拆迁补偿过低怎么办？

　　当心最低补偿价的陷阱

　　维权要有时间概念

　　拆迁人必须有五个批准文件

　　什么情况下可以强制拆迁

　　外滩记者邓亦繁/报道

　　拆迁补偿过低怎么办？

　　拆迁户对评估结果有争议的，可以在收到评估报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估，也可以在收到评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

　　家住卢湾区的张先生代表他所居住的几十户居民多次向本报反映，认为拆迁单位给他们的拆迁补偿过低：“他们给我们5000元/平方米的补偿单价，但是我们所居住的区域连二手房都要8000元/平方米，新房要12000元-15000元/平方米。”

　　当记者问张先生为什么不去上海市房地产评估师协会的专家鉴定委员会申请鉴定时，张先生说：“拆迁公司只告诉我们5天之内可以到原评估单位复估，不去复估就是放弃这个权利，就必须接受他们的补偿价格。我们不相信他们找的评估单位，但我们也不知道如何证明他们的评估有问题。”

　　实际上，《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十二条(复估)规定，当事人对评估结果有争议的，可以在收到评估报告或分户评估报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估。第十三条(评估鉴定申请)规定，当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以在收到评估报告或分户评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

　　目前，上海共有41家房地产评估单位具有拆迁评估资格，但是按照《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》规定，拆迁人在房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内，只能委托一家具有房屋拆迁估价资格的估价机构进行评估。

　　薄海豹律师说：“现在的法规规定只有拆迁方才可以找评估单位进行拆迁评估，而且房屋的用途、建筑面积、占地面积等资料以委托方提供的为准，这是不合理的，容易出现暗箱操作，其中的很多资料被拆迁人根本看不到。由拆迁方单方委托的房屋价值评估往往与实际价值有一定差距。我曾经受理过一个拆迁纠纷，拆迁方给我的当事人的房产评估价值是400万元，而我们通过鉴定发现其中存在不合理问题，重新评估之后价值超过原评估价值数百万，最后我们成功地为当事人争取了追加补偿费数百万元之多。”

　　两种情况可以向法院起诉

　　对行政裁决有异议，可以进行行政诉讼；如果拆迁过程中发生侵权行为，可以进行民事诉讼。

　　有个别被拆迁人向本报反映他们觉得拆迁方给的补偿价格太低，向法院起诉，但是法院不受理。对此，12348(拆迁律师咨询热线)解释说：“在两种情况下，被拆迁人可以向法院起诉：一，对行政裁决有异议，可以进行行政诉讼；二，如果拆迁过程中发生侵权行为，比如财产损失、人身攻击，可以进行民事诉讼。如果是对评估价格有异议，可以去找权威部门鉴定，法院不承担评估职能。”当心最低补偿价的陷阱

　　政府规定的最低补偿价只是一个保护价，而不能把最低补偿价作为评估价格对拆迁户进行补偿计算。

　　由于近两年来上海房价一直处于上升阶段，今年5月8日，市房地资源局、市建委、市物价局联合发布了《关于调整本市各区县房屋拆迁最低补偿标准等有关问题的通知》。通知规定，今后最低补偿单价的调整，由各区县政府根据市场的变动适时调整，每月定期公布。

　　政府公布的最低补偿价只是个保护价，拆迁户的具体补偿标准是由被拆迁房屋的评估价格决定的，但是由于一些拆迁方利用被拆迁人对政策的不了解，把最低补偿价作为评估价格对拆迁户进行补偿计算，致使大多数被拆迁人都误以为市政府规定的补偿价格过低造成他们的经济损失。

　　维权要注意有效时间

　　申请复估、鉴定、裁决、行政复议，向人民法院提起诉讼，都有严格的时间限制。

　　薄海豹律师对记者说：“一些被拆迁人往往心里憋着一股气，错过了法律规定的有效时间，使得本来十分好解决的问题变得棘手。”

　　薄律师举例说，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，拆迁的过程是首先被拆迁人被告知该区域将要于什么时间之内拆迁，从拆迁单位将拆迁补偿协议书送达被拆迁人之日起，5日内，被拆迁人可以向原评估单位申请复估，或者在15日内，向专家鉴定委员会申请鉴定。如果被拆迁人不申请复估或鉴定，又不接受拆迁方给予的补偿，与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。

　　被拆迁人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。

　　拆迁人必须有五个批准文件

　　动迁必须有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁许可证等5个证件。

　　当记者来到沪一律师事务所采访时，正好碰见前来寻求帮助的被拆迁人吴先生。吴先生家住闵行，一年前，他们居住的区域被告知要实行拆迁，但是当他们要求拆迁单位拿出拆迁许可证时，对方却拿不出有效证件(只有过期拆迁许可)。尽管如此，拆迁单位依然我行我素，对该区域部分住户采取断水断电、砸窗掀顶等逼迁措施。这次看到报纸上登载的152名律师名单，他便前来咨询。

　　王乾恩律师告诉记者说：“动迁必须要有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁许可证等5个证件。大部分拆迁都是5要素俱全的，但是也不排除有个别拆迁单位存在违法拆迁。”什么情况下可以强制拆迁

　　强制执行的，应当提前通知当事人。实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　“许多被拆迁人遇到纠纷不想找律师，是担心打官司不一定能胜诉，还要支付诉讼费和律师费，成本太高，还不如去上访。实际上，请律师不一定非要打官司，有很多纠纷可以通过律师的协调妥善解决。”王乾恩律师说，“以前我就遇到过一个案子。我的当事人是一家馄饨店的老板，因为拆迁补偿问题一直没有搬迁。拆迁方为了保证第二天的开发商举办的剪彩仪式，将我的当事人叫去谈判，实际上，谈判是假，强拆是真。等我的当事人谈判回来，就发现馄饨店已经被夷为平地。按照《房屋拆迁实施细则》，区、县人民政府责成有关部门强制执行的，应当提前通知当事人。实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。显然，拆迁方没有按照规定程序实行强迁，他们既没有请公证机关公证，也没有在执行前告知我的当事人，这种做法十分恶劣。后来，由我出面找开发商、拆迁单位协商，最后帮他在离原址之外200米处另外安排了一个比原先还好的店铺，双方都比较容易接受。”

　　作为拆迁方，上海城开城开住宅安置有限公司的工作人员也说：“我们非常拥护上海市推出这样一个律师志愿团。这样会有利于双方理智地协商，解决问题，坚持下去的话，会在一定程度上减少纠纷、冲突的出现。”