业公司开发该楼盘，并约定了各自分配比例。该楼于1994年正式动工兴建，准备打造高档的外销商办楼，设想每平方米的价格大约为2000美元。

　　1996年，该楼的主体结构已基本完成，但是投资方缺乏续建资金，内部装修和配套设施的跟进被搁置下来，时逢房地产市场一蹶不振，续建一直没有能进行下去，成了烂尾工程。

　　因为长久无人问津，该楼外表开始斑驳陆离，影响了整条外滩风景线。在2001年APEC会议前，有关方面垫资500万元进行了外表装饰，但大楼内部还是一塌糊涂。

　　为了减少损失，投资方在底层开了华联超市，并让两家银行——中国建设银行和中国农业银行开设了网点。

　　在搁置那么长时间后，大正三角地烂尾楼最终走上整体拍卖的道路，和去年的一场拍卖有关。

　　2002年7月下旬，金槌商品拍卖有限公司受上海一家法院委托，准备将大正三角地烂尾楼最高层28层公开拍卖。1997年，原开发商将该层楼面作抵，向某市一家银行借贷1200万元。那场拍卖是华融资产管理公司要求法院执行的。1999年，华融资产管理公司经国务院批准成立，这家公司是专门负责收购、管理、处置银行剥离的部分不良资产的。

　　整幢建筑物尚未竣工，但整体已被抵押给银行或被预售。在此期间，涉及到该楼的执行案件总标的已经达到了2亿元左右，分别由上海数家法院执行，部分债权人为实现权利，分别要求法院进行拍卖。如果拍卖进行的话，该楼的其他债权银行很可能会互相效仿，由此导致烂尾楼分层拍卖，结果将是不断有不同的业主买进但无法投入使用，无法协调一致进行续建，整幢楼定位发生错位，甚至可能对整个北外滩区域的开发造成不利影响。

　　另外还有公共费用，比如续建费用、四大配套设施费用、土地出让金、税金等究竟由谁来承担，都会成为难以解决的棘手问题，处理不好，又会成为一幢新的烂尾楼。

　　在烂尾楼的处置上，上海市人民政府法制办的副主任顾长浩一直呼吁烂尾楼应该进行整体拍卖，很多区县曾来求教。顾长浩告诉记者，他对大正三角地烂尾楼始终十分关注，他几次深入现场调查研究，为这幢烂尾楼的整体处置提出不少有益的建议。

　　“处理烂尾楼，要碰到很多矛盾和冲突，有各种权利的冲突，有各银行要求优先偿还的冲突，有各个法院之间在管辖上的冲突，你去执行一套房子，他去执行另一套，像大正三角地烂尾楼有30多个抵押权，很多法院都在打这个项目的官司，究竟优先偿还谁的债务，会碰到一系列法律纠纷和经济纠纷。只有整体拍卖，才能一揽子解决各种疑难杂症。”顾长浩接受本刊采访时这样表述。

　　看到种种不利情况，虹口区人民政府及时与法院经过协调，上海市高级人民法院将上述2亿元的标的案件交由一个法院处理，并指定虹口区人民法院执行涉及“大正三角地广场”的所有债权债务。

　　在之后将近一年的时间里，虹口法院陆续理清了该楼的所有案子，涉及抵押债权，工程承包和消费者预售房款以及众多的一般债权，总案值在5亿元之上。此次以4.7亿成交，扣除土地出让金等相关费后，如何清盘还不得而知。

　　拍卖行先行竞标

　　从2002年开始，上海众多拍卖行便盯上了这一烂尾楼的执行进展，这能给他们带来数千万元的丰厚佣金。

　　为了确保公平公正、对北外滩开发负责、对买受人负责，虹口区人民法院为做到程序公正和形象公正，决定对拍卖行也进行公开招投标，成立专家评审委员会，由专家评审委员会确定中标拍卖行，法院置之度外，只认评审结果。这在上海司法强制拍卖委托史上是第一次，在全国也未有先例。

　　按照常规做法，司法强制执行要么由法院指定，要么用摇号方式产生，前者欠失公平和公开原则，后者则没有考虑拍卖行的能力问题。

　　此次法院通知了上海现有的6家“AAA”级拍卖行和另2家已经通过“AAA”级评审、尚未拿到中国拍卖行业协会授予证书的拍卖行，共8家一同参加招投标。在规定时间内向专家评审委员会提交标书。

　　专家评审委员会由5人组成，6月29日下午1点，在虹口区人民法院会议室里，5名专家在主席台上就座，8家拍卖行经理先后上台陈述自己的设想和做法。

　　“按原计划，标书当场拆封，每个拍卖行陈述20分钟，我们几位专家提问10—15分钟。但后来每家都滔滔不绝，几乎都要花50分钟的时间阐述，这场评审会一直持续到晚上8点，整整进行了7个小时，中间只休息了15分钟。”事后，参与评审的顾长浩被很多拍卖行认为是最会“挑刺”的考官。

　　5名专家前后进行了3轮无记名投票，最终决出上海国际商品拍卖有限公司、上海国泰拍卖行、上海新世纪拍卖有限公司3家进行联合拍卖。

　　“新世纪的标书做得独具一格，国泰的非常精练和地道，国拍则十分稳健。他们对大楼的设备、缺陷、已花投资、还需装修费用等都烂熟于心。”顾长浩告诉记者，这是3家胜出的理由。

　　“拍卖行本身参与竞争的机制，帮助降低拍卖成本，有利于提高偿债率，有利于加速烂尾楼的消化。按照以前惯例，拍卖行在成交价5%的范围内向买受人收取佣金，成本实在太高，这次拍卖的佣金总共为2.5%，当时新世纪拍卖行的标书甚至报出了只收买受方0.5%的超低价。”顾长浩希望让更多的市场因素决定烂尾楼的处置。“事实上，该楼的成功易手，已经成为烂尾楼拍卖中为数不多的经典案例。”

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