实习记者 徐璇 “涨得太高啦！” 随着大批租户合同租金协商期的到来，新天地的开发商——瑞安地产有限公司大幅度调高了租金。在得知情况后，新天地的7家首批租户之一、某餐厅的一位店长被上涨的租金吓了一跳。

　　在上海现在地价普遍飙涨的大前提下，寸土寸金的上海新天地租金提价是这位租户意料之中的事，但提的幅度之大还是让他心里一凛，“本来心理价位大概提个20％差不多，可实际提的幅度是我们想的好几倍。”

　　提价的消息在首当其冲的首批租户中间掀起了轩然大波，在数次协商未果的情况下，其中的四、五家租户已经于近日表示准备以新天地违反相关合同为由把新天地告上法庭。

　　而声称有“数百家商家等待进场”的新天地也底气十足，宣布租金的提价有理有据。这场争执的最终结果如何，引人注目。 商租蜜月期一去不返

　　现在的新天地在上海几乎是一个众人皆知、大名鼎鼎的去处。它无疑成功地将上海独特的石库门建筑和旧街区，打造成一个具有国际知名度的、中西合璧的餐饮、娱乐、购物、旅游、文化休闲中心。新天地的92家租户也是各具特色，生意红红火火。

　　但是3年前，没有人敢拍胸脯说这个新开发的项目会如此火爆。

　　大概是由于当时大家心里都还没有底，当2000年新天地刚落成时，与首批租户签定的合同中约定，3年后租金将根据市场情况重新调整，但开发商瑞安地产有限公司必须提前6个月通知租户。若不提前通知，则维持原状；若双方协商不成，则解除合同。

　　“瑞安内部放出消息来说，外面有好几百家商户等着进新天地。他们现在是‘皇帝女儿不愁嫁’了，因此租金提高是太理所当然的事了。”一位租户的营业经理这样说道。“但是我们没想到他们会提得这么厉害，而且瑞安也没有按照约定提前通知我们。”

　　“以前我们是每天每平方米0.5美元，现在一下就提高到每天每平方米2美元。”一家酒吧老板透露。

　　新天地内一家生意红火的餐厅老板这样给记者算帐：“一年的租金要200万，后来加了一次提到300万。但其实一年的赢利也只有一百多万，再提的话，生意是不要做了。”他还举例说有租户由于把场地转租出去而与开发商发生纠纷，都是因为生意比较难做。

　　对于这一点，瑞安地产有限公司的公关部经理赵列颖在10月21日给本报的书面回复中明确表示：“新天地创立之初，为了吸引有国际品牌和有特色的租户，把租金放在次要的地位。现在，新天地已经成了一个广受欢迎的知名品牌，经营环境理想。针对一些租赁期结束的租户，以新的市场价格签定新的租约完全是一种正常的市场行为，这个价格是新天地目前自身价值的体现，是合约双方洽谈的结果。”

　　确实，3年前各家租户的租金根据地段、业态等因素各有不同，但租金比较优惠。据业内人士分析道：这是因为开发商没有把产权卖出去，而是留在自己手中统一管理。物业所有者同时也是经营者，他完全可以控制街区未来的发展方向，同时在运营头一两年，给租户提供相当优惠的条件，吸引著名品牌的进入。

　　对这一点，众位店长都承认，当时的租金对租户来说确实比较优惠。

　　况且，1999年香港瑞安集团在开发上海新天地时利用了占地3万平方米的旧石库门建筑群，改变了其原有的居住功能，耗费了很高的成本。该集团董事长罗康瑞曾撰文写道：“新天地将旧的上海石库门房子外貌保留下来，内部全部翻新，这个过程需要付出高一倍的成本，达到每平方公尺2万元人民币的费用。”

　　尽管如此，当时瑞安地产有限公司当年提出的总体构想仍然是把它修建成一个长期投资的项目，召集多方面、多结构、多层次的租户进新天地，并且在挑选租户时进行了严格的资质审查。“关键看经营项目的生命力，看最终是否能持久地创造利润。业主与租户不是简单的租赁关系，是密切的合作伙伴关系。”这是当时瑞安公司公开提出的选择方针。

　　3年过去了，瑞安集团主管新天地事务的经理也已几易其主，总体策划与经营理念的连续性也值得推敲。无论如何，与租户一起走过初期创业的新天地，是再也不会出现当年的低租了。 “围城”之势

