物管撤走海印南苑乱了套(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年11月14日08:54 南方都市报

　　物业管理公司撤走以后，海印南苑的卫生暂时由环卫人员负责。本报记者　方谦华　摄

　　物管撤走海印南苑乱了套

　　物管称现行的收费标准使其月亏81万元而业主拒不执行新标准

　　市物价局有关负责人表示有关文件操作性不强已出现不少问题

　　核心提示

　　本月1日凌晨，负责海珠区海印南苑物业管理的广东省建基物业管理有限公司（以下称建基公司）突然全体撤出，使得该小区1300多个家庭一夜之间突然陷入安全和管理的“真空”。

　　该公司撤出的理由是，现行的管理费用标准使他们每月亏空81余万元，而小区业主又拒不执行经海珠区物价局审批的收费标准，从而“难以为继”。在事件发生过程中，政府指令行为的可操作性不强，发展商、物管和业主三者之间合同关系的不明确，以及业主维权过程中存在的某些非理性行为，也在某种程度上加剧了这种矛盾。直到目前，该小区的住户仍然面临没有“管家”的困境。

　　【业主】

　　生活一下子失去安全感

　　本月1日凌晨，负责海珠区海印南苑物业管理的广东省建基物业管理有限公司（以下称建基公司）突然全体撤出。

　　11月2日下午，该小区举行建成以来第一次大规模集会，约五六百人聚集在会所内外，等待首届业主委员会成员的选举产生。

　　11月2日下午，记者来到海印南苑，发现业主在会所内外吵嚷议论不止，连续40多个小时面临管理和安全“真空”的业主们大都情绪激动，纷纷向记者抱怨楼里楼外垃圾成堆，无人清扫；电梯无人操控；没有保安值班，安全得不到保证；而且还将面临停水的危险。一黄姓女士告诉记者：“生活突然之间变得没有一点安全感。”

　　在几名业主的带领下，记者参观了该小区的几栋楼房，各栋楼房的大堂基本都是空空荡荡。业主们告诉记者，原来摆在此处的沙发桌椅等家具已被搬走。在各层楼道中，几乎各家门口都丢着大堆垃圾。在10号楼，一名业主告诉记者，由于电梯无人操控，当天早上就发生了有人被困在电梯中半个多小时的事情。一位杨先生摇着头叹道：“完全乱了套了！”另一位陈先生则苦笑着说：“我们逼走了‘管家’，呵，全中国开了先例。”

　　【物业公司】

　　业主不交费收支难平衡

　　在张贴出的《关于终止海印南苑物业管理服务的公告》中，建基公司称，终止服务的原因是该公司每月赤字81．2万元，收支严重不平衡，无法坚持运营。而造成这种情况的原因是，该小区业主拒不执行海珠区物价局已经审批过的收费标准——从2003年1月1日起，高层管理费由1．2元／平方米升至1．6元／平方米，多层由0．5元／平方米升至0．7元／平方米。

　　对于建基公司的这种说法，大部分业主表示强烈反对。11月2日下午刚刚被选为“业委会”成员的李小姐告诉记者，建基公司是通过虚报事实、隐瞒真相的手段从海珠区物价局获取提高管理费的批文。首先，小区综合验收仍未通过，在售楼宣传单上作出的多项承诺至今没有兑现；其次，建基公司申报中提到的5个“智能化系统”只有监控探头一项是事实；再次，该公司擅自放大物价局的审批范围，当时送交审批的只是10号和11号两栋楼，后却把收费标准用到所有的高层建筑上等。

　　【开发商】

　　公司搬走不知所终

　　次日，记者辗转找到建基公司总经理李先生。李先生表示，业主对买房时的承诺没有兑现的抱怨，其实是业主和开发商之间的事，建基公司不应为此承担责任。而且，他们只与开发商签订了合同，与业主之间并无任何合同关系。

　　事件发生后，发展商从未露面。业主曾先生表示，他们曾去找过位于建设六马路宜安广场的发展商海印南苑房产开发有限公司，但被告知，该公司已搬离此处。11月4日，记者赶到此处询问，得到同样的答复。

　　原因初探

　　模糊的政府指导价成祸首？

　　省90号文操作性不强已出现不少问题，市物价局称一直在完善该文

　　关于业主对建基公司如何获得物价局批准的质疑，建基公司总经理李先生表示，收费标准绝对是经过海珠区物价局正式审批同意的，他们不敢擅自作出这个决定。

　　建基公司程序合法

　　11月6日，记者得到了海珠区物价局对此事的正面回复。该局价格科张科长承认，他们的确在去年年底接到过建基公司的申请，随后也的确作出了批复。但张科长同时强调：首先，他们制定的价格只是政府指导价，对物管公司和业主而言，只具有参考作用；其次，1．6元／平方米的价格只是物价局提出的一个上限，并非明确的收费标准。

　　张科长告诉记者，根据《广东省物业管理条例》和相关法规，如果一个小区已成立了业主委员会，该小区的物管收费标准要由物管公司和业委会协商制定。如果业委会尚未成立，物管费则由物业公司按照政府指导价收取。因此，建基公司在去年年底请他们审核收费标准，在程序上是合乎规定的。

