快报记者郑春平两条保障线“托底”，确保被拆迁居民能有房住。其中，彻底改变目前“土地级别+房屋重置价”的补偿方式，而参照市场价评估、适当提高补偿标准成为修改的核心内容。两条保障线“托底”，确保被拆迁居民能有房住。其中，彻底改变目前“土地级别+房屋重置价”的补偿方式，而参照市场价评估、适当提高补偿标准成为修改的核心内容。

　　目前，南京市区房屋的拆迁补偿大致分为三块，首先是按土地级别补偿部分，从市中心向外逐层递减，一般占补偿总额40%%以上；其次为房屋重置费用，也是按照土地级别从高到低递减，占补偿总额的30%%左右；最后按砖混、砖木等不同房屋结构补偿。其中完全按市场评估部分仅占很小的比例。

　　据悉，南京修改后的拆迁法规将彻底抛开原有土地级别，连土地带房屋重新设立6级补偿标准。南京市经拆迁调研发现，现行的补偿标准比当地二手房低500~1000元/m2，明显偏低，因此南京将学习上海按市场交易价评估的先进做法，向被拆迁房屋的市场评估价靠拢，适当提高补偿标准。5项举措全面接轨省拆迁条例

　　南京市在新拆迁法规的调研报告中提出，从5个方面全面贯彻省条例。

　　第一，省条例第十八条第三款规定：房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。南京市将对大于房屋面积的土地部分按照市场价进行补偿。

　　第二，省条例第十条规定：住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。具体办法由设区的市人民政府另行制定，但增加补偿的比例最低不得小于补偿金额的百分之十五。南京将按此标准对新房拆迁增加补偿。

　　第三，省条例第十八条第二款规定：对取得工商营业执照并持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。南京将结合其纳税情况等参照经营性用房补偿。

　　第四，省条例第十九条规定，对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。南京将借此提高拆迁评估的透明度。

　　第五，拆迁评估争议处理方法上，全面贯彻省条例办法。省条例第二十条规定：拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在五个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条例规定的其他评估机构重新评估。两条保障线政府托底市民生活

　　在修改拆迁法规的讨论中，政府还为被拆迁市民制定了两条托底保障线及廉租屋、经济适用房、中低价商品房等一整套层次分明的保障系统。

　　正在考虑中的两条托底保障线为：拆迁补偿款低于7.2万元的，政府保证供应其一套住房居住；设立二手房基准托底价，以防有些非成套住房补偿款过低，影响市民生活。

　　国家建设部多次要求各地建造廉租屋作为最后一道住房保障线，以往南京一直运用20元/人/天的房租补贴来代替廉租房的建设，领补贴的市民担心补贴标准不能随着房价的攀升而提高。此次，南京首次提出建造廉租房，打算明年春节前用公积金增值部分建1000套廉租屋，供应对象是拆迁的双困家庭，套型面积在60平方米以下。

　　对于补偿款在10万元以下的拆迁困难户，南京将继续加快经济适用房的建设，明年年底将供应90万m2、13000套；对于补偿款在10万~20万元的拆迁困难户，南京本月底开工建设中低价商品房，明年5月底前交付40万m2、5000套；三年之内，改造179万平方米的危旧房。这“三百三房”工程将为拆迁工作创造良好条件。新政还要向全体市民征求意见

　　有关方面也认识到，拆迁将改变居民的原有居住地，由此引发的就业、学区、就医等一系列问题并不能因拆迁补偿标准的提高而全盘解决，因此综合配套工作不可缺少。而且提高补偿标准不等于解决一切问题，比如单纯提高补偿标准后，很有可能反过来导致房价更加水涨船高。因此，为了集思广益，多方听取意见，南京市政府考虑在拆迁法规的修改中和正式出台前公开征求全体市民意见，倾听市民呼声，以求出台一个惠小家利大家的民心政策。快报记者孙洁

　　近来不断出现的拆迁矛盾和纠纷已经表明，拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。此前百姓意见最大的莫过于拆迁补偿标准过低、拆迁过程中滥用强制行为等问题。虽然即将出台的新政对这些焦点问题都有全新的规定，但是在南京新一轮的城市改造中，类似拆迁的矛盾还有不少。推而广之，在城市规划和建设中，政府究竟应该如何定位自己的角色、运用好自己的权利呢？

　　记者日前就上述问题采访了南京律师协会房地产专业委员会主任、南京谢满林律师事务所律师谢满林。拆迁实质是对私有财产的征收

　　有人提出，房屋所有权是百姓用一生积蓄换来的财产权，属于“私权”范围，因此百姓和政府强制性拆迁的矛盾其实是“私权”和“公权”的矛盾。

　　谢满林分析称，所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。因此房屋所有权确实属于私权；而拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为，从性质上讲应该属于对公民财产的征收，而这种行为本质上基于社会公共利益的需要而为之，且拆迁后亦给予相应的补偿，拆迁的最终后果是有利于整个社会，被拆迁人也因此受益。因此，不能完全认为拆迁矛盾是“公权”和“私权”的矛盾。

　　在即将出台的新条例中，处处可以看到关爱民生的条款，这正是政府提高对“私权”关注度的体现。“断水断电”是违法拆迁

　　在拆迁受阻时，“先拆再谈”的例子并不少见，有时候甚至采用断水、断电的强制性手段，对此，谢满林明确表示：违法。

　　他认为，拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益；二是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服起诉的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。因此先拆后谈甚至用断水断电等方式强制拆迁的，均属违法拆迁。

　　这一观点在新条例中也有所体现，其中明确规定不得动用公安机关压制群众，强制拆迁也必须在依法裁决后。补偿标准应由市场说话

　　谢满林认为，在目前的拆迁活动中引发的诸多矛盾、问题，究其实质乃是因为执行的补偿标准相对于市场房价偏低，不足以保证被拆迁人买得起房屋。而房屋属于生活必需品，被拆迁人房屋一旦被拆迁，又买不起房，则必然引发矛盾。虽然203号令规定了由物价部门根据市场行情公布补偿价格标准，但实践中评估都是由拆迁人委托的，被拆迁人通常不能接受，所以老百姓得到的补偿总是不能满意的。

　　目前广州等地已经逐步采取了新的减缓拆迁矛盾的尝试，如在特定地区内对“被拆迁房屋补偿价格按照房地产市场价格增加20％确定”、原址产权调换、保证被拆迁人基本生活、取消先行拆迁、公正评估等，这些缓和矛盾的方法，值得南京市借鉴。

　　据了解，这一建议有望很快得到落实。新条例规定，补偿标准应该听取群众意见，补偿方式由被拆迁人自选，保证拆迁居民都有房住。政府的角色遭遇挑战

　　在南京市新一轮城市改造中，城市格局调整涉及到的利益层面十分广泛，这对政府的角色定位无疑是一次较大的挑战。谢满林认为，除了要争取百姓的理解之外，还必须遵循法律法规。同时，经营城市，政府不能扮演经营性实体的角色，而应制定相对公平的政策调节各方利益，使市民获益、城市发展，从而达到经营城市的根本目的。

　　以拆迁为例，政府为城市建设、发展经济的需要而必须进行的拆迁，本身是符合公共利益的。但作为具体的拆迁公司等经济实体在拆迁中有利可图，而部分被拆迁居民的私产在拆迁中是缩水的。因此，作为政府，应该更多地取得被拆迁人的理解和支持，在拆迁中应严格依照法定程序进行，坚决制止野蛮拆迁和随意强行拆迁，并应采取各种措施，尽可能地解决被拆迁居民的实际困难。有关部门开始考虑修改拆迁办法，说明政府已经在这方面有所认识。