政协委员把脉厦门房地产业(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年09月25日08:05 海峡网-厦门日报

　　核心提示

　　市政协常委会年初将“厦门市房地产的现状及发展对策”列入今年的重点调研课题。负责该调研课题的市政协经济城建委员会就此组织了部分委员、专家和学者，开展了近三个月的调研，还组织课题组成员到海南、上海等地学习“取经”，形成了《我市的房地产业现状和发展对策》调研报告。昨日，市政协举行十届第四次常委会，审议了该报告，并决定在进一步修改之后，以常委会建议案的形式提交市政府。

在昨日的常委会上，常委们以及课题组成员通过对我市房地产现状和存在问题的深入探讨，提出了厦门市房地产发展的思路牶“宏观调控，稳中求进，发展与构筑海湾型城市相适应的房地产业”。

　　本报记者晓琳实习生沈婉姗

　　数据

　　改革开放以来，我市房地产业得到了迅速发展，房地产企业已由上世纪80年代初的几十家发展到现在的500多家，投资额由每年1亿多元增到每年60多亿元；施工面积由每年几十万平方米增到每年1000多万平方米，竣工面积由每年几十万平方米增到每年200多万平方米，其中住宅比例均占70％以上。

　　房地产业在我市国民经济中的作用日益增大，据统计，在全市固定资产投资中，房地产的投资比重占30％左右；在全市国内生产总值中，房地产增加值占5．65％；在全市税收中，房地产业占5．88％。房地产业的发展，拉动了厦门经济增长，带动了厦门城市建设的迅速发展，改善了人们的居住水平和居住环境，1981年厦门人均居住面积4．54平方米，2002年增至18．31平方米。

　　症状

　　岛内商品房存量超计划

　　到2002年，我市的商品房3／4以上集中在岛内，岛内住宅面积已可提供近140万人居住，而岛内规划人口以100万人为宜，住宅面积与规划控制人口之间已经失衡；令人担忧的是目前在建、报建的商品房总量约1276万平方米，即使不再新增项目，也需3至4年才可能消化。

　　商品房空置接近警戒线

　　按国际通用公式计算，商品房空置危险区为11％－20％。2002年底，我市商品房空置面积130．81万平方米，空置率仍为16．40％；此外，到2003年6月全市还有“烂尾楼”项目19个，计建筑面积127．18万平方米。

　　土地供需总体难平衡

　　土地供应是房地产业的源头，直接影响到商品房开发总量和商品房建设成本，对房地产市场发展起着重要作用。但从多年的供需情况分析看，我市土地供应的宏观调控力度不够，还无法通过公开的土地供应方式调控市场房价；公开出让方式仍有待于进一步完善。

　　管理体制老化没更新

　　我市原有的城市规划对于城市发展的分析研究和提出的思路大多基于上世纪90年代初的情况，已不能适应海湾型城市建设发展的需要；此外，房地产管理体制仍存在一些问题，如房地产市场的总量宏观调控体制存在着主体缺位；机构设置重叠，房地产行业缺乏统一高效的管理体制，城市住房管理难以统一等。

　　房地产企业靠银行吃饭

　　据调查，我市现有500多家房地产企业中，注册资金5000万元的一级企业7家，注册资金2000万元的二级企业6家，注册资金800万元的三级企业34家，其余均为四级或暂定资质的开发公司。绝大多数开发企业难以独立集约经营集绿色、生态、科技、人文概念为一体的房地产开发建设。房地产业的资金来源长期依赖银行贷款，在2000年－2002年，来自房地产商的自筹资金仅占20％左右，银行贷款占15％－25％，其余大部分定金和预收款来自购买者向银行的贷款。房地产业对银行贷款依存程度偏高，房地产的风险会牵涉、转嫁到金融的风险。

　　开着小轿车住进统建房

　　经济适用房是我市商品房的一个重要组成内容，其重要目的是要更好地解决城市广大居民的住房。但目前我市的房改房和经济适用房的面积比例仅为38．62％（如按记数统计则为38．31％），这个比例与全市家庭总数2／3以上的中低收入家庭需求来比较，明显不合理，造成供需脱节。

　　在经济适用房的供给及分配方面也存在问题，一方面是部分购房者开着小轿车住进统建房、经济适用房；另一方面则出现部分中低收入家庭买不起经济适用房的现象。据市建设局统计，到目前为止，仍有3万多套公有住房未能出售，大部分原因是因为经济困难而无力购房。

　　药方

紧抓调控岛内住宅面积与规划控制人口之间已经失衡，应加强宏观调控，引导房地产商跟进岛外的工业化进程，促进岛内外房地产的平衡发展。———鲁毓昆等常委

　　应充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。今后的土地供需平衡，要按照城市总体规划、经济社会发展、人口计划的要求，预测未来几年房地产市场对土地的需求；要根据批准出让土地的数量和闲置土地处置量，预测可能的土地供应量。按照土地供需平衡，严格控制土地出让总量和推出时间，有效地调控房地产市场。———陈林灵等常委

　　要通过建立房地产市场的总量宏观调控体制，理顺政府的房地产信息发布渠道和房地产预警预报管理系统，统一设置房地产行业管理、物业管理、城市住房管理、福利性住房分配的政府管理机构，加快城市房屋管理体制的改革等方面工作，进一步理顺房地产管理体制。———董亦明等常委科学规划要抓紧完善土地供应的市场运行机制；尽快出台闲置土地处置政策；建立年度的土地市场供应计划，增强土地供应对房地产市场的调控作用。———市政协副主席叶天捷等从科学制订规划入手，引导房地产项目向岛外发展。当前要尽快完善岛外各区的规划，搞好合理布局；在规划时要注重公益配套设施的建设，并突出重点，引导开发，避免重蹈岛内房地产开发的覆辙。———魏刚等常委

　　在稳步推进旧城改造步伐，完善旧城改造机制、旧城改造的规划、政策和模式的同时，要注意保护厦门的自然风景、旧城文化。房子不要建得太密、太高。把适合人民居住作为一个落脚点，要与国际“花园城市”称号相适应。———蔡妙妙、曾昭文等常委政府扶持如何增强房地产企业自有资金实力，是当前政府和企业两方面都需要重视和解决的问题。作为房地产企业要按市场和法律的要求规范企业行为；要在企业内采取风险管理和保险的措施；还要积极配合政府规范市场行为，提高整个行业抗风险的能力。政府主管部门要增强部门之间的协调力度，提高为企业服务的行政效率；要扶持房地产企业走向专业化和规模化，提升企业的核心竞争力和抗风险能力。———课题组成员牛小林等房地产开发和保护群众利益的问题应引起高度重视。近几年，房价上涨，对比收入水平的涨幅来看，百姓的购买力相对下降。要坚持实施经济适用房政策，满足中低收入家庭的住房需求。———林书春、王振玉等常委(厦门日报)