产权式商场——成都商业地产新机遇

http://www.sina.com.cn 2003年10月30日08:17 四川在线-华西都市报

　　商业地产现状———诱人的蛋糕烫手的馍馍

　　提起成都的商业地产,就不能不提到作为成都三大传统黄金商业口岸的春熙路、盐市口、骡马市,这三大传统黄金口岸从开始到今天,始终保持着旺盛的商业生命力。到上世纪80年

代末开始,随着商业的蓬勃发展,人们对商铺的需求越来越大,批发业应运而生,市中心的老商业圈已不能满足市场的要求,因此第二代商业口岸应运而生,从市中心向郊区辐射开来,区域型、专业性的商业口岸相继建立。例如:北站荷花池市场,浆洗街的皮革市场、安顺桥的小食品批发市场等。随着城市规模化发展,人们日常生活所需商品如还到商业中心或专业市场去购买会不方便,于是一些零售商业开始进入成熟社区,社区口岸产生了,成都的商业地产开发销售表现出非常严峻的态势。

　　据不完全统计,2002年1月-10月,成都商业地产竣工35.82万平方米,比上年增长92.5%,开发量达144.87万平方米,而销售只有占开发量的29%左右。有关从事商业地产研究的人士认为,这很大程度上说明其经营模式存在严重偏差,造成商业物业无造血功能。

　　首家产权式商场在成都赢得市场

　　自去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动,给成都商业地产的开发带来了空前的机遇。拆迁和置换出来的土地面积达150万平方米之多,其中绝大部分将作为商业用地。150万平方米这么大的一块蛋糕,看上去是如此的诱人,但是要完全消化它,却不是件容易的事。但由于商业地产诱人的前景,许多开发商开始研究商业地产自身的特点与运作规律,如何走出传统的商业地产销售以及经营模式,成都的不少商业地产商探索出一条值得学习的道路。值得一提的就是“产权式商场”在成都的诞生。

　　提起成都的“产权式商场”,就不得不提到成都一个新崛起的房地产公司--四川大地房地产公司,其开发的位于成都市核心商业地段的“大地·城市脉搏”,在成都首创了产权式商场的模式,在很短的时间内就取得了特别好的销售业绩,引起了投资者的青睐和同行的关注。

　　产权式商场,激活成都商业地产

　　产权式商场是所有权与经营权分离的一种房地产商铺产品经营形式。主要表现为商铺业主出于投资目的、将产权商铺通过第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据称,这种方式与传统的商铺营销模式最大的本质区别就在于“投资保证”。品牌百货先期介入招商,然后再进行产权式商铺销售,形成了定单房地产的经营模式。它的好处就是让专业的经营公司来统一管理经营,为众多的中小业主带来共同的利益。

　　记者在采访中了解到,倍受成都商业地产界关注的“大地·城市脉搏”在规划建设初期就邀请专业从事百货经营、策划、管理的港资商业管理公司———香港的欧莱特经营管理公司,根据商场的自身特点和本地人的习惯,结合香港最前沿的百货经营理念,把商场统一规划为一个大的商业中心,变分散经营为统一经营,充分发挥整体效应和规模效应。据了解,香港的欧莱特经营管理公司总经理,是具有20多年香港资深的商场管理专家,其管理层是由从事多年百货经营管理的专业人才组成,其服务精神体现在以超值的价格提供大众化、时尚化的精品商品,达到百货零售业的引领地位,并透过员工的才能和团队精神,令顾客体验到至高无上的购物乐趣以及品牌文化,在成都将显露出前所未有的百货业经营模式。

　　产权式商场赶超经营式商铺

　　商业地产开发较之住宅更具有专业性,其涉及的利润方包括发展商、投资者、经营商以及消费者,它是一种建立在多种专业平台上运作的系统性开发项目,它除了要熟悉地产行业的运作规律,还要对零售业非常了解,需要对消费者行为有着深刻的认识。同时,商业地产也是房地产细分市场中的高端市场和高端产品,也是所谓的“三高”产品:高奉贤、高回报、高技术含量。在经过多年的发展,商业地产出现了前所未有的商机和挑战。

　　应该说,产权式商铺是商铺投资市场发展的阶段性产物和必然产物。投资者拥有物业的所有权,使用权或经营权被移交出来,而这种交出来的结果是获得长期而稳定的回报。当主力商家入驻进产权式商场,良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种,多档次的经营,这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的,坐在家中稳收益,这当然是投资者喜欢的。

　　记者观察

　　为产权式商场的经营开发模式喝彩

　　社会经济不断发展,人们的物质生活水平也日益提高,许多家庭和个人的资金不断积累,形成了闲置资金。这时,投资理财就成了很热门的话题。但我国大部分居民在家庭和个人理财方面还很不成熟,要么就是走传统的储蓄,要么就是盲目投资或跟风式的投资,往往使自己的资金被套牢,错失了许多良好的投资机会。

　　怎样才能让你的钱生“钱”?怎样才能降低投资风险,获得长期稳定的回报?是大多数投资者都应考虑的问题。目前在国内投资的渠道并不是很多,专业化的投资咨询机构也不健全,所以选对投资的对象非常关键,但很多人容易陷入盲目投资的误区,这时,理性的思考、理性的投资显得尤为重要。资产并不是说你拥有了多少有价值的东西,而在于你能不能利用它为你创造出更多的财富。?芄晃悴欢洗床聘坏牟沤凶什?,这才是真正的投资理念。

　　在香港房地产界,一直有“投资住宅、别墅是铜;投资办公,写字楼是银;投资商铺则是金”的说法。去年一批温州商人曾经专机飞成都来购买“大地·城市脉搏”,在成都房产界引起不小的轰动,蓉城的各大媒体争相报道。精明的温州商人为何对大地·城市脉搏感兴趣?这和大地·城市脉搏在成都首推产权式商场有着直接的关系。产权式商场在大地·城市脉搏取得成功,更在成都房产界引起不小的波澜,不少开发商对此进行了认真的分析、研讨,并在充分论证之后,认为“大地·城市脉搏”的成功不是偶然,从而开始借鉴“大地·城市脉搏”的模式,进而一时形成了一股“大地·城市脉搏”商业开发经营潮流。

　　商铺是非常个性的实体,运作的理念也是多样化的,不存在通用的成功模式,因地制宜,因人而异。存在就是合理的。无论是产权式还是经营式商铺,都是市场的产物,智慧的结晶,我们要做的只是灵活运用它。

　　记者胡龙友

　　本报记者　胡龙友