上海烂尾楼有望3年内全部消失

　　新华网上海11月3日电（记者潘清严俊）今年9月18日，停工多年的上海龙升大厦经过10轮加价，最终以5400万元拍出，高出底价20％。这是上海市徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼。

　　被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。在烂尾楼最多的静安区，去年已有40多个停工3年以上的烂尾楼项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。

　　上海烂尾楼的“柳暗花明”得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。

　　在此同时，上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价持续走高，上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。戴德梁行房产专家吴少聪介绍说，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。上海中华企业股份有限公司两年来收购了上海市中心的金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼，获利丰厚，并正在继续洽谈多个烂尾楼项目，估计总投资额在10亿元左右。

　　苦于拿不到上海地块的外来资本则把烂尾楼当成进军上海房地产市场的桥头堡。1年多前，浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。眼下，每平方米的预售价格高达1800美元，约为其收购价的3倍。

　　一些外资企业及海外投资机构也对上海烂尾楼项目表现出浓厚兴趣，其中包括荷兰ING集团，以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。

　　上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示，截至2002年12月，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。

　　华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说：“上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。”

　　专家提醒：投资烂尾楼仍需谨慎规避风险

　　新华网上海11月3日电（记者 陆斌 萧迪）面对上海烂尾楼复活的“春天”，上海房产专家指出，当前投资烂尾楼仍需谨慎规避风险。

　　一项调查显示，上海烂尾楼烂掉的原因主要有三种：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

　　“正因为这样，上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。目前，上海许多烂尾楼各种债权债务纠缠在一起太复杂，中间环节盘根错节，操作起来问题很多。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。

　　此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出，上海一些烂尾楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。

　　“心急喝不得热粥。”张永岳建议，“投资者接手烂尾楼要慎之又慎，至少要做好三方面的工作”。

　　他说，投资者首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。

　　其次，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值；如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建以及成本，做到量力而行才能有利可图；如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

　　张永岳强调，在此基础上，投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系，同时要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。

　　张永岳说：“时下许多人对投资烂尾楼有兴趣，这当然不是什么坏事。但是投资烂尾楼必须要有很强的风险意识，接手前一定要做好考察工作，理顺债权关系，该出手时才出手。”

　　上海烂尾楼“变身”

　　新华网上海11月3日电（记者季明陆斌）走过天钥桥路380弄的行人惊喜地发现，烂尾多年的嘉汇广场终于复工建设了。久违的电焊花簇簇闪耀，残破多年的墙体开始被漂亮的铝合金框架和幕墙玻璃覆盖。

　　嘉汇广场原本是一个商住楼项目，现在复工后将建成为一个融商场、酒店、公寓、办公楼于一体的建筑群。由于它紧邻徐家汇，设计功能多样化，已经被众多买家看好。

　　像嘉汇广场一样，上海烂尾楼的接盘者一般都会对楼盘项目重新规划，总债务金额在5亿元以上的烂尾楼项目——上海大正三角地广场，不久前以4．71亿元的高价拍出，成功找到接盘单位。接手的上海泓邦投资公司透露，将对这幢楼重新进行规划和定位，使它更符合市场需求。

　　对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。上海金丰投资公司资产经营部经理周世江在接受记者采访时谈到，许多烂尾楼都是商务楼，房型设计、电梯通道、空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓、小户型办公楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。

　　位于上海黄金地段的“骏豪国际”是一个成功盘活烂尾楼的范例。这座原定建设为5Ａ级写字楼的烂尾楼复工后被改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在今年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时正值非典肆虐，但几百套公寓在一天之内销售一空。在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的“青年汇”单身公寓等。

　　而目前方兴未艾的另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。目前正在进行招商的“中华ＢＯＳＳ”的开发商提出的口号是“小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量”，颇能迎合买家心理。据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。

　　小户型公寓和办公楼迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住，又比较讲究居住质量和生活品味，买下小户型的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采光、结构等要求不高，正好可以解决烂尾楼原有的缺陷。

