本报记者 周崇华 本报通讯员 杨洲

　　2003年9月23日，对宁夏银川市兴庆区安东小区的住户韩女士来说，是个值得庆祝的日子。这一天，饱尝房地产开发商“一房两卖”苦头的她，在银川市仲裁委员会的仲裁下，终于讨回了公道，获得了双倍赔偿。

　　这是2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施以来，发生在宁夏的首例商品房“一房两卖”双赔案。此案在宁夏各界引起了强烈反响。

　　宁夏首例“一房两卖”双赔案

　　2001年10月17日，韩女士与银川开发区宏建房地产开发有限公司签订了一份购房协议，以总价357528元购买了该公司开发的位于银川市兴庆区安东小区的一套140.87平方米的住宅房。然而，在入住一年多之后，她却意外地发现开发商早已将该房子卖给了第三人，原来是房地产公司做了手脚，“一房两卖”。

　　事发后，宏建房地产开发公司曾和韩女士进行协商，想做些补偿，但协商的结果始终无法让上当受骗的韩女士满意。韩女士根据购房合同中约定的“在合同履行中发生争议，协商不成时由银川仲裁委员会仲裁”的条款，于2003年7月11日以该房地产公司故意隐瞒房屋已经出售的事实，“一房两卖”，严重侵害其合法权益为由，向银川仲裁委员会递交了仲裁申请书，请求解除购房合同，并双倍赔偿损失。

　　银川仲裁委员会受理此案并开庭进行了审理，依法裁决房地产公司与韩女士签订的《商品房购销合同》为无效合同；韩女士购买的住宅不予退还；银行贷款利息及装修费由韩女士承担；房地产公司承担韩女士已付购房款357528元的一倍(即357528元)的赔偿责任。

　　开发商“一房两卖”套贷款

　　早在2001年4月6日，宏建房地产公司就已将韩女士所购房屋以313950元的价格，卖给当时在该公司任副总经理的海先生，并签订了《商品房购销合同》，合同约定应在2001年9月30日将房屋交付给海先生使用。合同签订后，海先生向该房地产公司交纳了购房款113950元，并于2001年4月19日在农行银川市开发区支行按揭贷款20万元，还将此按揭贷款鉴证书进行了登记备案。

　　韩女士得知这一情况后，找到宏建房地产公司。该公司却坚持认为，海先生买房是事实，但当韩女士买房时，海先生已经不要房子并办理了退房手续，该房与海先生无关，不是故意隐瞒事实。

　　然而，事实并非如此。银川仲裁委员会审理认为，宏建房地产公司与海先生在自愿、平等的原则下订立《商品房购销合同》，属于合法有效的合同。海先生交清了购房款，该商品房的价值就全部实现。但是，据该房产公司称，海先生于2001年8月要求退房，公司收回了海先生持有的交房款113950元的收据，并在收据上加盖了“作废”字样的印章。经查，由于印章上没有注明时间和对“作废”二字的确切说明，故不能作为解除合同的有效证据。且没有证据证明，该房地产公司告知海先生按揭贷款银行和房屋产权产籍管理所备案注销，不能认定双方的购房合同解除。直到2003年7月4日，该房地产公司还清了海先生的按揭贷款的本息，并到房屋产权产籍监理机关备案。由此可以认定，宏建房地产公司与海先生解除合同的时间为2003年7月4日。而在此之前，该房地产公司将同一套住房出售给韩女士，收取全部购房款及配套设施费用，属于“一房两卖”。该公司还利用海先生担任本公司副总经理身份的便利条件，以合法形式掩盖收取两份购房款的非法目的，扰乱了商品房交易市场的正常秩序，其行为具有违法性。

　　关于“一房两卖”，2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条做了明确的界定：“一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　“一房两卖”是典型的欺诈行为。它利用消费者不懂法律，免除了经营者的责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款，经营者应当承担双倍赔偿责任。本案中宏建房地产公司存在的“一房两卖”欺诈行为，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第2款和第3款的规定，即“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”对此，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　法律界人士认为，当前，一些房地产公司之所以违反国家的法律法规，通过“一房两卖”搞欺诈，其主要目的是从银行套取贷款，这已成为不争的事实。而引起这一问题的深层原因，则是当前房地产业的过热现象和房地产商的盲目开发。

　　宁夏建设厅的一项调查表明，2002年上半年，银川市房屋售价涨幅在全国35个大中城市中居第8位。2003年1月至9月，银川市辖区商品房空置面积达78.49万元平方米，同比增长184.2%。空置一年以上的商品房10.42万平方米，同比增长20.7%，商品房空置率呈增长趋势。

　　在商品房建设中，少数房地产开发企业缺乏对房地产市场的深入分析，盲目建造大户型高档豪华住宅，导致房地产市场出现结构性过剩，商品房销售下降，空置率上升，而一部分中低收入家庭却望房兴叹。

