销售不动产先投资再转让

http://www.sina.com.cn 2003年11月13日11:37 上海侨报

　　依据现行税法规定，资产转让应按规定缴纳营业税或增值税，而资本转让则无须缴纳。因此，如果采取“打包出售”的方法将不动产转让转变为资本转让，就可减轻资产转让应承担的税负。下面的案例也许会给台商一些启发。以下公司名称皆为虚拟　

　　巨龙公司欲将一幢房产出售给东海公司，双方约定售价为1300万元，房屋原价为1000万元，已提折旧250万元，房地产评估机构评定的重置成本价格为1000万元，该房屋成新率为

6成。企业转让该房产时发生评估费用3万元。应纳税额计算如下：

　　1　应纳营业税＝1300×5％＝65万元

　　2　应纳城市维护建设税及教育费附加＝65×7％＋3％　＝6.5万元

　　3　应纳印花税产权转移书据　＝1300×0.5／1000＝0.65万元

　　4　应纳土地增值税的计算如下：

　　①房产评估价格＝1000×60％＝600万元　

　　②扣除项目金额合计＝600＋65＋6.5＋0.65＋3＝675.15万元　；

　　③增值额＝1300－675.15＝624.85万元　；

　　④增值率＝624.85／675.15×100％＝92.55％；

　　⑤应纳土地增值税税额＝624.85×40％－675.15×5％＝216.18万元　；

　　⑥应纳所得税＝1300－750－65－6.5－0.65－216.18－3　×33％＝85.36万元　；

　　⑦该笔业务应纳税额合计＝65＋6.5＋0.65＋216.18＋85.36＝373.69万元　；

　　如果改变上述做法，巨龙公司先以该房产对东海企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给东海公司股东，则只需缴纳企业所得税，而不需缴纳营业税及其附加和土地增值税。因为，股权转让不属于营业税和土地增值税的征收范围。

　　而对于转让原以不动产投资取得的股权，国家从2003年1月1日起就不再征收营业税了。我们假设东海公司的股东A、B分别占有股份的50％。这样投资前，东海公司的资本总额为2000万元；而在投资后，巨龙企业就占有企业资本总额的30％了。具体操作过程如下：

　　第一步：双方签订投资协议。投资后，巨龙公司帐务处理如下：

　　借：长期股权投资：750万元

　　累计折旧：250万元

　　贷：固定资产：1000万元

　　东海公司应确认巨龙公司投入实收资本为：2000／1－30％　×30％＝857.14万元　，帐务处理为：

　　借：固定资产：1300万元

　　贷：实收资本—甲公司：857.14万元

　　资本公积—资本溢价442.86万元

　　第二步：一定期限后，巨龙公司将拥有的30％的股份按相同比例转让给东海公司原股东A和B。

　　巨龙公司帐务处理：

　　借：银行存款：1300万元

　　贷：长期股权投资：750万元

　　投资收益：550万元

　　东海公司帐务处理为：

　　借：实收资本—甲公司：857.14万元

　　贷：实收资本—A：428.57万元

　　实收资本—B：428.57万元

　　巨龙公司应纳所得税＝550×33％＝181.5万元　

　　采取第二种方案比第一种方案节省税负为：373.69－181.5＝192.19万元　

　　节省的税负如此之大，完全值得公司在这方面进行规划。在本案例中，规划者对交易方式进行了形式上的改变，交易双方并没有因此付出额外代价，而且这种交易完全符合现有的经济法规及税收法规的规定，不存在法律和税收上的风险，同时其获得的利益又是巨大的。

　　当然，这样的规划方案如要获得成功，还需要其它方面的条件配合，如：东海公司的配合，因为这种筹划可能会给东海公司带来一些麻烦，如变更登记等。但只要台商有了筹划意识，又把它融入到经营活动的方方面面，取得很大收益并非难事。如您还有进一步咨询请拨打电话54236086×136或访问网站www.chinatons.net（周德斌）