编者按：上一期的《楼双周》刊登了《上海楼市何时见顶？》一文，正值上海当季各种房产数据和政策发布之时，引发的探讨颇多，一时间各类媒体都开始探究起上海楼市的价格来。纵观这两年，看跌楼市的时段实在不多，一在申博之前，二在SARS之时，但后来都是“事与愿违”、不跌反涨。鉴于此，我们更希望此轮的探讨和预测，应是建立在科学分析的基础上的“见仁见智”

　　撰稿／华 伟

　　最近，有不少媒体报道，曾经轰动上海房地产市场的江浙炒家正准备撤离上海。报道称，江浙炒家撤资多因上海房产市场经过近几年的快速增长已近成熟，投资性购房的获利空间已经越来越小，而投资风险则成倍增加之故。消息甫出，引起了众多议论。有人认为，江浙资金的撤离，将成为上海楼市的一个拐点。

　　其实，对市场出现这样的动向不必这样敏感。

　　外来需求力持久

　　上海是一个国际性大都市，长三角是国际资本对华投资最为集中的地方。截至2002年底，上海签订合同项目27740个，合同利用外资额633.73亿美元，实际吸收外资404.15亿美元。截至2001年，港澳台驻沪企业7812家，外商投资企业11279家。到2002年底，有43个国家在上海设立总领事馆。上海建立“国际经济、金融、贸易和航运中心”的定位，更是显示了上海向世界开放的深度与步伐。

　　随着上海市产业结构转型的初步完成和持续升级，外来资金在质量和数量上快速提升，导致投资和就业结构的优化。上海的投资结构吸引了大批的跨国公司和大型民营企业入驻上海。这使得上海需要大量的管理及其他人才，为中产阶层配套的产业也随之扩大。上海本地的人力资源，已远远不能满足上海巨大的人才需求。根据《上海统计年鉴（2003）》的统计数据，自1993年以来，上海市的人口一直为负增长。尤其自1995年以来，除1999年的出生率为－1.9‰外，其余年份均达到－2‰以下。与此相对应，上海市的人口总数却每年在增加，至2002年末，上海的总人口已达到1334.23万。本地人口出生的负增长与总人口的持续增加，充分说明每年都有大量的人才涌入上海。根据上海的户籍政策，能在上海落户的都是高级专业人才。据统计，每年有近30万专业人员流入上海，他们一般从事比较高端的产业，收入较高而且稳定，形成对上海房地产市场短期到长期、租赁到购买、自用到投资的现实需求。

　　江浙游资并未撤走

　　从6月份的央行“121”号文件，到后来国土资源部等五部委严查土地招投标中的违规行为，再到后来央行对信贷“急刹车”，种种政策的出台，说明2003年的房地产市场并非风平浪静。政府对土地、信贷等方面的政策动向，使得投资者对未来的预期不确定，进而影响了投资意向与行为。此外，杭州、宁波等地已对房地产交易征收增值税，上海是否会进行借鉴，也有待观望。这也会影响到投资行为。前文所说江浙炒家撤离上海的案例，就有此原因。与其说撤离，不如说是“驻足”，江浙游资看似撤离上海，实乃因政策尚不明朗，暂呈观望之势。一旦政策确定，火爆的上海楼市还是会吸引江浙资金注入上海楼市。江浙资金的暂时缺位，会对上海的短期房价产生一定的影响，上海房价短期内不会像以往那样出现高速上涨，但上涨趋势不会受到抑制，一种较为平稳的上涨将保证上海房地产市场仍处于良性运行状态。

　　对于开发商而言，由于受到央行“121”号文件以及土地招投标政策的影响，一方面土地招投标使得土地价格不断增加，土地价格在房地产开发中的比例亦不断上升，如此一来，开发商需要大量资金以获得土地；另一方面，信贷门槛的提高，又让开发商融资的难度系数大增。为了筹措足够的资金，开发商不得不将手中的部分存量房提前推向市场，以缓解绷紧的资金链的压力。房地产供给的增加，也会让房价的上涨趋于缓和，避免高速增长。

　　通胀预期下的楼市变化

　　最近我国以粮食为主的物价上涨，由此引起其他相关物价有上涨的趋势。其中的原因是多方面的，现在看来主要有两个：其一，全国性的自然灾害使得粮食减产，造成粮价上涨；其二，货币供应量过多，造成物价的上涨。虽然这一次大幅度的物价上涨只是局部领域内的，但种种迹象表明，自去年底以来，我国的物价已经走出通货紧缩时期，出现了微度的膨胀，且有继续增长的趋势。

　　通过对我国物价水平的跟踪关注，以及对央行各种措施的分析，预计未来一段时间内，我国的物价水平将继续保持增长趋势，通货膨胀的因素仍然存在。同时，在“提高存款准备金”政策效果不明显，以及出现通货膨胀的情况下，央行极有可能通过提高存、贷款利率，以调控银行贷款余额，抑制通货膨胀。通过对未来通货膨胀的预期，我国的存、贷款利率也将随之提高。由于当前商业银行发放的抵押贷款利率都是一年一调的可变式，考虑到目前利率已经处于极低位，而贷款周期长达20—30年，通货膨胀对房地产市场需求带来的影响日益显现，主要是大大影响到房地产需求市场的租售比，使得购买力萎缩，租赁市场火爆。 以30年期100万元贷款月等额本息还款法为例，按现行利率为5.04％计算，每月还款额为5392.68元，共计还款194万元；若利率上调约1个百分点至6％，则每月还款额为5995.50元，共计还款215.8万元，还款负担将增长11.2％左右。

　　对贷款置业者，收入增长相对有限，同样的支付能力只能贷更少的钱。在购房款总额降低的情况下，要么维持面积不变降低单价，要么维持单价不变减少面积。另外，利率反弹带动升息预期，难以确定何时是最高点，因此，长期消费难以实现。而购买力的萎缩，必然导致有住房需求的人涌入租赁市场。对拥有不动产者，可保值增值。对现金流量型物业，除实现资产保值之外，随着租金的相应调整，反过来推动资产价格上扬。

　　虽然通货膨胀的预期会让房地产市场产生波动，但若能根据需求变化及时调整开发策略，仍然可以保持上海房地产市场的持续繁荣。对于开发商，应根据市场需求的变化，策划自己的产品，进行产品结构调整。在对利率上调的预期下，开发商应以开发可经营性产品为主，以住宅为辅。这样既可实现资产保值增值，又可通过租赁市场获得可观的现金回流。在住宅市场，针对置业者贷款能力降低、商品住宅单价难以下调的情况，应减少面积，以开发小户型住宅为主，顺应市场需求的变化。

　　由是观之，虽然有结构性的过热与部分炒楼现象，短期内不会出现房价高速上涨的局面，但不能不看到的是，上海房地产市场持续走高的因素依然相当活跃。 （作者为复旦大学房地产研究中心副主任 博士）

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