上海楼市还能涨多久租金下挫打击楼市? 评

http://www.sina.com.cn 2003年11月26日20:10 东方网

　　眼看着能挣18万了，翻译杨小姐却有点烦。

　　去年6月，毕业不到三年的她买了套外环线边的装修房，四十万，用的是商业贷款。“刚开盘去买的，很快那里就卖光了。”她告诉记者。

　　今年4月收楼时，杨小姐在中介那里看到差不多的房子已经涨了十几万。国庆后她将房

子挂牌59万出售，同时在南方商城附近租房居住，做自由撰稿人。如果一切顺利，她将获得18万元的“赢利”。虽然挂牌一段时间无人问津，小姑娘还是着实高兴了一阵。

　　令她感到困惑的是：房价还在继续上涨。这意味着她不但每个月必须支付房租，今后要回到同等的住房条件还要不断追加“投资”。换言之，还没搞定第一套住房的她“卖房套现”不见得成功，那18万可能是“纸上的财富”。

　　今后房价是涨还是跌，成了杨小姐和朋友们日常最主要的话题。

　　谁从楼市上涨中得利？

　　在给广州同事打电话的时候，刘小姐乐呵呵地鼓励他们来上海“炒楼”。

　　不知从什么时间起，越来越多的人在上海炒起了房地产，并在此起彼伏的“上车”、“下车”活动中，对高速上升的房价感到一丝晕眩。

　　从广州到上海打工的刘小姐就是一例。在一家德国公司任网站设计师的她，去年10月在莘庄地铁南广场买了套43万、98平方米的毛坯房准备结婚，简单装修花了3万元。慢慢地，刘小姐发现房价“不对劲”了，从外企离职的她在按揭款的压力产生了新的念头。今年4月，刘小姐把房子挂牌卖了53万，得到了7万元的净利润；她现在和同学合租，这笔“赢利”够她租五年的房子。幸运的是，她不必像杨小姐那样为房价攀升而烦恼，因为她和男友正在办理出国手续。

　　在给广州同事打电话的时候，刘小姐乐呵呵地鼓励他们来上海“炒楼”。

　　房地产是社会“热点中的热点”，而上海房地产又是全国的“旗帜”。针对近期“温州炒家撤离上海”的传言，记者走访了沪上著名的房地产代理和研究机构，提出了公众普遍关心的几个问题：如何发现“炒家”？租金下挫是否将打击楼市？房地产交易如何规范？房价上升的“托底”力量是什么？对上海楼市今后走势的预期如何？

　　如何区分投资与投机？

　　投机客才是真正做起泡沫的人，因为他买来买去并不持有。

　　在对上海楼市铺天盖地的质疑声中，“炒楼”是出现得最频繁的一个词汇。如何判断买楼者是为了投资还是自住？

　　“我们无法判断。”基强联行董事总经理陈基强表示：“市场上有三种客人：自住、投资、投机。”他认为：首先要区分“投机”和“投资”。“投机和投资最大的区别是投入物业的时间，还有资金成本。投机客没有实力去维持很久。”

　　“投机客”最憋不住，他们要在最短的时间里赚取买进、卖出的差价，“在一个月到半年之内一定要出货，最长不会超过一年”。投机客的理想操作方法是：“楼花”时买进期楼时再卖出，交易过程不接触现房，在入伙前完成动作。投机客希望不经过按揭手续，因为通过卖预售号码、转名，可以用较少的投入得到大的产出，“有点像期权”。

　　投资则不同。房地产投资是指等到变成现楼，一年到三年内把楼价付清、或者办理银行贷款，等楼价上升才卖。这种长线投资往往有较大的升幅；还有传统意义上的投资，就是“买进来、租出去”，赚取租金收入。

　　“炒家总体上有，但是比例不大。开发商、代理商都不希望别人去炒房子。”金丰易居总经理彭加亮介绍：“没有下‘大订’之前，没签预售合同就炒房子，这是完全的炒房子。签了预售合同之后一年之内卖掉，只能打个问号。”金丰易居是内地最大的房产代理之一，仅在上海就有一千多名员工。

