叶再春

　　危房改造信托、受益权转让信托、信贷资产转让信托……今年以来，信托公司竞相把产品投向房地产，不经意间掀起一股信托房地产热潮。

　　10月20日，一家中央级信托公司与某银行联合推出房地产信贷资产转让信托计划。这也是该公司今年4月以来推出的第4个房地产信托产品。事实上，国内金信信托、北方国投等许多信托公司也相继推出了类似的信托产品。有资料显示，仅今年5月以前市场上的信托新产品共有37个，其中关于房地产的就有14个，募集资金达17亿元，约占信托融资总额的一半。

　　在了解各种房地产信托产品时，记者发现，有关人士都反复强调产品风险很小。有人甚至说，除非“房塌了”、“地震了”，风险才有可能产生。事实果真如此吗？

　　首先，我们来看风险。根据规定，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，至于运营过程中发生的风险完全由投资人承担。然而，在目前信托产品的运营上，多数信托房地产计划参照的是银行贷款条款，严格意义上是银行贷款的一个变种。但与银行相比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距。一位银行人士说，央行发布“121号”文件的一个原因就是害怕房地产泡沫、害怕增加银行不良贷款。面对一样的房地产市场，有优势的银行都谨小慎微，凭什么信托公司“没有风险”？而这种风险还不包括行业系统风险。

　　其次，是信托公司实际操作有难度。由于房地产一般是大项目，所需投资较多。但“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）规定，信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”。比如2亿元的信托产品，每份合同金额需要100万元。这对个人投资者而言，无疑是个大数目。更何况信托产品不能公开宣传、不能异地销售，这必然影响信托房地产计划的销售。

　　最后，信托房地产计划本身在运营模式、品种设计等方面也有缺陷。比如运营模式，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。

　　有鉴于此，有必要给信托房地产热降一降温。

　　(厦门日报)