“炒管家”炒出六大法律盲区(图)

http://www.sina.com.cn 2003年11月19日11:20 海峡都市报

　　11月16日，一自称房产公司工作人员的男子试图进入海景花园时，被保安“请”了出去

　　今年7月，福州市海景花园业主因对信源物业公司管理方面存在诸多问题表示不满，成为福州第一个炒物业“老管家”鱿鱼的小区。由于该事件发生在国务院颁布《物业管理条例》前后，因此海景“炒管家”成了《条例》司法实践的“试金石”，受到国内媒体广泛关注。

　　事实上，正因为刚刚颁布的《条例》还存在着诸多方面的不足，使海景花园的“炒管家”争执久拖未决。海景花园业主与开发商、“老管家”之间的矛盾也不断激化。

　　11月15日，福州海景花园业主因对“老管家”信源物业公司平时的管理工作不满，业主委员会将“老管家”赶出花园。

　　16日凌晨，发生海景花园业主委员会新聘用的3名保安被十几个不明身份的人打伤的流血事件。

　　那么，海景花园“炒管家”事件究竟卡在哪里？这一事件折射出《条例》存在哪些盲区呢？本报记者就此展开调查。

　　盲区一

　　前期物业该如何退出舞台？

　　今年7月，海景花园业委会决定炒掉“信源”，并与“新三泽”签订了物业管理合同。“信源”是开发商“钦定”的一家“前期物业”。按照《物业管理条例》，在前期物业与开发商签订的物业服务合同期限未满，但业主委员会与另一家物业公司签订服务合同的，前期物业的服务合同就算自动终止。同时，在前期合同终止后，前期物业也应该将竣工平面图、安装设备说明等所有物管资料移交业委会。

　　但问题是，《条例》只是笼统规定了合同终止后，物管资料要移交，但是如何移交？前期物业退出时与业委会如何对接？双方已欠费用如何结清？前期物业对办公场所的装修等诸多方面的前期投入能不能得到补偿？如果能得到赔偿又该如何补偿？这些都没有具体的规定。“信源”的总经理助理黄章坚说，对海景花园的物业管理，公司也已经决心退出，但这些问题双方还没有讲清楚之前，怎么退出呢？

　　盲区二

　　投票权按面积还是户数确定？

　　在海景花园“炒管家”的纷争中，业委会是通过2／3以上业主代表在业主代表大会上投票，决定赶走“信源”的。但是这2／3以上业主代表通过的决定是否有效，也遭到“信源”的质疑。

　　《条例》只是规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。但投票权究竟按建筑面积还是按照住宅套数？或者两者一个为主，一个为辅？《条例》对此并没有具体说明。因此，在司法实践中同样存在事后具备可操作性的问题。

　　事实上，省高级人民法院一位姓陈的法官曾在一个公开刊物上专文探讨过这一问题。他说，如果按照建筑面积确定投票权，那如果出现一个业主占有面积甚至超过几百户业主的占有面积时，那投票权基本就操纵在单个业主或少数业主手中。也就是说，其他几百个业主的意见可能都起不了作用，谁有钱谁说了算，至少可以说谁有钱谁的声音大。这样的规定似乎和社会主义法制原则不相吻合，也无法体现法律的公平性、平等性。反过来，如果按照住宅套数确定投票权，那么当一个或几个业主拥有建筑面积占绝对优势时，则小区的大小事情，都得按人数占优、但物权占少数的人说了算。这样的话，大业主的利益又该如何维护？

　　如果按照折中的做法，既考虑建筑面积因素，又考虑户数，那么两者如何量化？两者的权重又如何分配？同样遭遇尴尬。

　　盲区三

　　业委会的法律地位如何界定？

　　在海景花园与“信源”发生纷争后，海景花园业主委员会很快就一纸诉状将“信源”送上了法庭。

　　对于业委会的起诉，“信源”方面却对海景花园业委会的诉讼主体资格提出了质疑。因为根据我国《民诉法》规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。

　　那么业主委员会到底算是个什么样的组织呢？我们该如何看待业主委员会的地位呢？包括《物业管理条例》在内的国家法律法规都没有明确说明。

　　由于业委会地位问题存在的空白，那么今后当业主们的共同利益受到侵害或者小区共同侵害他人利益时，谁来代表业主走上法庭？总不至于一个小区的业主一个一个写诉状，或对方按门牌一个个告状？

