楼上楼下两邻居因空调安放位置引发相邻权争议，一方手持物管规定，另一方坚持自己的“违约行为”，终审法院一锤定音———

　　小区物管单位售房时的强制性规定,入住居民是否必须无条件遵守?近日,泸州市中级人民法院在审结两邻居因安装空调而发生的相邻权纠纷时,对小区物管制约居民的游戏规则给予当头一棒:如果小区物管单位的“约法三章”不合法或有悖情理,即使购房时住户签订了物管协议也可拒绝遵守执行。

　　纠纷原因:5楼占了4楼空调位置

　　泸州市民曾春梅与程女士,系泸州市国窖花园小区6号楼5楼与4楼的邻居。购房时,两人均与管理小区的安馨物管公司签了物管协议,其中对空调安装位置明确规定:每户空调位置应在各户小凸窗上的面板上,即楼上住户窗外墙体上。物管公司的理由是:6号楼系框架结构,除每户窗台下墙面外,其余墙体大都为空心砖,不能承重空调外机。因此建筑设计施工时,每户窗台的外墙体便成为楼下住户安装空调的唯一位置。

　　今年2月,5楼的曾春梅安空调时因6楼邻居不在家,便置物管规定于不顾,将空调外机安在自家窗外墙体上,致使4楼的程家无处安放空调外机,双方发生纠纷,大吵一番后,物管公司对曾的“违约”行为作出处理:按小区物管协议规定,此空调外机位置属楼下住户,责令曾将已安装好的空调外机拆迁至6楼住户窗下属于曾的位置,为程腾出空调安装位。

　　对物管公司的处理,曾春梅不理不动,始终坚持自己的观点——此空调位置属自家房屋墙体,自己有优先使用权,将空调外机安装于自家墙体外符合常理,也便于管理,没有影响正常的相邻关系,物管公司此条规定既不合法也不合理。

　　一审判决:5楼侵害了4楼的合法权益

　　曾家拒不搬迁,物管公司的处理决定形同废纸。酷热难熬的程家本着邻里和睦相处原则,多次与曾家协商,要求其腾一台空调安装位置,不料遭到曾家断然拒绝。无奈之下,程家只得借助法律,将楼上邻居推上被告席。

　　5月9日,泸州市江阳区法院作出一审判决:曾春梅未按物管公司规定擅自安装空调,是对楼下邻居合法权益的侵害,影响了正常的相邻关系,判令曾春梅判决生效后三日内拆除其空调外机,为程家腾出位置。

　　终审判决:物管公司要求不合法不合情

　　对一审判决不服,曾春梅立即向泸州市中级人民法院提起上诉。同一事实,泸州中院对《民法通则》中关于相邻权的理解与江阳区法院截然相反:程、曾二人争议的空调安放位置,实际上是对建筑物外墙使用权之争。根据民法理论对建筑物区分所有权的理解,建筑物外墙为全楼居民共有。因此,曾春梅将空调安放在自己所有房屋的墙体外,是对自己权益的一种处分,没有侵犯他人的合法权益。安馨物管公司要求住户将空调安放在楼上住户的墙体外,既不合法也与情理相悖。泸州中院作出终审判决:撤消一审判决,驳回程家的诉讼请求。

　　对此判决,花了20多万买房的程家怎么也想不通,现正在向泸州中院提起申诉。

　　法官点评———

　　当心物管侵犯住户合法权益

　　不按游戏规则办事的曾春梅叫板物管规定成功,程家怎么办?原泸州市中级人民法院政研室主任、退休高级法官白联洲认为:程家告曾家,实为告错了对象。程家可据法院的终审判决,另案起诉物管公司或开发商,要求其解决空调安装位置或给予经济赔偿。

　　就此相邻权纠纷引发出的问题,白联洲点评道:《民法通则》中关于相邻权的内容涵盖很广,比如通信权、通风采光权、安宁权等,均不容侵犯。相邻权中,住户对自家墙体有优先使用权。这一点,很多开发商和物管公司均忽略了它的存在,而根据自身需要想当然地出台一些“游戏规则”来约束住户,却不知这是一种侵犯住户合法权益的行为。通过此事,不仅为开发商和物管公司上了一堂如何尊重住户合法权益的课,同时也提醒小区居民,只要你的行为不被法律禁止(如安装晴雨棚、将推拉窗改为落地窗等),物管公司的限制性管理规定确实侵犯了你的合法权益,即使与物管公司签订了强制性的“游戏规则”,也可拒绝执行。白联洲告知,正在酝酿中的《物权法》对此类纠纷将有明确细致的规定,将在今后出台的民法典中一并解决。本报记者杨元禄