　　新天地毫无疑问已经成了一个品牌。但一些租户却把新天地说成是“围城”：外面的人以为这里遍地是黄金，想要冲进来；而已在里面的租户却时时在寻找更好的机会。

　　说到这点，好几位租户负责人都纷纷诉苦：“新天地虽然名声在外，但不见得里面商户的生意就一定很好。对租户来说，是家家有本难念的经，其实我们的经营状况一直维持在一般的水平，真正的赢利部分并不如外面人想的那么多。除去租金，物业管理费也较高，每月每平米合三十多块人民币，因此我们的赢利有时还不如开在其他地段的连锁店。”

　　对这点，赵列颖回复道：“新天地的消费者对每个租户都是公平的，能否吸引顾客在自己的店面消费并赢利，关键在于每个租户自己的产品服务和经营能力。”

　　她举例说：“新天地有一大批赢利的租户，例如宝莱纳、采蝶轩、翡翠小厨、新吉士等酒吧、餐厅，当然也会有少部分相对经营状况差的租户。”

　　而租户们反映：新天地每天的流动人口虽然很多，但真正消费的人比较少。自新天地2001年开始营业起，第一年并没有打开太大的局面；第二年，知道的人多了，大家纷纷来到新天地，属于新天地的黄金时间是2002年；到了2003年，赢利下滑，加上SARS的影响，有时一天的营业额就只有几百块钱。SARS后有一个恢复性的反弹，但精明的商人都知道任何产业都不会长盛不衰，总有起起落落的周期。

　　有些租户认为：新天地对上海本地顾客的吸引力不如以前，有些本地顾客认为新天地太拘谨，空气不够自由，而转向茂名路酒吧等地，有的则在等待新的娱乐热点。

　　而外地游客进店消费的非常少，他们很多是把这里作为一个观光景点，消费能力并不强。

　　赵列颖对以上观点进行了反驳：“新天地对本地顾客有没有吸引力可以直接在晚上来新天地听听，到底有多少上海口音就知道了。”

　　新租金治下的新天地

　　现在，提价已成定局。租户们也在权衡中做出了不同的决定。一些租户选择了放弃，一些在筹备与新天地打官司，而一些规模比较大的租户则选择与瑞安周旋、协商，继续合作。要离开新天地对他们来说还是痛苦万分的，前期的装修和后期的苦心经营摆在那里，能说走就走吗？若不继续租下去的话，这些都白费了。

　　“我们是骑虎难下啊！”一租户叹道：“谈了好几个月，价钱谈下来一点了。”

　　他还向记者说明了新签定的合同样本上规定的新租金计算方法。原先新天地的招商策略特别之处在于：对租户不重租金重素质，对租户挑选很严格，入驻新天地需经过理念交流、项目计划认可、商业条款协商、经营者背景考察等多个步骤，同时采取低租金保底的方案，按营业额提成，进高不进低。像SARS这样的非常时期，营业额很低，收的租金也就比较低。现在采取的是固定租金。这样，无疑开发商的风险大大降低了。

　　还有一点令租户们忧心忡忡的是：合同中某些规定的条款为今后提高租金埋下了伏笔。比如，有关物业管理这一条，合同规定说瑞安可以随时根据市场原因或政府收费以及瑞安员工福利等原因提高物业管理费。这枚硕大的隐性炸弹随时都会爆发，令租户们难以安心。

　　租户们的感觉是：在双方的合作中，租户处在被动的位置。他们纷纷表示，希望其他开发商能尽快开发出新的优秀的商业场所，这样租户有所选择，也比较有底气。

　　而对于新天地的未来，瑞安显得很有信心。赵列颖讲到：“新天地的目标是要发展成为国际品牌的都市休闲景区。新天地要保持它的活力和生命力在于它不断创新，每个租户是新天地的一部分，他们也都需要不断创新。因此，新天地需要租户不断提高自身的水平，淘汰经营不善的租户，但这一切是严格按照合同的条例进行的。”

　　租金提价后的新天地面临的是提高档次还是曲高和寡，我们无从得知。即将出台的新租金能否经受得住市场的考验，租户与开发商的官司究竟会是什么结果，本报都将继续关注。