苏州电　11月14日，2003中国房地产（苏州）高峰论坛上，被称为“中国房地产策划第一人”的王志纲，以“城市经营时代的房地产开发”为主题进行了演讲。

　　王志纲表示，在未来的中国城市化进程与城市经营中，城市运营商将会担当越来越重要的角色。所谓城市运营商，不同于一般的房地产开发商，顾名思义，是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。而这一角色，将呼唤中国优秀房地产发展商来担纲。他进一步解释，由于政府经营城市必须借助企业与市场的力量，而房地产开发商，特别是实力雄厚的优秀开发商，最具备配合政府开发、经营城市的综合素质与能力；其次，随着房地产开发商实力与规模的迅速成长，房地产竞争进入大盘时代，一些地区已出现房地产企业行为主导的“新造城运动”，这与政府所倡导的城市经营殊途同归。所以地产开发贯以城市运营，是中国特色而使然。

　　目前中国城市化率为36.5％，按照西方发达国家的历史经验，一旦城市化进入30％的时候，就像飞机开始脱离跑道，进入一个高速发展的时期，一直到70％才开始进入一个平缓发展期。因此中国将会进入城市化高速发展期，而随着城市化的高速发展，中国现有的城市格局肯定要重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着怎样调整自身的定位、自谋发展的问题，因此城市化给开发商带来了大量的机会。他认为，中国的城市运营2001年浮出水面了，2003年到2004年将是城市运营的大好时机，在这个过程中将会产生好的城市运营商。

　　由于经营城市离不开地方政府领导、城市运营商和老百姓的参与，所以王志纲认为对于城市经营商来说，必须处理好政府、企业和社会的关系。城市运营的指挥或主唱者只能是“市长”，他是制订“菜谱”的人，发展商是一道菜的“大厨”，市长和老板要各就各位。而随着社会文明与民主的进步，今后城市经营的主体不光是政府和企业，还必须尊重社会的意愿。如果从市场的角度讲，三者互为关联，政府决策，企业推进，老百姓买单，就好像政府决定打造一架飞机，企业就是启动市场的引擎，而老百姓则是市场的终极动力，是源源不断的燃料和润滑油。因此，城市经营的任何一个动作都必须找到三者的利益均衡点，做到市场的良性循环。

　　（李仲勋）（新华日报）