购房应警惕发展商概念混淆误导消费者

　　新快报记者　沧海

　　在商品房销售中，由于购房者对相关房屋面积的知识了解太少，开发商经常以混淆使用面积、建筑面积、套内建筑面积等概念来蒙蔽购房者。经常有气愤难耐的购房者打来电话向本报投诉，其中不少人因为买房时的疏忽大意，吃了哑巴亏。最近，在禅城区上班的潘先生来电咨询：他发现新购买的房屋在收楼时严重缩水，希望我们可以帮助他找回缩小的房屋面积，让他解除因为开发商玩弄概念给他带来的困惑。开发商允诺：实用率不低于83％

　　由于旧城改造，原来居住在老城区的潘先生拿到了一笔拆迁费，他决定在距离工作地点较近的禅城区重新购置一套房产。经过很长一段时间的选择和比较，他选中了某房地产公司正在兴建中的一处楼盘。尽管当时没有现楼可以看，但由于对该楼盘所处的地段比较中意以及出于对开发商的信任，潘先生还是决定购买。在选好户型、面积后，2002年12月，潘先生与该房地产开发商签订了《商品房预售合同》，双方在合同约定：潘先生购买某房地产发展商开发的某花园一套建筑面积为78平方米的商品房，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。合同中还约定：结算房价款时，房地产发展商保证使用面积与建筑面积的比率不低于83％。想着马上就可以在禅城安家，以后上班将不再需要长时间奔波，等待收楼的过程让潘先生充满喜悦。但是，这时候发展商还是和潘先生玩了回小伎俩：并没有具体指出建筑面积和套内面积的区别。面积缩水冲淡收楼喜悦

　　终于等来了收楼的日子，2003年4月份，潘先生高高兴兴领到了新房的钥匙。这时候潘先生留多了一个心眼，想要确定自己房屋的实际可使用面积，但是，让他吃惊的是在房管局出具的该房屋测绘明细表，潘先生发现，该房屋的实际建筑面积为80．73平方米，其中套内建筑面积为72平方米，分摊共用建筑面积为8．73平方米，自己的实际使用面积才60．76平方米！根本达不到建筑面积的83％。感觉受到欺骗的潘先生于是找到该楼盘的发展商，提出了自己的疑问，并要求退回多收的房款。但是，发展商却告诉潘生，建筑面积就是套内建筑面积，并没有违约，拒绝退款。最后，气愤的潘先生只好到法院起诉该房地产发展商，请求解除房屋买卖合同、要求开发商返还已付购房款及其利息。建筑面积≠套内建筑面积

　　针对潘先生在购房中遇到的房屋缩水问题，我们咨询了佛山某律师事务所张律师得知，建设部《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。”按照该办法，建筑面积应该包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，而不是像开发商所说的：建筑面积就是套内建筑面积。

　　那么在潘生遇到的情况当中，使用面积为60．76平方米，建筑面积为80．73平方米，使用面积与建筑面积之比为75．3％，远远低于83％的合同约定。这里发展商将套内建筑面积当作建筑面积来蒙蔽购房者，自然计算出来的比率符合合同的约定。在明知建筑面积应包括套内建筑面积和共有部分建筑面积的情况下欺骗购房者，发展商显然已构成欺诈，应该按照合同约定退还多收的房款。解除合同返还房款潘先生有法可依

　　根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　潘先生与发展商合同中约定的建筑面积为78平方米，但实际建筑面积为80．73平方米，面积误差比绝对值已达3．5％，因此，潘先生可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，维护自己的合法权益。概念混淆导致短斤缺两

　　张律师指出：现实生活中，不少开发商采用混淆使用面积、建筑面积与套内建筑面积等概念的手法蒙蔽购房者、误导消费者，借机在面积上短斤缺两，类似潘生这样的情况在房产纠纷中并不少见。解决问题的关键在于购房者在购房的时候要提高警惕，注意了解合同里面相关条款的含义，在按面积购买商品房时，一定要了解开发商究竟是以哪一个建筑面积来计价的，并要求在合同中写清楚，以免上当。在签订合同时，还应当在其中注明面积发生误差时的处理方式，以免发生纠纷时解决起来又遇到麻烦。这样才能避免发展商企图采用概念混淆的手段来侵犯购房者的合法权益。（夏天/编制）