　　“很多外地、海外的人到上海工作，认同它的发展潜力，看到其他人在楼市赚钱，所以也来买房子。如果纯粹自用的话，他们可能是租；现在是自用加投资。”戴德梁行的吴少聪认为：“现在市场比较好，有什么理由不买呢？”吴是戴德梁行泛城（中国）综合住宅服务的执行董事。

　　按照戴德梁行的一项统计，静安区的高档物业客户来自本市的有47%，来自外省的有21%，来自港澳台的有24%，来自其他海外地区的有8%。而“自住”、“投资”、“兼而有之”各占三分之一。

　　租金下挫打击楼市？

　　假如租金在跌，资产增值在提高，不会影响国际投资家对上海的兴趣。

　　早期外销房的大部分买家来自香港、海外，一年的租金回报达15％，极大地刺激了楼市特别是高档物业的发展。

　　当前的动向是：高档物业的租金水平开始下降。很多人感到上海房地产市场有可能产生“多米诺骨牌效应”，楼价出现回调。

　　“租金回调是真实的，但市场是多种因素影响的，如果现在整体房地产不行，到售楼处有大把楼买，绝对会影响国际投资者的信心。”陈基强表示：“但是现在刚好相反，售楼处没楼卖，价格不断在升。”

　　投资回报由“租金收入+资产增值”组成。假如租金在跌，资产在增值，不会影响国际投资家对上海的兴趣。假如物业有12%的年增长，就算租不出去，还有12%的回报。租金跟增值加起来跟国际投资标准相比的高低才是主导国际资金走向的关键。

　　“任何时候也有更容易租或者很难租出去的房子。”吴少聪认为：“新房子都容易租。如果房子确实比较好，就很容易把租客从老的、管理差的社区吸引过来。”

　　在房产中介的眼中，港台买家未必就有更强的实力，但“他们比江浙买家更接受靠租金回报投资的理念”。当房租不高的时候，温州人往往把房子空关，因为他们觉得麻烦。

　　房地产交易如何规范？

　　千万别和不存心卖房的人打交道，简直是在开玩笑。

　　摄影记者彭先生看中了一个新盘。发售前天晚上，路过那里的他发现二三十号人搬着板凳排队，当时他没往心里去；第二天早上六点赶到售楼处，他发现自己排在第46位；前方的14号报价1000元、28号报价400元，彭先生没有下决心买号，因为“不知道到底有没有房子卖。”果不其然，这次放盘的五十来套最好的单位早已被勾去，彭先生看中的临河某单元的一、二、三、五楼全部“被投资商买掉了”。不仅如此，售楼小姐告诉他：“过两个月还要开盘，均价将有所上升，欢迎再来。”

　　相对于新盘“掰碎了卖”、排队炒号的常规手法，二手房买卖的重重险阻更是磨人。今年年中，李先生卖掉了位于奉贤的一套两居室，在地铁一号线沿线寻找合意的二手房。他发觉一个叫“×城苑”的楼盘有点“邪门”，同样条件的房价差价经常在5万以上，低价房永远在去看的时候“刚刚售出”，后来才知道那个楼盘早已被炒家占领，有不少业主一买十几套，连简单装修都不做。一年内那个质素不算高的低价盘涨了将近50%。

　　此后，李先生在另一个小区看中一套20余万的两室一厅，去签合同的路上，中介打电话给他：“加一万元怎么样？”

　　这样的事情连续发生了两次，李先生连房主的面还没见过，已经感到了巨大的恐慌，并且培养了“看房带定金”的良好习惯。第三次签约总算一路顺风地办完了手续。李先生的经验是：“千万别和不诚心卖房的人打交道，简直是在开玩笑。”

　　新盘发售和二手房买卖中，以上现象并非个别。发展商为什么情愿“折腾”、加大交易成本呢？

　　“每栋楼拿到预售证的时间是分批的，所以一批批开盘；另外，开发商在正式开盘前，需要更好掌握市场的反应，调整营销策略。”

