通讯员 宁建新 记者 鲍铭东 孙洁快报昨天报道的南京启动中低价商品房建设的消息，引起市民的广泛关注。快报讯快报昨天报道的南京启动中低价商品房建设的消息，引起市民的广泛关注。昨天，南京市建委负责人通报了中低价商品房的详细情况，记者获悉，南京市用3年时间建设100万平方米左右的经济适用房、建设100万平方米以上的中低价商品房、改造179万平方米的老城危旧房的“三房”工程已全面实施。

　　据介绍，中低价商品房主要供应被拆迁的困难家庭，销售均价初步定在2600元－3200元/平方米，首个项目南湾营地块位于栖霞区马群地区，可建住宅总建筑面积为11.6万平方米，60平方米、80平方米、100平方米的套型分别占30％、55％、15％，共可安置1512户，预计10月31日前动工，明年5月份交付首批住户入住。除该地块率先出让外，南京市今年还力争推出玄武区仙鹤门、下关区幕府西路、雨花台区宋家洼等三个建中低价商品房的地块，到年底，全市将开工建设50万平方米中低价商品房，明年建设35万平方米的中低价商品房，后年再根据拆迁情况确定建设量，如果需求量大，将继续追加计划。解评南京中低价商品房

　　建设目的 缓解拆迁矛盾

　　市建委表示，建设中低价商品房是市政府为民办好事、做实事的民心工程，是加快实现南京市城镇居民人均居住面积30平方米目标的小康工程，也是完善住房保障体系、增加普通商品房供应、平抑房地产价格、促进房地产市场持续健康发展的重点工程。据悉，中低价商品房主要面向城市建设改造中被拆迁的困难家庭，以缓解拆迁矛盾。今后还会在7级地以外建另一种中低价商品房，主要用于供应拆迁农民。与经济适用房不同的是，中低价商品房完全是按市场化操作，政府对开发商无优惠政策和规费减免，且中低价商品房周边条件比经济适用房更为成熟，配套、区位都比较好。

　　申购条件 拆迁困难家庭

　　据介绍，申购中低价商品房需满足四个条件：拆迁补偿款在20万元以下（含20万元）；南京市常住户口；人均年收入在上年度全市平均收入标准以下；除拆迁范围以外，在南京市无其他住房。申购条件比经济适用房有所放宽，满足不够条件申购经济适用房的困难拆迁户的需要（申购经济适用房的标准：拆迁补偿款10万元以下，家庭人均收入540元以下）。中低价商品房建好后交给统一的销售单位，再由各区拆迁实施单位将困难户名单排

　　出来，报给销售单位，由他们统一平衡后排出计划，根据计划来买。据透露，如果申购数大于供应量，很可能采用经济适用房摇号的办法。

　　定价思路 八年收入买套房

　　据介绍，中低价商品房选址依据是初步估计比当地周边商品房房价低10％－15％，交通便利，土地5级以下，基本上都选绕城公路周边地区，邻近经济适用房。价格定在2600元－3200元/平方米，主要是让市民用8年的家庭收入能买到一套商品房。除了南湾营地块外，已经确定的还有玄武区仙鹤门（28公顷）、下关区幕府西路（10公顷）、雨花台区宋家洼（8公顷）三个地块，将用于建中低价商品房，其中仙鹤门有望先行开建，明年南京准备再划一些地块用于建设中低价商品房。

　　建设标准 房屋档次不降

　　据介绍，中低价商品房比其周边地区商品房价格将便宜不少，如马群地区现在房价在3300元/平方米左右，而南湾营的均价在2600元/平方米；仙鹤门距离聚宝山地块不远，聚宝山的房价将超过4000元/平方米，幕府山房价也要到4000元/平方米左右，而中低价商品房均价最高不超过3200元/平方米，实际要比普通商品房便宜20％以上。虽然价格不高，但档次不会降低，除了高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理外，容积率南湾营只有1.5，楼间距为1:1.35，比奥体新城的条件都高，其他几个地块中低价商品房的容积率也只有1.2－1.5，全为多层建筑。小区里还包括幼儿园、学校、医院、商业设施、绿化景观及道路交通等，每平方米环境投入不低于70元。

　　专家点评 政府介入应该

　　记者在调查中发现，绝大多数市民只能承受3000元左右的房价，而这样的楼盘，恰恰是南京楼市上的稀罕物。特别是对那些被拆迁补偿款在10万—15万元，又不够经济适用房购买标准的市民来说，这样的房价，实在是难以承受。对此，有关人士认为，此次，南京以政府手段介入，推出这样的中低价商品房，充分体现了政府的民本色彩，不但解决了拆迁困难户的难题，而且对降低南京的高房价也将起到一定的作用。同时它也说明，抑制虚高的房价，政府完全有发挥自己作用的空间。

　　业内反思 此法能否推广

　　记者注意到，土地拍卖采用限制房屋销售价格的办法虽明显有利于购房者，但开发商也没吃亏。因为尽管没有政策优惠和补贴，开发商建设中低价商品房仍有4％－6％的合理利润。相比而言，其周边商品房价大大高于物价局对普通商品房限制利润率8％的规定。有关专家指出，中低价商品房惠及面仍较小，能否在普通商品房的土地招标拍卖中也借用这种办法，只有这样，才能真正起到平抑虚高的房价，惠及全体市民的作用。经营性用地不会限价拍卖

　　南湾营中低价商品房限价拍卖的消息昨天引起房地产业人士的关注。记者采访获悉，对土地限定房价拍卖的方法将仅适用于政策性的用地，经营性用地价格仍将不设上限，由市场决定价格。

　　据了解，南湾营地块专项用于建设中低价商品房，为控制成本，先定好2600元/平方米的房价，再由开发商在这个限度内竞价。按照南湾营地块9000万元的拍卖起价、87525.3平方米的实用面积，地价为1028元/平方米。而此前，不含土地出让金的景明佳园二期经济适用房建设工程中标的价格为1602元/平方米。由此可见，开发商竞价的余地不大，限价拍卖将确保房价不会因地价狂飙而疯涨。

　　但这种限定房价的土地竞拍方式将不适用于经营性用地。据有关人士介绍，中低价商品房含有政府保障等政策性因素在内，而经营性用地应当按照市场规律，进行自发调节。这样，南京将形成80%的商品房、10%中低价商品房、10%济适用房的多层次供应格局。