　　但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求更加多样、更加合适的“变身”方案。

　　烂尾楼变废为宝皆大欢喜

　　新华网上海11月3日电（记者潘清严俊）火爆的烂尾楼市场引起了上海人的普遍关注。记者近日采访了几位上海人，他们都为上海烂尾楼的“复活”而高兴。

　　市民陈琪住在上海市延安西路和陕西南路的交叉口，这儿有一座名叫申大商厦的大楼。他告诉记者：“这幢楼大概4年多前就停工了，现在烂尾楼里还住着大量民工，给周围居民带来不便。这么好的地段，闲放着多浪费呀！听说申大商厦已经找到新的买家，我很高兴，早该解决了。”

　　上海拍卖行有限责任公司副总经理郑建成说：“在拍卖行的眼里，烂尾楼可是个好东西。烂尾楼给了我们一个转变经营思路、拓宽经营领域的机会。”

　　他说，通过市场调查，我们发现整治烂尾楼是拍卖业介入的大好时机，便于2001年开始进入社会委托的范畴，专门成立了资产部，立足市场，以银行不良资产的处理、整合、变现为切入点，为烂尾楼寻找新东家。迄今上海拍卖行已经多次成功拍出了一批烂尾楼，如价值成交价6160万元的外高桥保税区“洲际大厦”、成交价6040万元的九江路“上海新新商厦”等。能够为消除烂尾楼这种城市“疮疤”出一份力，也是上海拍卖业的荣幸。

　　中国银行上海分行一位部门经理在接受记者采访时说：“烂尾楼是银行不良资产的一部分，可以说银行是烂尾楼工程的受害者之一，而能否妥善处理烂尾楼也直接影响着银行的经营状况。近年来，各大银行都在探索科学的、标准化的清收流程，使得烂尾楼变废为宝，取得了一些成效。”

　　他介绍了一个成功盘活烂尾楼的案例：1998年初，3家公司以上海黄浦区某地块作抵押担保，共向中行借款1．65亿元，截至2001年3月，上述3家企业在中行的不良贷款本息合计近2亿元。而作为抵押物的黄浦区某地块施工现场是一个蓄满污水的烂泥坑和一片狼籍的脚手架。面对这一局面，中行上海分行的清收人员在市场调查和分析的基础上，确定了鼓励这家公司股东出资把大楼建造起来，通过楼盘销售款还贷的现金清收方案。2002年6月，这个大楼封顶，一个资产“烂泥坑”变成了销售额2亿元的“聚宝盆”。

　　上海金丰投资公司从事各类楼盘策划、销售的资产经营部经理周世江说：“我们也一直有介入烂尾楼改建项目的想法，接触过一些烂尾楼，但这些项目不是债务关系难以理顺，就是本身的可塑性太差，操作余地和利润空间都不理想。一般的买家仍然不敢贸然介入。我的一位业内朋友就曾接手了一个满以为肯定赢利的烂尾楼，接手后才发现此工程还存在隐性债务，重开工后不断有债主上门，使得工程一度难以进行下去。”

　　周世江认为，从投资商的角度来看，如果接盘公司实力很强，烂尾楼本身的潜质很好，政府部门也肯协调配合，那么，接手烂尾楼会是一桩既有经济效益又有社会效益的好买卖。

　　新闻背景：上海烂尾楼的形成

　　新华网上海11月3日电上海烂尾楼的成因主要有三类：一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位；二是市场定位问题，如许多开发商在1997年至1998年间盲目投资写字楼；三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

　　在以上三种因素的共同作用下，上海的烂尾楼项目大多形成于1996年和1997年，并在亚洲金融危机期间达到“峰值”。到2002年底，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达到600多个。

　　鉴于烂尾楼现象对上海城市景观和房产市场造成的不良影响，从1999年下半年开始，上海市、区两级政府成立了专门的工作小组，对停缓建项目逐一清理。2000年起，随着市场需求的扩大和经济的持续快速增长，上海的房地产业逐步走出低谷，烂尾楼也迎来了“春天”。2002年上海申博成功，同时上海放缓旧城改造节奏，减少投放市场的市中心地块，烂尾楼的潜在价值受到越来越多海内外投资者的青睐。（完）（来源：新华网）