本报讯　据新华社消息，今年9月18日，停工多年的上海龙升大厦经过10轮加价，最终以5400万元拍出，高出底价20％。这是上海市徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼。

　　    被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。在烂尾楼最多的静安区，去年已有40多个停工3年以上的烂尾楼项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。

　　    ;上海烂尾楼的“柳暗花明”得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。

　　    在此同时，上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价持续走高，上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。戴德梁行房产专家吴少聪介绍说，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　    这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。一些外资企业及海外投资机构也对上海烂尾楼项目表现出浓厚兴趣，其中包括荷兰ING集团，以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。

　　    上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示，截至2002年12月，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。

　　    华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说：“上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。”

　　    投资仍需谨慎

　　    一项调查显示，上海烂尾楼烂掉的原因主要有三种：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

　　    “上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。

　　    此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出，上海一些烂尾楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要，所以投资要慎之又慎。

　　    烂尾楼“变身”有术

　　    对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。上海金丰投资公司资产经营部经理周世江表示，许多烂尾楼都是商务楼，房型设计、电梯通道、空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓、小户型办公楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。

　　    位于上海黄金地段的“骏豪国际”是一个成功盘活烂尾楼的范例。这座原定建设为5A级写字楼的烂尾楼复工后被改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在今年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时正值非典肆虐，但几百套公寓在一天之内销售一空。

　　    另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。

　　    小户型公寓和办公楼迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住，买下小户型的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采光、结构等要求不高，正好可以解决烂尾楼原有的缺陷。

　　    但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求更加多样、更加合适的“变身”方案。