随着今年央行121号文件的公布，房地产信托作为一种新兴和便捷的融资渠道已被越来越多的房地产企业所采用，预计这一融资方式还将被越来越多的房地产上市公司所采用

　　近日，万科发布公告称，其子公司深圳市万科房地产有限公司拟向新华信托申请总额不超过人民币3亿元的贷款，成为继人福科技以来第七家采用信托贷款这一新的融资方式的上市公司，同时也是第4家将信托资金投向房地产项目的上市公司。

　　房地产成为信托业品种主流

　　尽管国内地产信托融资起步很晚，但近年来的发展势头可谓异常迅猛。据不完全统计，从2002年7月至2003年6月信托业共推出集合资金信托品种59个，其中涉及房地产信托的产品就多达24个，而今年第三季度又有11个房地产信托品种问世。

　　由于目前房地产信托平均的预期收益率大多在4％以上，最高的达到8．4％，其回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，而风险也较小，因此，其销售情况同样火爆，基本上在一周之内就可以完成预定的销售计划。

　　对于当前房地产信托品种的热销，专家认为，房地产信贷政策的收紧起到了重要的推动作用。而信托产品在房地产业的应用有利于拓宽货币市场，将货币市场的资金向资本市场转化，加速整个金融资产结构调整的步伐，推动了金融市场多元化、多层次体系的改革。

　　上市公司开辟生财之道

　　房地产信托产品的日益热销，同样吸引了一些上市公司的积极参与，对某些上市公司来说，似乎还将其作为一条重要的财路。

　　以中青旅为例，该公司2002年末委托贷款为27278万元，其投向全部是房地产信托，而且均通过北京国投运作，当年获利1892万元，就此公司也尝到了甜头。从2003年上半年开始，委托贷款数额又增至3．22亿元，仅上半年该公司委托贷款的获利就达1389万元。进入三季度，公司继续加大短期投资力度，短期投资增至4．76亿元。中青旅第三季度报告同时显示，公司目前短期贷款高达4．79亿元，似有将银行资金转手他人做委托贷款之嫌。

　　而不久前刚刚宣布计划发行3000万元信托计划的宁波海运，其2003年半年报显示，该公司也将闲置的5000万元资金委托给浙江工商信托进行委托贷款，年利率为6．2％，而其发行信托的年预期收益率为3．6％，这其中的利差同样高达2．6％。

　　控制风险还需各方共同努力

　　实际上，上市公司进行委托贷款获取高收益的同时同样面临一定的风险。业内人士指出，由于信托投资的收益来自信托财产所投资的项目，而项目本身的收益则带有很大的不确定性。以房地产信托为例子，其风险主要来自于项目本身的风险。另外，由于信托产品的流动性差，缺少转让平台，存在较大的流动性风险。

　　对有关的管理层来说，应尽快制定相关规章制度，使信托贷款品种的发行和运营有章可循。应严格控制上市公司信托资金的用途，并借鉴证券市场信息披露规则，在信托产品的发行和运营期间对其相关的信息进行公开披露。

　　按照央行发布的信托资金管理暂行办法，信托项目运营过程中发生的风险完全由投资人承担。只有在信托公司违背信托合同擅自操作时，所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。因此，上市公司在委托发行信托产品时也应制定相应的风险警示和防范措施。

　　在目前各项政策和制度没有健全的情况下，如何控制房地产信托中蕴藏的风险，主要还有赖各信托公司在项目的选择上严格把关。目前信托公司从自身信誉出发，在项目把关上还是十分严格的。这主要表现在，目前推出市场的产品都要求有比较可靠的担保或抵押物，正是这种谨慎的态度，保证了目前信托产品的顺利发行和快速增长。（万鹏）

　　(厦门日报)