10月中旬，北京市城建弘通物业管理有限公司多次将辖区内的住户告上法庭，控告这些住户不交物业、取暖等费用。

　　《物业管理条例》出台以后，越来越多的物业公司学会通过法律途径解决与业主之间的矛盾。然而，这项条例真能发挥其应有的作用吗？

　　业主：服务不好不交费

　　北京市石景山区鲁谷八号小区内的双锦园小区，是北京城建集团的开发项目，包括15号、16号两栋楼，负责其物业管理的弘通物业管理有限公司为城建集团下属单位。

　　“明年这个时候我们就逃离这个小区了。”说这话的陈先生是小区15号楼的老住户，他向笔者诉苦说，物业公司在15号楼下安装了两个水泵以便给高层住户供水，这本无可厚非，可是水泵每隔5小时就要响上几十分钟，实在让人吃不消。一怒之下，陈先生没有交今年的物业费———他们家在另外的地方又买下一套房子。

　　笔者在陈先生家里也听到了轰鸣的水泵声，据说这只是其中一个水泵的声音，而每当夜深人静的时候，水泵的噪音更吵得人无法入睡。陈先生忍无可忍找来了环保局，物业公司立刻启用了噪音低的备用泵，当天噪音检测结果为合格。

　　噪音吵得一家人无法入睡，而提起冬季供暖，陈先生更是一肚子气：冬季将至，室内温度太低怎么让人过冬？每年冬天是陈先生一家最难熬的时候，室温只有13度左右，他们靠电暖气捱过了两个冬天。

　　其实在装空调时，陈先生就发现墙面很薄，墙的外层是现浇的水泥混凝土，内墙是隔热板，根本就不保温。

　　陈先生知道国家颁布了《物业管理条例》，也知道业主拒交物业费是违法的。但是搬入小区以后，楼道两个月没人扫过，这样就交了物业费，他们觉得太冤。

　　被城建弘通物业管理有限公司告上法庭的芦健认为，物业公司的服务不到位：“整个小区只有四名保安、两个清洁工、一个电梯工。”他同时认为，入住时签订的协议不合法。芦健说，协议规定业主至少要预交一年的物业费、取暖费，否则就拿不到钥匙，在这种情况下，他们不得不先交物业费。

　　芦先生说，他和另外几个被告正在发起组建小区业主委员会的倡议，目前已经有300多位业主签名，占到小区住户50％以上。

　　物业公司：谁能知道我的苦

　　笔者几次试图与弘通物业公司的王经理联系，但没有成功。10月21日中午，笔者第二次来到物业公司办公室时，又与王经理失之交臂，因为“经理刚出去收取暖费”。

　　对于引起业主普遍不满的入住协议，该公司负责收取各项费用的工作人员有些无奈。他们认为，物业公司是服务性行业，它必须有一定的资金才能运作。住户们不交物业费，物业公司就没有资金保障现在的服务，更别提在原有基础上提高了。为了维护业主的利益，同时为了保证公司的正常运转，物业公司出租了部分房屋，用其收入来填补不足的物业费。

　　工作人员表示，打官司谁都不想，因为即使官司赢了还有个执行问题，如果业主仍拒不交费，物业公司也没辙。

　　据了解，现在许多物业公司都采取了预交物业费的办法。北京市海淀区交大嘉园小区的业主们在入住前就预交了一年的物业费。但当笔者问及业主是否对此有意见时，多数业主对物业公司表示理解。

　　专家认为，由于物业管理是一种滞后服务，所以预收一定的物业管理保证金也是合理的。这样，当发生个别业主拒交物业费时，物业公司可以动用保证金。

　　《条例》实施需要细则

　　2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》（以下简称《条例》）的正式实施，它使一些问题的解决有了法律依据。但是，也有一些规定在实际操作中有些困难———《条例》规定的都是大框架下的东西，有一些操作性的细节需要各省市有关部门进一步出台实施细则加以强化。

　　对物业管理这一新兴行业来说，《条例》施行后，物业管理企业将会面临更大的压力。对于上述案例中业主逾期不交纳物业费的情况，《条例》只规定了物业管理企业可以向人民法院起诉这一法定权利，而对不履行法定义务拖欠费用时需承担哪些相应的法律责任却未提及。

　　收费难是目前困扰大多数物业管理企业的主要因素之一。其原因主要是业主交费意识弱、业主把与房地产开发公司的矛盾归结到物业公司头上、部分物业公司服务不到位等方面。笔者采访的某物业公司的项目部经理李志勇称，虽然《条例》规定业主不交费，物业公司可以起诉，但他们并不打算采取这种方式，因为“胜诉容易清欠难”。他认为强行让业主交费不如等业主熟悉法规后主动交费。这位经理认为，《条例》只是一个指导性的文件，关于具体交费没有规定，可操作性很低。

　　笔者在交大嘉园看到，对于部分拖欠取暖费的业主，物业公司采取了曝光的做法，即在告示板上标出拖欠费业主的姓名及房间号，而放弃了投诉等《条例》规定的合法举措。

　　谈到《条例》的不足，李志勇认为在《条例》出台后并没有颁布相关政策来取消1997年的196号收费文件，加之《条例》细则并未出台，实际工作很难展开。

　　相关资料

　　196号文件：1997年颁布的收费标准。对具体的服务的内容和服务的标准都作了相应的规定。其规定物业管理的收费项目是由保安费、统收费等几十个项目构成。

　　《条例》第三十六条第2款：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　《条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。