随着私家车数量的激增，小区停车位的销售和出租成为市民极为关注的热点问题，昨天，南京市鼓楼区人民法院审结了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案，星汉城市花园的开发商因为销售小区停车位，被法院判为“重复销售”，小区地下车库应归全体业主共有，开发商无权出售。

　　为车库归属权闹上法庭

　　星汉城市花园是位于南京市中心的一个高档住宅小区，小区3幢楼的楼下建有连片整体地下车库，共有59个汽车泊位。开发商在小区住宅销售时就向购房者承诺：星汉城市花园小区配建机动车库位供业主停车使用。然而小区业主们入住后出乎意料地发现，江苏星汉置业有限公司开始出售地下车库车位，并提出业主只有向他们购买车位方可取得停车权。

　　今年6月，星汉城市花园业主委员会代表众业主，一纸诉状将星汉置业有限公司告上南京市鼓楼区人民法院，请求法院判决确认星汉城市花园地下室停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有并按期移交。

　　法院判被告重复销售

　　昨天的庭审持续了3个多小时，庭上原、被告争辩相当激烈。争议的焦点为：原告是否有本案的主体资格；被告是否有权处理地下车库。

　　鼓楼法院在充分质证的基础上当庭提出以下观点：

　　一、南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。

　　二、本案中有关文件证实，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。

　　三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

　　法院当庭对此案作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益；本案案件受理费2000元由被告负担。

　　车库收益究竟该属谁

　　从此案可以看出，开发商认为星汉城市花园车库的产权是属于开发商的，销售收入自然应当归开发商所有。而业主委员会则认为，地下车库应当归属业主所有，不能由开发商任意处置。那么住宅小区的车库收益究竟应当属于谁呢？

　　根据2001年3月1日出台的《江苏省物业管理条例》第二十六条，新建物业配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。而根据2002年5月发布的《南京市物业收费管理实施办法》：物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本的费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入物业维修基金，合同另有约定的除外。”根据这一办法，如果车库不被开发商卖掉，那么今后出租给部分业主的收益可以让全体业主共同享有。

　　而开发商拥有这笔收入的理由，就是他们声称车库建设成本没有打入房价。而在此案中，开发商却没有证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。据了解，南京市物价局曾经作过相关调查，结果显示大多数楼盘都已经将车库成本打入房价。一方面，不少开发商从商品房的销售中收回车库的建设成本，而与此同时又将车库单独销售获取暴利，这种“二次收钱”的做法在南京还是比较普遍的。

　　处理办法即将出台

　　随着南京私家车的数量以每天近100辆的速度增长，车库越来越成为不少小区的稀缺资源。一个车库的价位普遍在10多万元，如果一个小区有50个车库，那么其销售收入能够达到500万元以上。

　　事实上，为了绕开管理部门发放产权证这道关卡，开发商往往采取一种变通的手法，即出售车库的使用权而非产权，价位也在10多万元，而且一卖就是70年，与房屋土地使用权的年限相一致。无论是出售车库产权还是使用权，其带来的直接后果就是小区的车库被部分业主所占有，而由此产生的收益又被开发商收入囊中。如果其他业主要买车，将会面临小区内无处停车的尴尬，而买下车库的业主同样会觉得不合理，因为他们向开发商支付了两次车库的钱。

　　这一问题已经引起了房产和物价等相关部门的高度重视，车库产权证的发放在数月前已经冻结。有关部门目前已形成了一个意见稿，初步确定今后新建小区的配套车库将归业主所有。而对于过去遗留下来的问题，则将根据具体情况区别对待，主要看开发商有没有将车库的建设成本计入房价。有没有计入不是开发商说了算，必须由物价部门进行审核。审核结果出来之后，还要在相关小区进行公示，业主如有异议，可提请审计部门进行审计。如果开发商确实未将车库成本计入房价的，则发放产权证，否则一律不得销售。目前这一办法仍在讨论之中，小区车库究竟能不能卖，不久就会有一个明确的说法。（来源：扬子晚报）