治安突破口：出租屋旅业式管理(图)

http://www.sina.com.cn 2003年11月05日11:35 金羊网-新快报

　　新快报记者　甘雪明　实习生　李炳英/文　王小明/摄

　　深读指引：城中村的出租屋是许多南下广州创业的白领的第一个落脚地，作为外来人口的聚居地，鱼龙混杂的城中村也是治安隐患之地，9成以上的犯罪嫌疑人曾落脚出租屋。搞好出租屋的管理就是搞好外来人员的管理，也是搞好广州治安的一个突破口。广州正在探索并将向全市推广的出租屋旅业式管理就是一种创新的管理模式。

　　1、变化

　　住出租房像住旅馆

　　八月份，从四川绵阳来广州做生意的李先生，在天河区石牌村租了一套出租屋。令他感到惊奇的是，向房东租住这套出租屋时，与前些年在广州租房有了很大的区别：

　　根本不用再提着行李到石牌村里满村晃悠一家一家询问屋主找房，而在村口一个治安点的一个免费房屋中介信息公告栏上，上面贴满了待租的房子信息，治安点的工作人员告诉李先生，全村的租房信息都在上面，租房只要在上面找就行，而且不用中介费。

　　李先生在上面瞄了几眼就很快选中一套自己要租的一室一厅。而接下来更让李先生惊奇的是，在中介处的介绍下，与该房东取得联系，看了房，交完房租后，还要像入住宾馆酒店一样办理严格的登记手续：出示身份证、暂住证或工作证，核准身份，并填写租房登记表。再由房东将有关资料递交村治安联防队及辖区民警，验证后输入电脑。

　　当办理完一系列手续后，再从房东处领到房门钥匙，住进去之后，房东还询问自己的职业和来往的客人等情况。王先生禁不住感慨道：广州的出租屋实行“酒店式”管理，真是新鲜事！同时，在他的心里，一股踏实的感觉也从他心底升起。

　　他告诉记者：“以前，你可能想象不到在出租屋居住那种提心吊胆的感受，房间里从来就不敢放贵重东西，我以前租冼村六楼一个房间时，睡觉都有过被人用竹竿入户拿走提包的经历。”

左图：城中村阴暗狭窄的巷子，是犯罪分子作案的乐土，搞好出租屋管理关系到社会治安。

　　2、背景

　　九成以上犯罪嫌疑人落脚出租屋

　　而对于住出租房的感受,来自江西的租客杨锋印象格外深刻。杨锋在广州工作近三年也租了三年房，从冼村、石牌到车陂等都住过。

　　但印象最深的是在三年前刚来时住在敦和那边，那一带外地人口多，人员身份复杂，人口流动数量也大，他们租房的时候，房东什么也没有问和看，谈好价钱，交了房租和押金后，就搬了进去。

　　当时的感觉就是不踏实，什么东西贵重的东西都不敢放在出租房里，平时在那些又小又黑的巷子里走时，也总是有点提心吊胆。

　　尽管处处小心翼翼，但就在住进去的第二个月的一天晚上，小杨还是出事了。

　　那天是星期五，下班后大概9点钟的时候他就回来了，到家门口天色还很亮，十米之外，一家小店还开着门。但当他从手提袋拿出钥匙，准备开门的时候，就感觉有三个人影径直向他逼过来。还没等他回头看个究竟，一个硬物就向他的后脑勺砸过来。被砸后又被强盗用手紧紧地掐住脖子，还举起拳头用力地击打小杨的脸。小杨当时不敢做太多的反抗，怕遭到更严重的打击，身上的包和口袋的东西全部被搜走，头也被打成轻微脑震荡，脸部红肿出血，身上还有多处伤口。

　　可更令人难以接受的是之后房东的态度，在派出所报了案后，第二天清晨小杨就跟房东说了前晚上发生的事并提出退房，可房东当时不但没有一句安慰的话，还说包被抢那是发生在屋外的事，与他没有任何关系。另外，他还借口说当时说好租半年的，要扣留押金。无奈之下，小杨只得再熬了几个月。

　　在这三年的租房时间中，他看到在出租房发生的很多事情：出租房制作非法文凭、吸毒、斗殴等，且凶杀案也时有耳闻。“但屋主对这些发生在自己出租屋的事从来不管不问，只要能及时给他房租什么问题都没有。”小杨讲。“我觉得对租客而言最重要的是安全感，政府部门要想办法降低出租屋的发案率，保障我们租客的生命及财产安全，要维护好出租客的利益。”杨锋说。

　　而据有关资料分析，去年广州抓获的犯罪嫌疑人中，80％以上是非广州户籍人员，其中又有九成以上落网前落脚出租屋。

　　而实际上，除了上面提到的治安，去年冼村的“6.14”大火造成的8死32伤之痛也还没从人们的记忆中抹去。

　　3、制度

　　旅业式管理：来时登记走时注销

　　如何才能更好地解决城中村出租房治安等安全隐患？在今年广州市委常委会通过的若干加强广州市出租屋管理工作的措施中，其中一条就是要积极探索将出租屋作为个体旅馆业管理的模式。

