预售合同条款自相矛盾　房地产商违约“一房二嫁”

　　原业主未付房款索赔无门

　　本报讯（记者／戎明昌　通讯员／钟群）广州市民张太与某房地产发展商签订了买房合同，发展商却将房子卖给了第三者。本来发展商应该负担违约责任，但因张太没有交付任何房款，所以得不到任何违约赔偿。

　　广州市仲裁委仲裁庭近日审理查明，张太于2000年6月1日签订了《商品房预售合同》，约定购买某楼盘18层某单元，发展商应该于6月25日前将房屋交付给张太使用，张太应于同年11月30日前一次性付款20多万元。根据合同，如果张太未按合同付款，发展商有权追究违约金利息；如果发展商未按合同规定期限交付商品房，张太有权按已交付房款向发展商追究违约利息。合同经双方签字并自签字后30天内到广州市房地产交易所审核登记备案后生效。合同签订后，发展商并未办理合同的登记备案手续。7月，发展商书面通知张太收楼，但因双方在缴交有线电视和煤气管道的初装费上存在不同意见，张太拒绝收楼。9月，张太缴交了3000多元的契税。11月，发展商与第三者签订了《商品房预售合同》，将张太预购的单元出卖，并于同年在广州市房地产交易所办理了登记备案。

　　过了一段时间，张太再去看房时，却发现自己预购的单元竟被转卖给了别人。仲裁委开庭后，张太和发展商均阐述了自己的观点，张太指责发展商违约，发展商则称，当时双方发生争执时，张太拒绝收楼，并表示不要这个单元了，因此，他们才进行转卖。现第三人已付清了购房款，双方的合同已办理了登记手续，发展商同意退还张太所交的3000多元契税。

　　仲裁庭认为，发展商未依约办理合同登记备案手续，又在合同约定的交付房价款的期限前将申请人预购的房屋另卖给他人，违背了诚实信用的原则。但发展商与第三者所签合同已登记备案，该合同可否撤销不属于仲裁庭仲裁的范围，故张太关于要求发展商交付房屋的主张仲裁庭不予支持。根据双方约定，张太有权以所交付的房款追究违约利息，但张太并没有交付过房款，所以也无法索赔，只能收回已交的3000多元契税。鉴于发展商不履行合同中的义务，仲裁庭要求发展商支付全部的仲裁费。

　　笔者就此案采访了几位法律界人士，他们均认为，此案的确非常罕见。因为正常的购房合同，基本上均以房产与房款的同时交付为条款，但在张太所签的合同中，因为可以先收楼后付款，所以在正常的违约条款中，以房价款为根据进行违约追究，在本案中根本就没有实际作用。这可能也是张太始料不及的。