王磊/文

　　近期，关于上海及周边房地产价格看涨看跌的争论不断见诸报端。从对新规划思路的分析看来，在未来三年，甚至五年内，上海房地产价格整体回落的可能性不大。中心市区的价格仍会维持一定程度的增幅。

　　限高支撑房价

　　“经济发展从某种程度上可以看作是对稀缺资源的开发利用。” 华东师大城市和区域发展研究所所长宁越敏说。

　　在土地资源紧缺的背景下，上海的房地产市场尤其如此。在人力成本和物质材料成本并不稀缺的市场背景下，土地政策以及宏观经济政策将对房地产市场产生决定性的影响。

　　2003年10月18日通过的新规定对全市的楼高、建筑密度、容积率上限都进行了大幅度的调低。对于一般的高层和多层建筑，容积率对单位面积房屋造价有相当的影响。

　　内环以内高层住宅的容积率上限从4下降到2.5，商业、办公建筑从8.0（中心地段）和7.5（一般地段）降低到4。内外环之间高层住宅的容积率上限从3.5下降到2，商业、办公建筑从7.0（中心地段）和6.5（一般地段）降低到3.5。外环以外的居民住宅和商用楼容积率也有相当的下降。

　　更重要的是，新规划的基本精神是严厉控制容积率超标，对容积率超标力行拆除。在规划会议之后，已经有不少地产商的造楼计划被作了调整。

　　城市战略需要适度房价落差

　　从另一个角度也可以对楼市作一个基本的判断。从浦东开发以来，上海超过10年GDP两位数增长，其中房地产功不可没。上海市政府提出未来房地产业要占到GDP比例10％，而目前这一比例仅为6.4％。按照这样的速度测算，房地产必须达到相当的增幅才能实现预期。

　　新的规划方案提出到2007年，上海的人均居住面积将达到26－27平方米的标准。按照1670万的规划常住人口测算，需要新建住宅9000万平方米，平均每年超过2000万平方米。

　　新规划明确了人口将向城郊新城转移，因此，市政基础设施带来的土地价格增值也主要体现在郊区，由此带来的房地产价格升值也不可避免。伴随着地铁、郊区高速公路、以及其他基础设施的逐渐完工，郊区房产在总体上会保持一定的增幅。事实上，这样的趋势首先体现在近郊，并且向远郊扩散。最近一年多，外环线周边的商品房价格上升普遍超过30％。松江城区近两年的商品房增幅也超过了30％。

　　“而吸引中心市区人口向外迁移的重要杠杆则是房价落差。因此，中心市区的房价和郊区新城的房价应该有一个合理的落差”同济大学和华东师范大学的几位城市规划专家一致认为。

　　“在这样的背景下，市中心房价回落会给整个规划和上海的人口疏散带来压力。为了实现城市的战略布局，政策面会支持一个适当上扬的市中心房价。”一位曾在规划部门任职的地产商认为。

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