　　盲区四

　　小区架空层的产权该归谁？

　　海景花园的物业管理纠纷实际上起源于小区架空层产权归属之争。

　　随着对城市居民用煤的限制，近年来，包括福州在内南方多数城市新建小区都不再有柴火间，取而代之的是新加坡式的小区建筑，也就是设置了架空层。

　　但由于目前国内尚无法规对架空层产权归属问题作出过界定，因此在福州等地，往往出现开发商将架空层作为小区车位出售给个别业主。目前，福州已经有大量业主从开发商手中购置了架空层车位，并办理了产权证。

　　海景花园开发商也同样把架空层作为车位向业主出售。但该花园业委会成立后，业委会认为这是属于小区的公共面积，产权属于小区全体业主所有。因此阻止开发商出售架空层，业委会与开发商、前期物业公司之间的矛盾也因此爆发。

　　对架空层归属问题，福州三通律师事务所林伟峰认为，除了小区规划时有特殊说明外，现有架空层的地面属于业主共同拥有毫无疑问。因此说，架空层的产权也理应属于业主共同拥有。

　　但问题是，刚出台的《条例》并没有涉及架空层这一概念，关于架空层产权归属也只是按照常理进行的推断。而且，开发商对架空层的空间格式、地面等建造都已经有了投入，同时大量的架空层被出售后，已经办理了正规的产权证。那么架空层问题究竟该如何看待，同样带来了难题。

　　盲区五

　　开发商物管基本金要不要兑现？

　　海景花园早在今年9月1日《条例》实施前就已经投入使用。按照此前省人大常委会通过的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定，新建小区应建立物业管理基本金制度，该资金由开发商按照小区建设总投资额的2％拨付。资金用于小区公共设施维修更新。但海景花园的开发商并没有使这笔200万元左右的资金到位。

　　据了解，《条例》出台前，广东、上海等多个省市都有对小区物管基本金作过像福州市的《办法》内容相同的规定。但今年9月1日实施的《条例》，只提到业主要按有关规定交纳专项维修费用，对“物管基本金”却没有提到。

　　于是，争执再次发生。海景花园业主认为，开发商必须交纳这笔费用。但开发商却认为，物业管理基本金与《条例》提到的专项维修费用目的是一致的，都是为了小区维护，只要按照后来的《条例》由业主投入就可以了。而且此前福州没有一个开发商向自己开发的小区投入过这笔钱。海景花园业主凭什么就可以要这笔钱呢？

　　开发商的物管基本金要不要兑现？随着海景花园问题的出现，这个难题不仅仅摆在福州的面前。

　　盲区六

　　政府的权力界限到底在哪里？

　　海景花园问题出现后，福州市房管局在今年8月下发了一个要求“信源”限期撤出的《会议纪要》，但信源物业并没有按照《会议纪要》的内容执行。随着纠纷的升级，海景花园业委会强行驱逐物业，后来又出现流血冲突。海景花园一位业主说，在此过程中，他们都没有听到政府主管部门有其他声音，也没有具体介入。业主们因此质疑：按照《条例》，当前期物管合同终止后，“老管家”就必须撤出。但“老管家”赖着不走，这时候政府部门该充当何种角色，起什么作用？能不能动用公安部门强制执行？《条例》却没有相关规定。因此，强行赶走物业，也是不得不为之的事情。

　　“信源”也认为，业主委员会炒他们，是在《条例》颁布前，当时的法规并没有说可以单方面终止前期物业的合同。而“新三泽”在明知“信源”和开发商签订的物管合同还未到期的情况下，仍与业委会订立旨在损坏“信源”利益的合同；福州市房管局却因此作出要求“信源”8月10日退出小区的《专题会议纪要》，也是“越权行为”。因此，他们也质疑：在处理物业管理纠纷中，政府要扮演什么角色，什么该管，什么不该管？它的权力界限在哪里？

　　福州将修改、完善

　　现有物业管理法规

　　就在海景花园物业管理权纠纷仍在持续的时候，昨日，记者从福州市人大获悉，福州正着手对福州市现有的物业管理法规进行修改、完善。不久前，一个有省大人、市人大参加，由福州市房管局召集了有物业公司代表、开发商代表、业主代表、法律界代表等多方面人士参加的征求意见讨论会，对新《条例》颁布后，福州市相关物管法规在实践过程中遇到的问题，进行了广泛的讨论。

　　本报记者兰灿阳/实习生/包晓勇