王文襄（作者为黑龙江信恒集团董事局主席）

　　在我国，房屋虽然已由原来的福利品“转型”为商品，但由于经济发达程度、土地供应政策、行政审批程序等因素的影响，导致我国的房地产开发业具有“城市化”和“本土化”这两大显著特征。城市化特征

　　城市化是我国经济发展的客观需要。我国房地产开发业的城市化特征主要表现是：

　　（一）房地产开发业紧紧伴随我国城市化进程而动。按照发达国家的普遍规律，一个国家的城市化水平达到40％左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到60％以后，城市化进程将进入平稳发展期。

　　我国目前的城市化水平是34％～36％。从1998年至今，我国房地产开发业以年均30％以上的高速增长，正是我国房地产开发业城市化特征的现实表现。

　　（二）我国目前的城市化水平低于工业化水平，加速发展房地产开发业是大势所趋。城市化水平较低已成为我国经济长期平稳发展的一大障碍。目前，我国工业化程度为53％，即非农产业就业人口占了53％，而城市化程度为34％～36％，城市化程度远低于工业化程度。这与历史上发达国家和目前一些发展中国家的情况刚好相反。因此，加速发展房地产开发业，并使之健康、持续地发展，是保持工业水平与城市化水平相平衡的重要力量，是促进我国经济长期平稳发展的长远大计。

　　（三）200万—300万人口的城市将是开发商的投资首选。我国将大力发展200万—300万人口的城市，这是我国城市发展的最佳规模。已有的大城市发展空间不大，我国必将大力发展小城市。

　　（四）开发商必须正确面对“二元城市”问题。城市化进程中，随着农村人口的不断涌入，城市中必然出现少数高收入者和大量低收入者并存的现象。我国城市人口二元结构的状况不会在短期内消失，甚至会加剧。

　　房地产开发商为了企业发展的需要和对利润的追求，必然首先考虑的是为高端消费者建房子，这完全符合商业法则。但政府将考虑为低收入者建房的问题，开发商应积极与政府配合，共同为低收入者建房。

　　（五）开发商必须正确面对“都市里的村庄”。随着城市建设的发展，必然有许多原有的村庄纳入城市范畴，出现许多“都市里村庄”。由于这些村庄仍没有摆脱原有的生产、生活模式，住房多为“农居式”，土地利用率极低，城市基础设施落后，造成土地资源极大的浪费，也给城市的治安、消防等管理制造了隐患。要确保城市化的健康发展，政府必然会对这些“都市里的村庄”进行整治。开发商的契机就在于推行住宅公寓楼房化，居住环境城市化，把整理出来的空地再用于城市建设，使“都市里的村庄”与城市有机衔接。

　　（六）随着城市化进程的进一步发展，在发展战略上，规模化的开发商必将关注新兴经济圈。随着城市化进程的深入，规模化开发商的注意力将不再集中于单个城市的地段选择上，而会将其投向我国各大经济圈，换言之，房地产开发业将逐渐进入一个以区域选择为核心竞争力的竞争格局。

　　目前我国已经形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津环渤海城市带、中西部欠发达地区等经济圈板块。进入某一经济圈中心城市进行房地产开发的首要目的不单单是赢利，而是为日后在该经济圈内的后续开发提供品牌支撑。所以，采用什么原则来衡量所要考察的经济圈与开发商投资意向的匹配度，将成为规模化开发商的战略重点。本土化特征

　　本土化要求房地产开发业的管理思想要以我国当地各级政府政策为核心，增强政治敏感度；以各地的经济指标、人文环境为导向，提高产品竞争力。我国房地产开发业的本土化特征主要表现是：

　　（一）本土化虽然是世界各国房地产开发业的共性，但在我国表现尤为突出。房地产开发业的首要资源就是土地，而由于我国一直实行土地国有制度，所以，单单围绕土地国有制度，就必须承认我国房地产开发业的本土化特征。

　　除了土地之外，房地产开发业与各级政府管理部门都有着千丝万缕的联系，规划、建设、质监、人防、交通等等，任何一个部门又都具有特殊性，尤其是电力、煤气等行业部门。

　　（二）在经济转型期，开发商必须具备灵敏的政治敏感度。我国的经济改革虽然可以在较短的时间内建立起市场经济的框架，但市场秩序的建设相对来说比较困难。市场秩序中的一部分属于具有强制约束力的“正规制度”，如法律、法规等；一部分属于不具有强制约束力的“非正规制度”，如商业习俗、市场文化等。这种非正式制度往往需要经过几百年的形成历史，它可能不形诸文字，却相沿成习地规范着市场主体的行为。它们没有“正规制度”的强制性，但同样有一定的约束力，并为“正规制度”发挥作用提供广泛而坚实的基础。在发达的市场经济国家中，许多市场中的矛盾正是通过这种“非正规制度”化解和熨平的。而在转型经济国家中，则缺少这种历史久远、影响广泛的商业习俗和市场文化。市场中出现的大量问题只能靠法律、法规等“正规制度”去解决。而这种解决办法的成本要远远超过“非正规制度”的成本。

　　政府在建设和管理市场的过程中，还容易掺杂部门利益和个人利益，从而使一些市场建设规划和管理办法异化为谋利的工具。在一些领域中，重复管理、交叉管理的问题长期得不到解决，其中一个重要原因在于争夺部门利益和个人利益。

　　在制度层面上，新老管理制度交替是经济转型的一大特点。老办法的退出有一定的时期，新办法普遍实行需要有一个过程。这其中会形成各种各样的漏洞、偏颇和混乱。在这种情况下，如果没有一个“本土化”的处世哲学来指导，我们很难保证房地产开发商在实际工作中不走弯路。

　　（三）“本土化”并不排斥资本及企业内部管理的“非本土化”。“本土化”特征重点表现在房地产开发业的外部事务上，而要使我国房地产开发业能够伴随着我国城市化进程的发展而得到有益的成长，在资本融通、内部管理等方面，必须解放思想、借鉴良策，从而达到有益的扬弃。

　　（四）进行异地开发的企业，必须具备较本土企业更强的资金承受能力。首先是总开发资金的承受能力要求较当地开发商具有竞争优势，这是制约能否实现规模开发的首要条件。只有拥有较为雄厚的资金承受能力，才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础，这直接关系到产品上市后的价格竞争力。

　　其次，外地企业是否拥有稳定的现金流渠道，这是保证项目能够稳定、持续进行开发的条件，拥有充裕的现金流才能保证项目的顺利进行；外地企业在合理资产负债率的前提下，要充分发挥财务杠杆作用，提高自有资金的收益率，提高母公司现金流的使用效率。因此，提供强大而稳定高效的资金能力是考验异地开发成败的第一因素。

　　（五）进行异地开发的企业，必须具备较本土企业更强的产品创新能力。异地开发者在进入异地市场之前，必须深入了解异地的重要相关指标，如区域经济增长率、人均GDP、恩格尔系数、城市市民综合素质等等，必须要有把握为异地市场提供更合理、更优秀的户型、环境、单体、规划设计以及居住综合问题的解决方案。

　　综上，行业与行业的差别就在于各个行业的个性化特征上。对于个性化的显著特征的认识，对我们战略决策意义重大。

　　当前，房地产开发业日趋活跃，跨行业、跨领域的投资热情以及规模化开发商异地开发的投资热情得到了有效调动。只有在充分认识、领悟了我国房地产开发业的“城市化”、“本土化”特征之后，量力而行、度身定制的战略决策才会更具价值，更有利于房地产开发业快速、健康、持续发展。稿件来源：光明日报（来源：光明日报）