观察记者　韩晓露

　　一面是政府出台“居者有其屋”的政策，一面是房地产商高额的纳税比例——买不到房子的杭州人在房交会、经济适用房登记处呈蜂拥状。但是房价还在涨、涨、涨，杭州的房子从1998年开始上涨后就一直没有停过，特别是2000年，2001年，这两年涨幅更大。将近30%的涨幅，令广大工薪阶层哀叹：在杭州这块“福地”上，何时才能实现“有我屋”的理想啊！

　　有媒体认为杭州房地产热过头，简直失去了理智。情况究竟如何，业内人士和经济学专家们是如何评说的呢？

　　以下是观察记者的采访记录。

　　采访对象：金光辉，浙江工程学院营销专业教师，房产硕士

　　虞慧辉，浙江大学经济学博士

　　观察记者：杭州房地产最近几年就像杭州当下的天气一样，连续高温，这样的现象背后的原因是什么？

　　金光辉：这是因为杭州房地产买方市场需求比较大的缘故。杭州山明水秀，居住环境惬意，杭州市政府对购房者的地域条件并没有限制。因而不仅是杭州本地人要买杭州的房子，还有很多外地人，比如上海人，浙江省内的台州、温州等地区的居民，以及港澳人士，海归派等也想把家安在杭州，一些刚刚大学毕业，走上社会不久的年轻人对房子的需求量也很大。还有许多人把买房作为终生养老的方式。而且由于浙江地区本来消费能力就比较强，因而确实有许多有能力的消费群体存在。一些想购房的年轻人虽然本人的经济实力并不是很强，但是父母一生的积蓄可以供他们买楼，很自然的他们也成了有能力购房一族。所以，如此背景之下，杭州房地产需求量大的情况不可避免。

　　观察记者：有一种说法，杭州房地产现象过热和购买者自己觉得房价总会上涨的心理感觉有关。这样的说法有道理么？

　　虞慧辉：这种说法有一定道理的。就和股票一样，假如大家心里都认定这支股票会上涨的话，那么这支股票就会上涨。

　　观察记者：能具体解释一下么？

　　虞慧辉：因为房地产业从某种程度上来说带有投资品的特性。因而买方的预计价格心理和实际的市场价格有关。事实上，决定价格的是供求因素。对杭州房地产来说，现在普遍的购房心理是因为害怕房价在不长的时间里狂飙式上涨而提前消费。也就是说，有好多人本来是五年之后要用房的，因为害怕房价上涨而提前买。结果导致需求的提前释放。而房地产投资商也利用大家的购房心理炒作一把，把房价提高，这也促进了提前消费的产生。如此一来，由于消费者和投资商两方面的作用，导致了杭州房地产市场买方需求量奇高，继而使得房价升高。

　　观察记者：有媒体认为，“黄牛”现象是导致杭州房价居高不下的原因之一，这样的说法您觉得有道理么？

　　金光辉：“黄牛”现象去年倒是相当厉害的，但是今年不多。因为今年政府对“黄牛”打击得相当厉害。比如对倒房者增收土地增值税。今年的炒期房增值税由去年的1.5%增加到今年的3%。涨幅将近去年的两倍。这是比较有力的打击手段。据我所知，今年杭州房地产市场上的“黄牛”已经不多了。

　　观察记者：您如何看待杭州市中心和杭州郊区的房价不同的情况？

　　金光辉：我认为，杭州市中心的房价还会上涨。也就是说，在市政府划归的3类地区内的房价还会上涨。但是，杭州市政府规划的四类五类，甚至更远的地块的房价可能会保持不升，甚至是局部下调。这是因为市中心的地价还会涨。比如说最近在竞拍会上，翠苑地块，计量学院附近的地价卖到了每平方米五、六千。那么对于开放商来说，为了盈利，房价自然而然的就会上涨到了八、九千。翠苑的房价尚且如此，不要说市中心的房价了。而且，市中心大量的二手房所有者很惜售，大多市中心二手房所有者在卖房的过程中经常反悔，原本已经谈好价格要出手的二手房，在中途变卦不卖。这使得市中心房源稀少，从而间接导致市中心房价的上升。市郊的房子由于距离市中心过远。现在杭州人的心理还没有接受这么远的地理位置，再加上买车对大多数工薪阶层来说更加不可能，因为养一辆车的费用实在是太高了。而且杭州周边地区的交通条件也没有改善。通往郊区的道路上假如行驶着过多的车辆的话，很有可能会堵车。所以即使有了车还开不来开不好。因而郊区房价上涨的可能性并不大。

