深圳市房地产市场将出台综合性“法典”

　　房屋租赁允许存在“三房东”

　　本报讯（记者彭森通讯员傅伦为）据市规划与国土资源局政策法规处处长李和市房地产研究所有关专家介绍，《深圳市房地产条例》在很多地方都有重大调整，体现着制度创新精神，并在个别方面填补了国内立法空白，与房地产市场各主体密切相关，基本上能够满足深圳房地产市场的新变化对法律规范的新要求。

　　第100号政府令成为法规

　　房地产条例第17条规定：“为实现国有土地保值增值，市政府可以设立专门的土地房产交易机构。”“按照法律、法规、规章规定应在土地房地产交易机构进行的房地产，必须在土地房地产交易机构中进行。”该条规定是对市政府第100号令《深圳市土地交易市场管理规定》的高度浓缩与拔高。其法律作用在于使100号令规定的内容通过特区法规层次加以固定，并以特区法规授权政府规章立法规范土地交易市场，相当于使100号令具有特区法规的地位。

　　公共权益转让明确界定

　　房地产转让条例第13条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。”“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”由于停车场、广告权益等公共权益长期为发展商保留，不符合公平原则，引起无数社会矛盾。所以，房地产条例否定特别约定存在的前提，仅规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移，转让人应将土地使用权出让合同书原件或复印件提供给受让人。”

　　开发商不得自行收取定金

　　房地产转让条例第37条规定：“预售款应当专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向转让人划款。”这一条的立意是好的，但很难真正落实，难于规范保证金、定金、订金等，也因此造成了诸多延期交楼、延期办证、甚至烂尾楼的情形。房地产条例第104条规定：“受让人交付的定金、保证金、预售款等款项均应当由房地产开发企业委托金融机构收取，房地产开发企业不得自行收取。同一宗房地产的预售只能委托一家金融机构为预售款的监管机构。”“建设工程监理机构和预售监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与房地产开发企业承担连带赔偿责任。”这样，保证了预售款只能用于预售房地产的开发建设，受让人的权益有了切实的保障。

　　在建工程允许转让

　　现行的转让条例事实上在整体解释上否定在建工程转让。要么现售，要么预售。而预售的必要条件之一是“除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程结算投资总数的25％，并经注册会计师验资。”然而，市场经济的运行实践中发生在建工程的转让或被迫转移，是必然的，乃至于司空见惯。

　　2001年8月15日修正的建设部《城市房地产抵押管理办法》第28条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容……”因此，房地产条例第110条规定了在建工程转让的允许、允许条件、批准、书面合同、登记等问题。

　　续租期延长为20年

　　现行租赁条例第24条规定：“……租赁期限，住宅不得超过8年，其他用房不超过15年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准”。在实施过程中，许多出租人、承租人认为该期限过短，纷纷要求延长。主管机关无所适从或者拍脑袋批准其延长，有损法律与行政的科学性、统一性与严肃性。国家近年出台的合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过20年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但设定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”实际上，租赁关系是民事关系，其略长略短不会损害他人或社会公共利益，所以房地产条例将租赁再行延长确定为20年。

　　允许存在三房东

　　现行租赁条例第52条规定：“受转租人不得将租赁房屋再行转租”。这即是著名的只允存在二房东，不允存在三房东。这不符合民事权利与市场交易的本质。合同法相关章节并未禁止再行转租。因此，房地产条例相关条款中删除了禁止再转租的表述，以适应市场流转的客观而合理的需要。当然，这种删除并不排斥当事人另行约定，不得再行转租。

　　新条例基本上能满足深圳房地产市场的新变化。陈玉摄

　　（图片见PDF版A12版）

　　作者:记者彭森通讯员傅伦为