　　面对这块诱人的“蛋糕”，众多企业和个人纷纷拥入房地产市场。据统计，目前，银川市作为一个省会小城市，大小房地产开发公司竟达185家。从有关部门的抽查结果看，银川市房地产业的过快增长，已经暴露出一些问题。一些并不具备资质和不懂建设的人搞开发，导致部分商品房质量没有保证。相当一些开发商自有资金不足，都是依靠银行贷款，有的已高达70%；有的还采用施工企业垫资和拖欠建筑材料款的办法，一旦资金供应链断裂，套牢的将是银行和垫资者，出现“一房两卖”也就不足为奇。

　　银行信贷风险须严防

　　从宁夏首例商品房“一房两卖”双倍索赔案中可以发现，房地产开发商自设圈套，用一套房子轻而易举地从银行套取了两笔贷款。尽管这起案件在宁夏目前尚属首例，但它却具有一定的代表性。据业内人士透露，现实中不少房地产企业为解决资金短缺问题，将其自行开发建设的房屋抵押给银行获得贷款后，在既不通知抵押权人，也不告知购房者，甚至对买房者故意隐瞒该房屋已经登记抵押的事实的情况下，又将设定抵押的房屋出卖给购房者。更有甚者，还利用银行和房管部门的管理漏洞，就同一房屋进行重复抵押，既侵犯了购房者的合法权益，也给金融部门埋下了信贷风险隐患。

　　尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产公司“一房两卖”的欺诈行为使用了惩罚性双倍赔偿，但通过这一案件我们不难发现，金融部门的房地产信贷管理机制存在一定问题。

　　通过房地产开发商的暴富“秘笈”，不难反映出当前银行信贷风险管理的诸多缺陷：商业银行开始面临民营企业的信贷风险。盲目崇拜关注富豪榜上的知名人士，信贷管理缺乏清晰的权力责任制度和激励约束制度，也暴露出信贷风险识别、衡量、监督、调控上的缺陷。

　　值得注意的是，2003年6月，中国人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明显抬高了房贷门槛。“通知”从房地产开发企业到建筑施工企业，从政府土地储备机构到个人购房者，对房地产贷款各个环节和主体都做了进一步规范。比如：央行规定，房地产开发企业要有资质，信用等级较高，没有拖欠工程款；必须具备“四证”(即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)；自有资金先期投入应不低于开发项目总投资的30%。开发商满足这三个条件，商业银行才能发放房地产开发贷款，并仅限于贷款所在地使用。这些规定的主要目的就在于抑制房地产开发商“空手套白狼”的投机行为，加速淘汰那些不具备开发资质的开发商，扭转房地产市场鱼龙混杂的局面。

　　同时，央行还规定，适当限制对高档住房开发项目的贷款；严格审批商品房控制量大、负债率高的开发商新增房地产开发贷款的需求，并对发放的房地产开发贷款实施重点监控。

　　当前，对于各商业银行来说，制定有力措施，确保政策落实最为关键。各级金融监管部门也要切实履行职责，督促各商业银行抓好落实。只有这样，完善房地产信贷管理，防范银行信贷风险，促进房地产金融健康发展，才不会是一句空话。

　　消费者理性消费当慎重

　　随着房价的逐年上涨，对于大多数人来说，购房的确要花掉一家人几十年甚至一生的积蓄。然而，即使面对这样沉重的一笔消费，由于购房者本人缺乏对相关法律法规及购房知识，往往不自觉地跌落到开发商设置的陷阱里，在经济上造成严重损失的同时，也给其精神上带来了无尽的痛苦。韩女士正是其中的一位。

　　在当前房产交易市场上，购房陷阱真可谓五花八门，防不胜防。比如：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房两卖搞敲诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱，等等。

　　那么，如何防止掉进购房陷阱呢？

　　宁夏于咏梅律师事务所律师石鸿雁在接受记者采访时认为，关键是要做到理性消费。

　　首先，消费者尽量多了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数。如果条件允许，最好选择一名律师为自己作参谋。

　　其次，要选择商业信誉好，规模大的开发商。在购房过程中，尤其要查看土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证等“五证”是否齐全。

　　第三，务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真研读，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金。

　　第四，要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的所谓“霸王条款”，要依法要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

　　第五，有的房地产开发企业借房地产管理环节薄弱之机，就同一房屋重复抵押，重复出售，也是造成“一房两卖”的主要原因之一。房管局作为政府职能部门，应加强内部管理和监督，切实履行职责，严防房地产交易市场欺诈行为的发生。

　　近年来，在商品房买卖合同纠纷案件能否适用双倍赔偿的问题上，学术界意见不一致，各地人民法院在办理具体案件时，结论也往往相互矛盾。针对这种情况，2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条做了相应规定，规定五种情形可以适用双倍赔偿：

　　这五种情形是：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；三、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五，订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置的事实。

　　因为这五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积的，买受人同意继续履行合同的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　应当指出的是，“解释”规定的惩罚性赔偿责任是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据，但不是对消法第四十九条的直接适用，其适用条件和结果都与消法第四十九条的规定有所不同。

　　相关法律

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。