以绿地花园引诱市民买房，最后却迟迟不见许诺的绿地花园，开发商终于要为自己乱开空头支票的行为付出代价，南京鼓楼区法院26日判决一起居民因开发商违约不建绿地而告上法庭的案件，开发商被判支付违约金1.9万余元。而此案判决开发商败诉，必将在开发商与业主之间引发震荡，具有十分典型的法律意义。

　　绿地成泡影业主上法庭

　　据原告蔡先生诉称：2001年初，被告南京金信房地产开发公司开发的金信花园小区即将发售，他为购买房屋，研究了被告提供的售楼书，此份材料中以图形的形式明确表明：位于金信小区西侧配备有一块花园绿地。他以此认为建成的金信小区环境优美，决定购买金信花园小区的房屋居住。同年4月20日，他花了26万余元买了金信花园01幢某室房屋一套。当时合同附件一上的总平面图明确标出了位于金信小区11、12、13幢房屋西侧有一块绿地，此与售楼书介绍相符。附件二关于公共设施中约定：绿化、园艺按设计要求于2001年10月30日交付。但被告至今未按合同约定交付该块花园绿地。

　　在庭审中，被告金信房地产公司辩称：西侧绿地不是向原告交付的标的物，原告方无权主张向其交付。总平面图不构成对原告的契约义务，只是对小区周边环境的介绍，这种介绍的形成有原因，西部绿地被告根本没有土地使用权。

　　法庭审理认为：修建花园属于本案双方当事人买卖契约的内容，当事人应按照契约的内容履行自己的义务，即被告应当建设该花园并在2001年10月30日前交付。该花园至今尚未建成交付，因此被告的行为构成违约，应当承担逾期履行的违约责任。法院判决被告应向原告支付违约金19452元。

　　广告承诺“套”住开发商

　　事先承诺小区建绿地花园，把宣传资料做得精美漂亮，通过这样的手段来吸引市民购房，已是开发商普遍使用的促销手段。而不少开发商在用这种手段“套”购房者时也把自己套了进去。除了这些“绿地官司”外，前不久，江宁区法院还判决了一起“风景官司”，卢某看到某房地产商在江宁开发区的楼盘广告，他家楼前围墙外将建公园，于是他比别人多花了10万元买了这一幢楼一户商品房。双方还签了份补充协议，注明根据开发区规划围墙外湖湾周边地区为公园用地。可卢某去年3月份住进时却发现那块所谓的公园用地在搞房地产开发，多花了10万元“风景费”的卢某将开发商告上法庭，江宁法院判决开发商不但要退还10万元购房款，还要支付8万元赔偿金。

　　江苏国泰新华律师事务所的高级律师丁小林告诉记者，从2002年5月1日起施行的《江苏省城市房地产交易管理条例》明确了商品房广告及宣传资料的法律效力。该条例第16条规定，房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。丁小林解释说，广告内容从法律性质上讲属于“要约邀请”，就是广告发布者邀请别人洽谈某件事。如果开发商在广告内容上将小区周边环境、配套设施描述得具体，且描述的内容对商品房价格构成有影响的，最终业主签合同买房了，开发商就必须完成自己在广告上的承诺，否则要承担违约责任。

　　开发商面临大规模索赔

　　由于小区“绿地官司”、“风景官司”都事关小区全体业主的利益，一旦有一个业主胜诉，其他业主都会采取同样的维权手段，开发商将为自己乱开“空头支票”的行为付出巨大代价。记者上午从江宁区法院了解到，自从某开发商“风景官司”败诉后，最近他们又受理了这个小区10多户居民状告开发商索赔案，索赔的理由和要求都是一样的。而在26日鼓楼法院“绿地官司”的庭审中，有20多名同一小区的居民前来旁听案件审理，当他们听到审判长宣判原告胜诉的消息后，不约而同地发出了阵阵掌声。有的居民当场表示：若开发商不主动支付违约金，他们同样要依法维权。

　　江苏友诚律师事务所陈尚岭律师认为，开发商的广告和宣传资料不是针对某一个购买者发布的，这种广告内容应视为对小区所有业主的要约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这个司法解释，即便有的业主未就有关绿地、风景签订有关补充协议，只要开发商有广告承诺在先，一旦违约也必须作出赔偿。李自庆　古民山　刘大颖