自选“管家”未招标算违规？(图)

http://www.sina.com.cn 2003年11月26日14:55 金羊网-羊城晚报

　　深圳景洲大厦自主选聘物业公司遭住宅局否定

　　本报深圳讯　记者谢孝国，通讯员何书彬报道：全国首个自主选聘物业管理公司的深圳景洲大厦业主委员会，近日收到深圳市住宅局一纸通知：委托行为无效，限于15日内改正。此通知在深圳引起争议：业主大会自主选聘物业公司是违规选聘？

　　今年9月，深圳景洲大厦原物业管理合同到期。10月18日，该大厦业主大会决定由业主完全自主投票表决选聘新的物管公司。与以往不同的是，景洲大厦此次选聘没有行政主管部门———深圳市住宅局的官员参与，也没有住宅局指派的“专家”参与投票评分。负责这次选聘工作发票、收票、统计的，是深圳大学社会实践的硕士研究生。经投票，深圳市金风帆物业管理公司超过了2/3的法定表决票获得管理权。

　　完全自主投票违反地方法规

　　11月17日，深圳市住宅局下达了“关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知”，认为景洲大厦“未按规定采用招标方式”选聘物业管理企业，通过业主大会由业主完全自主投票选聘物业管理企业的行为，“违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第19条、第22条和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第11条规定。”通知宣布，景洲大厦业委会同金风帆的委托行为无效，“应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业”。

图：物业管理牵动小区众业主利益。Photocome供图

　　选聘物业表决权归业主所有？

　　住宅小区选聘物业管理公司究竟应由谁说了算？深圳景洲大厦业委会主任邹家健认为：“选聘物业服务的表决权应归物权业主所有。行政主管部门和其派来的‘专家’可对业主进行指导、提出建议，而不是越权包办、操控表决权。新颁布实施的《物业管理条例》中明确规定，只要小区内2/3以上的业主投票通过，业主大会就可以选聘和解聘物业管理企业，没有明确要求必须有政府职能部门的参与。”全国《物业管理条例》第12条明确：选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。邹家健称，深圳经济特区的物业管理规定与国务院新颁布的《物业管理条例》有不一致的，应下位法从上位法、前法从后法。

　　而深圳市住宅局物业监管处有关人士称，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》与国家的《条例》没有冲突，只是国家的物管《条例》没有明确小区采用何种方式招聘，深圳则明确规定要公开招投标。

　　招标作为唯一方式可否商榷

　　广东海埠律师事务所律师张洪铭则认为，在业主如何选聘物业管理公司上，深圳的条例与全国的条例有明显不同：在深圳的条例中，选聘物业管理公司的权力并不在业主大会，而是在业主委员会，但业主委员会选聘的程序则必须是公开招标。而全国《物业管理条例》则规定，选聘物业管理公司的权利由业主大会行使，并未规定必须要进行公开招标。

　　不少人士认为：公开招投标作为业主招聘管家的唯一方式值得商榷。张洪铭表示，强制招投标制度一般只适用于那些利用国家资金和其他公共资源进行的采购项目。况且，公开招标并不一定需要政府部门的参与，有能力的可以自主公开招标，没有能力的可以委托政府，只是过去深圳在物业招标招聘方面都有政府部门的参与，造成“约定俗成”的现象。其实，小区物业管理公司的选聘，结果由业主承受，费用由业主承担，业主大会这一机制又已经能够代表广大业主的意愿和利益，行政主管部门无须再强制引入招投标制度。

　　还有专家认为：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》是1994年深圳市人大在全国首次制定，当时全国物业管理还是个新生事物，在小区物业管理上，政府主管部门较深度介入（推荐专家投票）是合时的，但随着市场发展，地方条例也应与时俱进。

　　深圳住宅局物业监管处的人士称，按照国家招投标有关法规规定，招投标过程中技术经济专家要占三分之二（去年底深圳改为三分之一），专家投票有法可依。至于判定景洲大厦业委会违法，不是维护行政介入，其实质是维?しü孀鹧稀?

　　（晓航／编制）