　　省90号文标准表述模糊

　　张科长说，海珠区物价局对物管收费标准的审核主要根据广东省物价局的90号文和广州市物价局的100号文，同时对照小区的实际情况和物管公司的运行成本，而核定出来的。对于海印南苑业主们抱怨的“综合验收尚未通过”的问题，张科长说，这只是表明开发商当初的承诺没有兑现，与物管公司和物价局都没直接关系。同时，张科长表示，业主们声称的“会所、商务中心、网球场、智能化系统”等，在90号文中根本找不到，该文远没有把核定标准细化到这种地步。

　　据悉，张科长所说的90号文，是广东省物价局和建委在1999年联合下发的《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》。这份通知中提出了一份各类物业管理服务费及分级参考标准，并“请结合当地实际贯彻执行”。对于高层住宅，该通知非常明确地提出了五级收费标准，每平方米价格从0．8元到1．5元不等。

　　市物价局一直在完善

　　但是，对于如何去分级，该通知的表述则显得语焉不详，所以，这样一份标准“只能仅仅做个参考”。

　　对于90号文的问题，记者昨日又采访了广州市物价局相关人士。该局一位负责人告诉记者，90号文是省里定下来的，该文表述太虚、操作性不强，已使他们在实际工作中遇到了很多问题，“什么叫‘合理’？什么叫‘完善’？每个人的理解不一样，自然容易引发争议。”实际操作中暴露出的问题使广州市物价局一直在试图完善细化该文，使之操作性更强。不过，国务院已出台的《物业管理条例》虽涉及到如何制定物管收费标准，但是国家发改委与之配套的收费细则至今没有出台，所以，完善和细化物管收费标准的工作至今无法开展。

　　最新进展

　　业主委员会仍不能成立

　　海珠区相关职能部门已派人负责卫生及安全工作

　　海珠区相关职能部门对海印南苑事件都相当重视。当地环卫部门已经决定派人每天在该小区收垃圾。素社街派出所也已派专人负责该小区的安全工作。但是，业主们仍然感到生活质量在大幅下降。

　　最重要的，是至今仍然看不到业委会成立的希望。11月11日，业主们被告知，他们选出的业委会仍然不能成立。昨天下午，市房管局相关负责人告诉记者，不能批准的原因有二：首先，在业委会选举程序上，不符合建设部颁发的《业主大会规程》第16条第2款的规定，业主代表没有事先就选举内容获得自己所代表区域业主的签名；其次，选举出来的部分业委会成员存在未按时缴纳管理费的记录。这两点都违反了相关规定。

　　业主们为此感到很委屈：“我们的选举一直都是在海珠区房管局第三管理处的指导下进行的，确实有人拖过管理费，但后来都补齐了啊。”

　　相关报道

　　商铺卖不出业委会难产

　　在采访中，不断有业主向记者表示，如果业委会能及早成立，很多问题应该早就能得到解决。

　　据了解，早在去年12月25日，海印南苑业主委员会筹备小组就已成立。但是，直到今年3月下旬，商铺区的业主代表却迟迟无法选出。业主李小姐告诉记者，海印南苑的商铺区有90％的房屋尚未售出，这样开发商就拥有该区域业主代表选举的绝对控制权。但开发商一直以各种理由推托拒绝参加选举。业主代表们就此事向海珠区房管局反映，房管局的答复是，开发商不到，业主委员会就没法成立。

　　11月6日，一直负责此事的海珠区房管局第三管理处刘主任告诉记者，并不是说“开发商不到，业委会就没法成立”，而是根据物业管理条例的规定，小区内尚未售出以及租出去的商铺住宅、停车场，以及其它公用面积的业主仍然是开发商，在业委会成立的问题上，开发商的身份是业主。在海印南苑，停车场和未售出以及租出的商铺和住宅面积约占小区总面积的1／5。因此，发展商在该小区中仍然是一个不容忽视的大业主，业委会中必须要有发展商的代表。

　　物管发展商关系很暧昧

　　发展商在业委会成立问题上的态度曾让很多业主感到吃惊。业主曾先生告诉记者，在业委会筹备之初，发展商曾委派代表参加筹备工作，只是他们委派的代表居然是建基公司的李××。业主们告诉记者，这位李××就是建基公司的总经理，“要我们的‘对手’与我们合作，这可能吗？”

　　海珠区房管局物管处负责人表示，据他们了解，发展商与建基公司之间的确有比较暧昧的关系，“通俗地说，是上下级的关系”，但是，两个公司又都是独立的法人。

　　【海印南苑简介】

　　海印南苑位于海印桥南海联路，是由6栋多层洋房和5栋28层高层楼宇组成的小区盘，多层洋房与高层楼宇被马路分隔为两个小区，目前共有1300多个业主。

　　本版采写：本报记者　王海涵图：

　　物管一夜撤离，业主们措手不及。本报记者　方谦华　物管走后，海珠区安排环卫工人临时处理垃圾问题。本报记者　方谦华

　　物业管理公司撤走以后，海印南苑的卫生暂时由环卫人员负责。本报记者　方谦华　摄