　　来时要登记，走时要注销———记者了解到这是出租屋旅业式登记管理的基本做法。“旅业式管理的第一步就是在街镇成立出租屋管理中心。”广州市房产租赁管理所许文灏介绍“出租屋管理中心根据自己的需要在城中村设立治安点免费房屋中介中心，集中村里所有出租房的资料，像旅店一样供租房人挑选。”

　　出租屋和承租人的资料都纳入了电脑化登记管理，所有出租屋有相应的管理者，在出租时实行“人来登记、人走注销”的登记制度，管理者每隔三天将做一次登记清理，与中介处核对有没有差漏。“不管是房东还是租户都要与派出所签订出租屋治安管理责任书，并严格按照出租屋管理的村规民约，把好租住人员的‘进’与‘出’，经常对出租屋进行安全检查，落实防火、防盗措施，及时报告及排除治安隐患等。”许文灏讲。

　　4、范例

　　石牌村管理改革后治安案件少四成

　　正在作为试点的天河区石牌村，位于广州市的繁华闹市区，外来人口近12万，出租屋有5000多栋，3.6万间。是广州市最复杂的城中村之一，一直以来都是治安的热点和难点地区之一。

　　由于历史原因，这里不仅建筑混乱，人员结构复杂，1999年大小发廊就有247间。这给当地的治安带来了巨大的隐患，为恶性案件的发生提供了难以数计的温床。仅1999年一年内发生在石牌出租屋内的凶杀案就达6宗。

　　派出所掌握外来人口第一手资料

　　如何才能根治治安问题？今年以来，经过反复研究，派出所觉得还是需要转变一下思路。石牌派出所把出租屋的房东作为突破口，实行像旅店一样的管理。每个外来人口都要在房东那里登记，然后房东又要把登记材料拿到所里来，这样房东就承担起了相应的责任。派出所也可以及时掌握外来人口的第一手材料。“由于来时要用有效证件登记，经常能碰到租客一听到工作人员要先看身份证件立马离开不租的情况。第一关就有效地挡住了不法分子的入住。”

　　出租屋主像旅店管理员

　　“在旅业式管理模式中，出租屋管理除需要政府各部门各司其职，通力合作外，还需要发动出租屋主积极参与管理，屋主的角色就像旅店的管理员，不但要管好自己楼层（自己的出租房）的安全和卫生，树立良好的诚信形象，也要把握好房客“入门”那道关，做好登记，不要只认钱不认人，随时注意房客有没有违法的行为。”许文灏说。

　　文首的那位李先生对此深有体会：住进出租屋后，屋主的态度也与以前他碰到的完全不同，不但把卫生搞得干净，还时常在方便的时候到出租屋的房里看看，讲讲注意火灾的话。“房东的真实意图是检查房客有没有在做违法的事，虽然有时觉得打扰了，但还是挺配合，因为为了大家的安全。”李先生讲。

　　许文灏介绍：“事实上，只要出租屋主能够积极配合，自动自觉地配合公安机关及时发现各种影响社会不安定的因素，更好地防范出租屋治安刑事案件的发生，防患于未然。从源头上堵住出租屋管理的漏洞，这也是旅业式管理的关键所在。”

　　天河区石牌村出租屋房东周先生也从中看见了自己的利益：“说句心里话，作为屋主谁会想让自己的房子住进那些乱七八糟的人呢？我们当然希望政府部门能加强管理，这一大片地方治安、环境好了，就能吸引那些层次比较高的房客入住，房子就更好租，租金也能更高一点。而作为房东，当然会积极配合好，为政府的同时，自己的利益也得到了保护和提高。”

　　实行旅业式管理六个月来的出租屋的治安情况如何？记者了解到，在石牌村发生的治安案件比去年少了四成,刑事案件已基本杜绝。

　　5、效应

　　外来人口信息可共享

　　除了方便群众外，出租屋的旅业式管理得到最大方便的则是政府，做到政府各个部门对非本市户籍人口资源共享。

　　据了解，虽然房屋租赁部门的管理对象是出租房屋，并不涉及人口管理，但由于房屋租赁信息中涉及到出租人、承租人的相关资料，因此，通过房屋租赁来掌控外来人员流动情况无疑是加强外来人口管理最好的切入点。

　　许文灏告诉记者：“以前我们和公安部门、计生部门各有一套信息系统，由于外来人口管理的工作量十分庞大，因此这些信息都是有差异的，现在几套信息整合在一起，大家就实现了信息共享。”

　　除了信息共享以外，在以前各部门各自为政的情况下，一个租户往往还可能在短期内受到三四个部门的检查。当地派出所会上门检查有无暂住证、治安责任书，计生部门检查计生责任书，租赁部门还有可能检查有无办理租赁登记。而现在的检查则是各部门的联合检查，既为政府节省了资源，也减少了对租户的干扰。

