经济生活视点：郑州“物管示范小区”也有难题

http://www.sina.com.cn 2003年10月30日08:55 工人日报天讯在线

　　近日，在郑州市融丰花苑业主委员会成立动员大会上，业主和物业管理方就公摊面积、停车场、墙面屋面归属、管理质量等问题发生争执，使动员会开成了“诉苦会”、“指责会”。争执的焦点是“融丰花苑公摊面积”

　　融丰花苑位于郑州市经三路的临街小区，主要是商业用房，是2002年度郑州市仅有的4个“全省物业管理示范住宅小区”之一。在业主委员会成立动员大会上，双方争执主要集中

在套内面积和公摊面积的差异、停车场的使用、墙面屋面的归属权等问题上。有些问题是应该由开发商回答的，物业所以被推到前台，原因在于物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，物业、开发商原本是一家人。

　　部分业主提出：“售房合同中附图标明，建筑面积是169.05平方米，公摊面积是17.625平方米，据此计算的公摊系数是0.1042，套内面积是151.42平方米；而目前房产证上公摊面积成了26.15平方米，套内面积147.83平方米（业主根据房产证附图标注计算的面积是142.83平方米），据此计算的公摊系数是0.1503，套内面积比合同约定少了3.59平方米，而公摊面积又多了8.525平方米。按有关规定，当预售房的面积和布局发生较大变更时，应征得业主同意或准许退房。现在，我们不但得不到约定中‘多退少补’的退款，反而每户要补交一两万元，岂不冤枉！”

　　“融丰物管”的李总反驳：业主们的提法严重失实，合同中并未约定公摊系数，约定的是建筑面积与产权登记面积有差异的，每平方米单价不变，以登记面积结算，多退少补。更何况现在面积误差为2.9％，在国家允许的误差范围内。

　　据“融丰物管”提供的《融丰物业通讯》记载：9月4日，郑州市物业协会秘书长及郑州市房管局一位处长等人就“融丰”业主关心的问题明确表态：增加2.9％房屋面积与公摊面积有无“黑洞”的问题，产权人可向郑州市房管局产权监理处提出复查申请。物管业主双双喊冤

　　还有一些问题也是双方争执的焦点，对这些问题，物管、业主双双大呼冤枉。

　　部分业主说：“‘融丰物管’采取停电的不正当手段，胁迫业主交纳所谓的增加面积款，经咨询，这是一种违法行为，是对业主合法权益的侵害，应立即停止。”

　　业主们还反映：“融丰物管”把本应属于业主的停车场、消防法规定的消防通道和公用大厅租与他人，用来赢利；“融丰物管”还私设楼顶广告———墙面、屋面属公共设施，归全体业主所有，而“融丰物管”私自把C座楼顶和前墙租给他人做广告。楼顶广告的年收益应该在10万元左右，但广告收入并未分配给全体业主，业主保留依法追缴租金的权利，等等。

　　“融丰物管”的李总则说，停电是电力局的行为；关于楼顶广告，“融丰物管”没有任何收入。楼顶、外墙按照原来的购房合同，一律归出售人，新的物业条例则说属于公用。李总满腹委屈地告诉记者，开发商“融丰建业”作为业主之一，拥有包括地下车库在内近1.5万平方米产权面积，有人说地下车库是“配套工程”，不能由“融丰建业”行使处置权、经营权，这是骗人的。规范在于建管分离

　　对上述问题的争论不是只在“融丰”存在———一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。值得注意的是，对于贯彻实施《物业管理条例》而言，这场争论凸现了物管变革的难题。

　　这位开发商说，河南省共有物业管理企业670多家，从业人员5万多人，大多从属于开发企业，这造成物业管理规范发展面临着一系列的困难与问题：

　　在物管运行机制上，公平公开的市场机制尚未形成。开发公司开发的项目，大部分是交给属下的物业管理公司管理，这极不利于物业管理市场的形成和发展。

　　建设与管理职责不清。这种建管不分的体制决定了物业管理从属、依附、受制于房地产开发企业。开发项目遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满。

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