房屋抵押权是否生效

　　李先生：6月23日，张先生向我借款10万元，约定2年还款。张先生把自家一套价值约15万元的房屋的产权证书交给我，作为该笔借款的担保。我想知道，该房屋抵押权是否已生效？

　　律师：房屋抵押权尚未生效。根据《担保法》第42条规定，以下列财产抵押的应当进行登记：

　　1．以无地上定着物的土地使用权抵押的；2．以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的；3．以林木抵押的；4．以航空器、船舶、车辆抵押的；5．以企业的设备和其他动产抵押的。以上均应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　由于你们未办理抵押物登记，抵押权不生效。你可要求张先生补办抵押登记。虽然抵押权并未生效，但你们的抵押合同是成立的。

　　保证责任的范围有多大孙某：赵先生向我借款5000元，由其表弟张某作为连带责任保证人，对保证范围未作约定。我向赵先生提出必须提供物的担保。赵先生的好友朱某自愿以一台彩电（价值2500元）作为抵押，担保赵先生借款的本金部分，并签订了动产质押合同。在赵先生的债务履行期届满之前，我与朱某解除了质押合同，将彩电归还朱某。债务履行期届满后，赵先生不能清偿5000元本息，我要求张某承担5000元本息的连带保证责任，可以吗？

　　律师：张某承担保证责任的范围是本金中的2500元以外的全部债权。因为你的5000元及其利息的债权既有保证又有物的担保（质押2500元），因此张某仅就该物的担保以外的债权承担保证责任。你放弃了作为物的担保的质押（本金2500元），张某在你所放弃权利（2500元）的范围内，免除保证责任。只就本金中的2500元和5000元的利息承担连带保证责任。你要求张某承担5000元所有本息的连带责任，是没有道理的。

　　口头同意是否要负保证责任

　　李先生：我向申某借款2万元，郑某愿意作为保证人。还款期到后，我无力偿还，向申某请求推迟还款期限一年，申某同意，并签订变更合同协议。我和申某将此事告知郑某，郑某口头表示答应。一年后，我仍然无力偿还。请问保证协议是否有效？郑是否应当承担保证责任？

　　律师：保证协议有效，但郑某不承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第25条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第30条：“债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。”尽管原保证协议有效，但超过保证期限，郑某未书面同意变更合同，故不再承担担保责任。

　　违约责任到底有多大

　　李先生：2002年7月18日，张先生向我订购10吨苹果，约定合同在他向我交付定金5000元后生效。两天后，张先生向我交付了3000元，我无奈之下接受。后因苹果涨价，我将苹果卖给其他人。张先生能否要求我双倍返还定金1万元？

　　律师：你虽然对张先生交付的3000元定金表示异议，但是接受了，所以应视为变更定金合同，此合同为附延缓条件合同。张先生已交付3000元定金，主合同于2002年7月20日生效。你将苹果卖给其他人，应当承担违约责任。但是，该定金合同已经变更，所以张先生只能主张3000元定金的权利，即要求你返还6000元。（记者杜世成）

　　(厦门晚报)