个人住房出租已经成为上海市民一种重要的投资方式。一些市民不但将多余的存量房投放租赁市场，更进一步转向购房出租。单位非住宅用房出租量也开始逐步增长，办公楼和商业用房租金平均增幅已达23％。

　　租赁需求旺盛。一方面是租赁房源不断进入市场，另一方面是租赁需求不断增加。

　　据最新统计数据显示，本市外来流动人口已达到380多万，占上海总人口的30％。如果按照其中70％人需要租房计算，租赁市场至少有250万人的市场容量。调查数据也显示，外省市租赁人群和境外租赁人群，占租赁市场的90％以上。这两部分人带动了上海两端租赁市场，即中低端租房市场与中高端租房市场。

　　目前中低端房源供不应求，高端租赁供大于求，导致高端物业租金下滑。分析高档房租价下跌的原因，史丹福公司认为使租价下跌原因：一是高档房的很多租客一般拥有单位的住房津贴，在租价连续上升后，他们发现租房不如买房按揭，所以就从租赁市场转向买卖市场；二是高档房的业主中多数是投资客，随着高档楼盘的上市量的增加，供应市场的可租房源越来越多；三是由于上海楼价不断攀升，购房成本相应增高，很多买房投资的客户出现了心理价位过高的现象，盲目的叫价再加上本身物业配置、设施等各方面不尽如人意，租赁市场良莠不齐，致使一批客源间接流向买卖市场；此消彼长的结果是租价下跌。高档商品房租价连续下跌，使今年高档房租赁价格已缩水30％左右，高档商品房租赁房源过剩使价格连续走低。浦东、黄浦、卢湾等区是本市高档商品房比较集中的地区，浦东租房市场的高价房主要集中在陆家嘴地区，去年同期，一些高档楼盘两房的租价在7000—9000元，而目前市场上同样大小的商品房租价已降至4000—5000元，这样的市场现象致使有些租房投资者已开始出售手上原本用于租赁投资的高档房。

　　高端物业的租金下跌，致使中介另辟新径，开展多元化的租赁市场，通过租后服务去吸引高端客户，使他们觉得“租”有所值，史丹福公司新近推出的服务公寓租赁形势一片良好，供不应求，使该公司的租赁业务在高端租赁普遍下跌的市场大环境中较上个季度增长了51.3％。

　　据史丹福老洋房租售中心资料显示：本市老洋房售价依然稳中有升，全市老洋房售价均达到RMB25000—RMB30000／平方米。但是由于其整体总价较高，成交周期较公寓也相对长一些。但是，从8月份以来老洋房的租赁情况却是异常的火爆，租赁成交套数也有明显提升，主要原因是各大公司的外籍员工来沪呈高峰期，但是老洋房租赁房源却非常稀缺，从市场需求上讲供求关系发生不平衡。在这样“僧多粥少”的老洋房租赁市场中，老洋房的租金显然是租赁市场中的贵族，一般一幢300平方米建面花园面积为250平方米的老洋房租赁成交价为USD5000／月—USD6000／月，一层150平方米三房二厅二卫的老洋房改造的公寓它的租金也需USD2000／月—USD3000／月，据悉：8、9月份该中心老洋房租赁成交最高价格为USD10000／月，最低为USD2000／月。

　　作者：余静

　　（来源：新民晚报）