　　观察记者：杭州市政府最近出台了“居者有其屋”的政策，您如何看待政府的干预对杭州房地产市场的作用。

　　金光辉：我本人对有些政策表示拥护，比如第六条：建设一批针对高校毕业生和外来民工的公寓。加强税收征收管理，制止房地产炒作行为。对炒作商品房期房转让的，增收一道期房转让环节的契税。针对把购房作为长期投资出租者，拟采取各村委会、居委会、社区、物业等协税护税网络和委托代征制度，堵塞出租房产营业税的流失。这对整个房产市场和广大消费者来说是有利的。

　　但是有一些政策，个人认为在政策导向上会有一些误导作用，比如，规范二手房市场税收征管，在现已开征综合税(营业税、城建税、教育费附加税)、印花税的基础上恢复征收20%税率的个人所得税(财政部、国家税务局已有文件明确)。这会使二手房持有者会更加惜售，导致房源减少。第三条，加快征地拆迁工作，允许单位自建经济房，这种做法又重新回到了98年，99年的现象，这在经济学上叫做权力寻租。又开始向权力分房倒退。另外，经济适用房可以分为“补砖头”和“补人头”两种，现在的经济适用房的政策只是“补砖头”的性质，而不是“补人头”。这样对广大消费者来说并不实惠。观察记者：您觉得政府干预对杭州房价市场的调节作用如何？

　　虞慧辉：房子是一种必须的消费品。因而必须要政府干预。至于政府干预到什么程度就很难说了。我最近从媒体上获知杭州政府提出杭州市将有一半的土地规划为计划内的土地。而且，杭州的一号地，政府特意保留不卖。比如去年向市场上发放2800亩，今年发放3000亩。政府刻意保持土地市场的卖方市场性，故意造成一级土地的垄断。这样，卖方市场就可以获利较多，这从经济学原理来讲有所违背市场经济的原则。因为一半以上的市场是计划调控的，这样的市场势必偏离市场经济的轨道。

　　观察记者：您对于杭州开发周边城镇，将打造“卫星城”有何看法？

　　虞慧辉：我认为，杭州开发“卫星城”目前看来还不太现实。据我所知所谓的卫星城，只不过是广厦“天都”的一个住宅小区罢了。这是否是“卫星城”，我对此持保留意见。事实上，在杭州开发“卫星城”还远远不够成熟。因为，首先，所谓的开发“卫星城”并不是一个民营企业可以做到的，而是上至政府下至多家企业共同努力营造的结果。国外的一些卫星城不仅仅是一个住宅小区，是聚集了很多产业，提供了一些就业基地的小城区。杭州目前所谓“卫星城”仅仅是提供了远离市区住宅群而已，在这类所谓的“卫星城”里根本就没有提供就业机会的企业。也没有建造可提供生活服务的诸如超市之类的大型购物场所，也没有供居民接受教育的学校。因而广厦提出的“卫星城”的观点，在我看来只是偷换概念而已。我认为，仅仅靠一些房地产企业的自身努力，在近几年时间内，在杭州城郊不可能有“卫星城”。

　　观察记者：在北京和上海还有很多2000至3000元每平方米的商品房，杭州为什么没有呢？

　　虞慧辉：这些房子基本上都在离市中心很远的地方，比如北京在四环以外。上海在郊区。这类房价的存在与北京、上海的城市发展和交通的发达有关。在杭州虽然现在已经提出了“大杭州”的概念，但是杭州人的居住观点还只是停留在小杭州范围内。其实在杭州远郊留下，临平也存在这样价位的商品房。只不过，杭州人在心理上还没有接受它们。