上海均瑶国际广场、徐汇37.2oC、银峰大厦等一个个烂尾楼都在“复活”，有业内人士称，烂尾楼一两年内将在上海滩彻底消失。据上海中原物业代理有限公司的许经理介绍，上海的烂尾楼大多是1997年东南亚金融危机时房产开发商因资金链发生问题而产生的，1999年烂尾楼最多时达到620多栋，主要分布在市中心区域。但随着1998年上海楼市逐步升温以来，特别是近两年上海房产发展火爆，大量的房产开发商和其他企业纷纷进入上海，购房者抢购房子的现象屡见不鲜，形成房产的卖方市场。在这种情况下，烂尾楼的价值重新进入房产开发商和投资商的视野，进而购买、改建，重新包装上市，目前大概还有近200栋烂尾楼。那么，烂尾楼又是如何“复活”的呢？“复活”的烂尾楼又会留下怎样的“后遗症”？诸多的问题值得我们关注。

　　烂尾楼上演“木乃伊复活”

　　目前，在上海房地产市场中，身价暴涨的不是各种热点房型，也不是寸土寸金的商铺，而是前几年在房地产市场中由于资金链断裂的烂尾楼。在上海市静安区的高级商务住宅区内，许多“烂尾楼”摇身一变成为星级公寓。据许经理掌握的材料显示，“复活”烂尾楼的利润高得惊人。许经理分析了几个典型的案例，位于南京西路陕西北路口的骏豪国际，是由烂尾楼改造成的小户型酒店公寓，售价已经炒到18000元－20000元／平方米，而且价格还在飙升；另外位于江宁路的兴业大厦也是以低价收购的烂尾楼，如今市价翻了一倍多；均瑶集团以3.5亿元购入烂尾楼金汇大厦，通过重新包装改名为“上海均瑶国际广场”，目前销售均价高达1800美金，如果全部卖完可达到10亿元以上，估计利润将超过200％。由于烂尾楼的这种赚钱效应，导致一些投资企业纷纷关注烂尾楼。上海本地上市公司中华企业去年在上海市中心收购了金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼，据透露光是该企业瞄准的烂尾楼至少在10幢以上，全部项目总投资额估计为10亿元左右。中华企业“收购之举”被上海房地产业认为是资本进军烂尾楼的“新标志”、“大手笔”。

　　烂尾楼“复活”的市场魔力

　　烂尾楼，曾是投资失败的代名词，也是一个让投资商望而却步的“黑洞”。但最近一两年来，上海的烂尾楼频频“咸鱼翻身”，焕发出诱人的商机，一股烂尾楼“淘金热”正在兴起。针对这一现象，许经理从几个方面分析了原因：首先，在上海房产市场蓬勃发展的大背景下，“复活”烂尾楼有着巨大的利润空间。有开发商表示，只要看得准，续建烂尾楼是“短、平、快”项目，极具投资价值。烂尾楼在拍卖时，由于银行以及一些债权人急于收回资金，投资商仅用前几年开发商开发房屋资金的1／3甚至1／4就可拍得。这样一来，如果有眼光，做得好，投资烂尾楼比投资新楼盘赚的钱还要多。其次，投资烂尾楼是外地开发商、投资商进入上海房地产市场的一条捷径。由于这两年上海房产市场的持续升温，大批的房产开发商、投资商都急着进入上海分一块蛋糕。然而上海目前已经实行土地招投标制度，以前没有土地储备的开发商、投资商想要取得较好位置的地块很难，因此接盘烂尾楼就成为试水上海楼市的“快捷方式”。

　　据业内人士称，上海房产市场上新开发的一室户、一室一厅等小户型房只占市场新房投放量的5％左右，而市场的需求至少在10％以上，供求之间产生一个较大的缺口，烂尾楼改造成小户型酒店公寓正好填补了这一个缺口。最后，据有关数据显示，从1999年以来，港澳台人士和外籍人士到上海来工作、开展商务活动的人数每年以30％的速度增长。同时，近年来上海以民营企业、私人工作室为代表的中小型公司每年以近20％的速度增长。根据权威资料透露，2003年上半年小户型的市场需求量将超过40万平方米。这些外来人士和外地中小企业的高消费人群往往会选择既有酒店式服务，租金又比星级酒店低的小户型酒店公寓居住和办公。可见，在多种因素的作用下，烂尾楼的“复活”成为一种必然的趋势。目前沪上几处有名的酒店式公寓大多由烂尾楼改造而成的。曾经被视为城市“疮疤”的烂尾楼如今成为市场上炙手可热的“香饽饽”，单价几乎都在每平米1万元以上甚至有的高达2万元，而且这些楼盘开盘几个月内销售率超过80％，有的甚至达到100％。高昂的销售单价和不俗的销售成绩，吸引了不少开发商纷纷跟进，更有做出经验者成为这种项目的开发或者代理专业户。

　　烂尾楼“草鸡”变“凤凰”

