王京涛

　　昨日，商品房买卖纠纷热线受到读者广泛关注，来电进行咨询的商品房买受人对出卖人的种种侵权行为都表示出强烈的维权意愿，在此我们提醒您———

　　说法提醒

　　今天上午 9时至11时，本报28202004热线继续开通，本报将邀请明扬律师事务所主任杨仲凯律师做客热线解答读者关于“商品房买卖纠纷”的法律问题，届时本报“198呼说法热线”也将同时开通，解答疑问。

　　误区一过错全在出卖人

　　商品房买受人在遭受侵权后寻求司法帮助是最为有效的办法。在此法律专家提醒，买受人在以法律武器维护权益时，应避免步入一切过错都在出卖人，证据收集不完备、索赔数额过高、超过诉讼时效等方面的误区。

　　商品房买受人有强烈的维权意识本身并不为过，但如果不分被侵犯缘由即起诉出卖人，其结果未必如人愿。比如在装修过程中擅自改变房屋固有结构而引起的质量问题、由于拒绝交付款项导致的房屋权属证书迟延办理、因自己先行违约导致合同不能生效履行等情形引起的纠纷，在司法实践中，其过错责任将由买受人自行承担，出卖人可依法获得免责。

　　误区二证据收集不完备

　　能被审判人员采纳的证据，必须合法取得、真实有效、与案件事实存在因果关系。商品房买卖纠纷中涵盖认购书、预售合同、买卖合同、买卖中各种票据单据、宣传说明、楼盘等，上述都可作为最直接的证据，以证明双方存在商品房买卖合同关系。在涉及具体案件时，还应包括证明侵权行为、侵权损失的其他证据。比如在商品房质量纠纷中，除最基本的直接书面证据外，还应具备相关部门出具的质量鉴定书、相关证人证言等。

　　误区三索赔数额过高

　　索赔数额应与受到的侵权损失相对等。损失的概念是因违约行为等事实导致守约方财产上或其他权益上的损害和利益上的丧失。合同没有约定违约金的情况下，当出卖人不按照合同约定交付使用房屋使得买受人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是应当收取的同期同地段房屋租金利益或丧失的该笔损失。值得注意的是，很多买受人在遭受侵权后，其索赔数额往往高出实际损失，这样既增加了诉讼成本，却又不被法院支持，还可能影响与出卖人之间的关系。

　　误区四超过诉讼时效

　　商品房纠纷权利主张应在法定的诉讼期限内行使，对于各种侵权行为保护期限一般在2年之内，对于出卖人侵权行为超过2年而提起的诉讼，虽然买受人仍享有诉讼权，但却失去了胜诉权。当然对于迟延交房而主张解除合同也有特殊期限的规定，据最高院关于《商品房买卖纠纷司法解释》之规定，若出卖人迟延交付房屋，则属于因不履行合同约定的主要义务而行使解除权的情形。经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，一方当事人请求解除合同，人民法院应予支持。新报记者王京涛