　　吴少聪给出了分批推盘的两个理由：“一般来讲，开盘前都有吸引客户的过程，手上积累了一定的客户才开盘。开盘马上卖完就是因为已经积累了客人，多长时间卖完就要看他的量；假如量小，可能都预定好了。有些项目广告都没打，一批又一批地推出又卖完。”

　　吴少聪认为建立行业规范需要时间：“市场朝这个方向还要走一段时间，因为建立行业品牌需要很多年。”

　　在高房价的背后

　　如果拍卖得到的土地成本加上建筑费用比现楼的价格贵，房地产的价格就会持续上升。

　　引起众多争议的“杭州地产新政”措施有句潜台词：楼市虚热的“始作俑者”是炒家。

　　一位分析人士则认为炒家对上海无法构成威胁：“杭州每年卖3百万平方米，上海每年卖2500万平方米，是杭州的七倍；人员组成又是75%的本地消费群，25%的‘两外’，谁有能力操纵这个市场？”

　　“房价上升的最大因素是地价，”一位香港地产商指出：“假如大家都预料土地会升值，房价自然会升。这是必然的，没什么水分。”

　　对于未来的房价形成直接影响的，是当前房产商拿到的土地价格。香港地产界流传着“面粉比面包贵”的理论：“面包”指现楼，“面粉”指地块。如果拍卖得到的土地成本加上建筑费用比现楼的价格贵，房地产的价格就会持续上升。

　　由于土地招投标价格比协议出让要高出30%，导致开发商成本增加。“过去18个月楼价上升的主要原因是地价成本增高。”他举例：“香港以前实行高地价政策，所以房子就贵；杭州是首先拍卖出‘天价’来的，拍卖地价都要九千元了，难道叫发展商卖八千元？”“未来几年上海楼市发展存在几项不利因素。”浙江工业大学经贸学院付院长虞晓芬教授担心的恰恰是上海楼市“土地放量过大。”长期以来，上海的供地权一直下放给各区，近年来各区政府纷纷加大对市场的投放量。商品房可建面积从1999年的1973.8万平方米上升到2002年的5977.73万平方米，而2002年商品房销售面积是1846万平方米。随着两年来投放的大量土地开发上市，?谐〗氏帧肮┐笥谇蟆钡淖刺?

　　上海楼市：“流奶与蜜之地”？

　　我希望未来五年有8-12%的年升幅，供求两旺。

　　“在全世界找不到一个城市类似今天的上海：有点像1980年代的香港，但比香港变化得更快。外来的资金加上成熟的本地环境，非常适合国际化。”一位发展商感慨。

　　上海楼市要想健康发展，最重要的是什么？几位专家不约而同地提到了一个词：信心。

　　“最重要的是信心。如果对市场没有信心，经营就会受到影响。”金丰易居总经理彭加亮认为：“其次是经济发展速度、国际化步伐，这影响到购买力；还有政府政策。”

　　展望未来，专家们表达了各自的看法。

　　“我希望未来五年有8-12%的年升幅，供求两旺。‘求大于供’不健康。今年刚有点‘供大于求’，就有人说不好，我觉得这种人不懂经济。”陈基强认为理想状态是“房价每年有10%的增幅、高过利息，社会非常稳定。这是香港30年的经验。”“现在的房地产公司太多了。今后五年可能只会留下三五十个最强的发展商。”他补充道：“香港十大发展商占了销售额的85%以上，上海也在朝这方面走，各项政策的要求不是人人都能做到的。”

　　“影响房价的因素太多了，没有很成熟的规律，上海今年两次战略性的政策：退税停止、契税增加，按照常理来讲市场会有回落，但是没有。”彭加亮表示：“不希望上海楼市有大的起伏或回落，也不希望市场‘虚热’。预计二三年内房价不会回落，除非政府出台非常严厉的措施。”

　　吴少聪认为：“从负面来讲，租金下降影响回报率，从而影响房价。但是，重要的是房地产投资跟其他可选择的投资渠道的差别。”

　　他的结论是：“投资上海房地产的风险比三年前低得多。以前的回报率高，但是盘子小，现在市场规模大，投资者也愿意接受比较低的回报率。”

　　作者：李杨

　　（来源：外滩画报）