　　在谈到烂尾楼的改造方面，许经理认为烂尾楼的建设时间相对较久，一般都有3－5年，位于浦东张扬路的银峰大厦更是长达6年之久，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有一定差距，有的差距还不小。所以接手烂尾楼，开发商必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念，然后再对烂尾楼重新加以包装，这样才可能赢得市场的认可。均瑶国际、伦敦广场、骏豪国际等都是如此，如果烂尾楼包装、改造得不好就有可能很难卖。烂尾楼的主流是改造成小户型酒店式公寓。许经理强调，首先在硬件方面，要朝国际上流行的酒店公寓看齐，配置中央空调、集中热水以及喷淋到户，使住户真正享受到星级酒店的硬件设施；其次在管理方面，最好聘请境外知名管理公司实现真正的酒店式管理。

　　在谈到市场上热衷于投资小户型酒店公寓时，许经理认为这种与国际商务习惯相接轨的高档酒店式公寓主要面对境外企业、跨国公司的驻上海中短期办事人员，其客源稳定，这种公寓虽然单价高，但面积一般在30－50平方米左右，由于总价低、租金收益相当可观，一般都在10％以上，6－8年就可以收回全部投资成本。所以，这种小户型高档酒店式公寓很受投资者追捧，赚钱效应使更多的投资者追高跟进。有的炒家甚至从银行贷款一下子吃进五六套这种小户型高档酒店式公寓，等待价格炒高时再全部脱手。

　　烂尾楼“复活”当心“后遗症”

　　目前，投资烂尾楼最值得关注的就是产权问题，因为烂尾楼的产权往往是最不清晰的。在上海，烂尾楼常常会以拍卖的方式进行处理。上海一家大型拍卖公司的总经理说，通过拍卖方式获得的烂尾楼一般来说产权和债务关系比较明晰，因此潜在的风险相对较低，很受开发商、投资商的欢迎。这家拍卖公司2002年底曾成功拍卖过一个标的超过1亿元的烂尾楼。

　　业内人士强调，烂尾楼其实楼不一定“烂”，但整个形象肯定“烂”了。因此，如何增强或重树消费者的信心，是投资烂尾楼首先要考虑的问题。另一方面，烂尾楼往往债权债务关系相当庞杂，甚至官司缠身。如果处理得不好，投资烂尾楼不仅谈不上高回报，反而还可能带来一连串的麻烦。另外，烂尾楼质量问题也值得关注。

　　上海有些烂尾楼烂尾时间已不短，比如最近接受预定的位于浦东八佰伴附近的银峰大厦烂尾已达到6年以上。日晒雨淋风吹雷打，楼宇的质量不管怎么说都已受到了不同程度的损坏。有关专家指出，依照上海目前良好的经济发展态势，一两年内可以把剩余烂尾楼消化掉。不过在表示乐观的同时，这位专家也清醒地指出，要想彻底消除“烂尾楼”，防止“烂尾楼”的幽魂再现，各地还有许多问题亟待解决，其中，最重要的就是相关法律法规的健全。为此，他呼吁，金融、法院、土地管理等部门应建立起良好的衔接机制和配套措施，尽量减少土地开发中的投机行为。

　　记者手记

　　真有这么多人排队？

　　上海连续四年商品房销售量超过竣工量，因此当前上海房地产市场房价整体上升有其合理性，但不容忽视的是上海房地产市场中人为炒作的成分形成一定的泡沫令人担忧，目前这种状况已经引起上海市有关部门的关注。

　　一些所谓“托儿”和“炒手”的造势，成为某些地区房价暴涨的“助推剂”。房产开发商开盘时雇人排队造假场面，请来“枪手”大肆吹捧；凭关系炒一把开盘价，一个预订号码要1－2万元。有些楼盘号称“售罄”，可入住率不到30％。这些行为对于整个市场正常发展的负面影响不容小视。

　　其实，由烂尾楼改造而成的酒店式公寓在这两年闹得很火，许经理认为一个重要的原因是市场的炒作，比如由商场改造成的单身公寓从开盘时的每平米8千元被投资者炒到现在的每平米2万元。

　　针对在商品房销售中故意雇人排队人为炒作房价等不规范行为，上海市房地局今年年初发出文件，对限制房地产企业、销售人员哄抬房价，维护购房者对商品房面积和房价的知情权，规范商品房面积增减处理办法等方面作出明确规定。

　　文件规定，房地产开发企业、销售代理企业不得制造任何形式的虚假涨价信息，不得故意雇人排队及以其它任何方式哄抬房价；销售人员购买其所在企业开发或代理销售商品房的，在预订和预购阶段不得转让。

　　对违反规定、扰乱市场秩序的行为，上海房地产管理部门将予以查处。上海社科院的一位房产专家认为，对投资者炒“楼花”的行为应当给予限制，比如在没有拿到产权证时不得挂牌转让或2年内不得上市，增加对房产二次交易的税收。这位庄家认为，上海房地产市场要健康、持续发展，应多一份理性，少一份炒作，不要重蹈香港楼市和日本楼市的覆辙。（文/郭亚佳）（来源：青年报）