　　联合办公一个大厅内完成

　　旅业式管理的推出对于政府一些部门的另一个“副产品”就是改变了政府的一种办事方式。

　　记者在石牌街办一个办证门前看到，这里的门牌已经加上了“石牌街办出租屋外来人口管理办公点”，进到这个办公点记者看到，在一个大厅内一字排开共设置了6个窗口，包括合同登记、收费、业务咨询、代征税、出租屋外来人口治安管理、计生验收等。“以前，我们各部门的职能都是分开的，租赁部门管房子符不符合出租要求；公安部门管外来人口证件是否齐全，有没有违法行为；计划生育部门就管有没有超生，是否符合计划生育要求。现在，这几个部门都把业务委托我们这里的工作人员，实际上等于发生了一种行政职能的集中。”一位正在办公的工作人员讲。

　　对于外来人口占很大比例的广州来说，如何管理好多达数百万的外来人口大军是一个令政府头痛的问题。记者近日从有关部门获悉，广州最近拟将在房屋租赁部门试行的“联合办公”模式在全市范围内推行，依托房屋租赁这个载体将“管人”与“管房”结合起来，实现出租屋及外来人口的信息化管理。

　　6、趋势

　　广州要建出租屋小区

　　许文灏还说到了天河区对城中村旅业式管理的另一种新的构想。

　　那就是把现在的村子拆除，政府给予实行土地置换，在拆除的城中村原地或附近按照规划建造一批专门供出租的房子，而且由竞标的物业公司实行小区管理，对租住的居民实行来时登记走时注销的完全旅店式管理制度。

　　而原来城中村的居民则按照拆迁前的出租房比例，从新的出租小区中获得租金，使那些靠出租屋维生的业主的利益不会受到影响。“这样的做法当然能使出租房目前存在的一些治安、消防卫生等问题都得到完全的改善，承租人的权益也得到了保障，但要建立这样全新的旅店式管理，首期的投入特别巨大，以冼村为例，从搬迁到建成不能低于20亿元。”

　　而据有些专家预测，这种旅店式的管理投入虽然大，但是解决城中村和目前流动人口问题的比较好的措施，是改造城中村出租屋的趋势。

　　专家视点

　　出租屋管理实际是对非本市户籍人员的管理

　　（中山大学城市与区域研究中心的周春山副教授）

　　在谈到现在实行的出租屋旅业式管理这种新的管理方式时，周教授称这是一个很有创新的管理模式，由于在治安卫生等各方面的改善，承租人一方的利益得到了最好的维护。“在以前，租房基本是卖方市场，因为出租屋的信息不会那么集中公开，而对于承租人来讲，把握的资源很有限，而选择的空间小，处于被动地位。出租人和承租人处于一种不平等的地位。而现在这种旅业式管理出台后，由于把‘产品’全部挂出来，价格等各种信息一目了然，增加了透明度。而有关部门对出租屋的准入资格的审查也保证了承租人一些权益。也增加了屋主要担负的责任。”“在出租屋管理中，旅业式管理只不过是一种管理模式而已，要做好整个出租屋的管理，还要从治本做起。”周副教授认为。出租屋管理不是一项孤立的管理实践活动，和非本市户籍人员管理、农村集体土地管理密切相关。这些都是问题的根本。出租屋的管理与非本市户籍人员管理是一个问题的两个方面，出租屋的管理实际上也是对非本市户籍人员的管理。

　　此外，从未雨绸缪出发，还要加强对农村集体土地的管理，在城中村改造过程中推广和集中统一建设农民公寓，通过规范农村集体土地管理来加强出租屋的管理。

　　广州市委、市政府《关于加强我市出租屋管理工作的意见》

　　《意见》要求,国土房管部门制定房屋租赁市场准入制度、房屋租赁管理制度、出租房屋安全巡查制度；凡未取得产权或者经营管理权的、产权有争议或者产权受到限制的、不可分割的共有房屋未取得其他共同人同意的、属违章建筑的、不符合安全标准的、已抵押且未经抵押权人同意的、法律法规禁止的，要限期整改，整改不合格的，一律不得出租。

　　公安部门加强对出租屋的治安和消防管理，对违反规定的出租屋主（代理人），按照有关规定，视情节分别给予警告、罚款、治安拘留等处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任；积极探索将出租屋作为个体旅馆业管理的模式，对出租屋试行旅业式管理，做到“人来登记，人走注销”，并定期上门检查督促出租屋主落实登记措施，对不依法依规履行登记手续的出租屋主进行处罚。

　　另外，其他各职能部门如城市管理综合执法部门要清查违章建筑出租屋；劳动保障部门要督促用人单位切实负起对居住在出租屋员工的管理责任，定期上门检查员工的住宿安全；计生部门要与出租屋主签订计划生育责任书，禁止出租屋主向没有计生证明和政策外怀孕的已婚育龄人员出租房屋；环卫部门要把“城中村”的环卫纳入管理范围，消除其普遍存在的脏、乱、差现象；规划部门要制订“城中村”改造规划方案，特别是尽快拿出城区内二十多个“城中村”的改造规划方案；市政部门要将“城中村”的市政设施建设纳入市政建设和管理，用市政基础设施分割和抽疏过度稠密的房屋，优化居住环境等。

　　（日京／编制）