本报讯本报连续报道的福州海景花园物业管理纠纷，终于有了法律上的说法。日前，福州鼓楼区法院一审宣判，判决开发商东煌（福建）房地产开发有限公司和“老管家”福州信源物业管理有限公司签订的物业委托合同终止；“老管家”应退出海景花园，并向海景花园业主委员会移交物业管理权。业内人士称，此次判决的意义在于，这是我省首次以判决的形式，明确了业主委员会的诉讼主体资格；首次适用新的《物业管理条例》，明确了物业管理权移交的时间。

　　庭审焦点

　　合同终止时移交物业资料

　　庭审中，“老管家”以业主委员会只是群众性组织，不具备民事权利能力和行为能力，不能承担民事诉讼的后果等为由，提出业主委员会不具备民事诉讼主体资格。

　　鼓楼区法院审理后认为，海景花园业主委员会是由海景花园全体业主选举产生的，并向政府行政主管部门备案的依法成立的机构，是海景花园业主大会和业主代表大会的执行机构。同时，业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是适格的。

　　庭审中，“老管家”辩称，业主委员会说目前有三分之二的业主要求解聘他们，没有证据证明。

　　鼓楼法院认为，海景花园业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。本案中，海景花园业主委员会选聘新物业公司，是经过大部分业主投票表决同意的。选定“新管家”也是通过组织投票表决决定的。业主委员会与“新管家”签订的合同符合相关规定，是业主行使权利的行为。因此，根据《物业管理条例》，业主委员会已签订了新的物业管理合同，前期物业服务合同终止。“老管家”应退出海景花园，并按《物业管理条例》的规定，在物业合同终止时移交物业管理权及物业资料等。

　　解读判决

　　司法实践填补新条例盲点

　　据业内人士称，依据《民诉法》的规定，小区业主委员会在法律上来说不具备诉讼主体资格，而新的《物业管理条例》虽然赋予了业主委员会权利，但也没有明确它的法律地位，在以往的审判实践中，法院往往不将业主委员会作为诉讼主体对待，已起诉的均依法裁定驳回。但近期内，上海等地已有法院作出几例判决，承认了业主委员会的诉讼主体资格，最高人民法院也已将这些判例列入案例库。因此，鼓楼区法院此次判决颇具意义，是在我省范围内，首次以判决的形式，明确了业主委员会的诉讼主体资格。

　　业内人士同时称，这次判决还首次适用新的《物业管理条例》，明确了物业管理权移交的时间。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定，开发建设单位应当向业主委员会移交物业管理。按此规定，前期物业移交物业管理权，必须由开发商提出申请后，移交程序才能启动，可操作性不强，而且没有明确物业管理权移交的时间。而新的《物业管理条例》规定，业主委员会与新的物业管理企业签订了生效的物业服务合同，前期物业服务合同终止；前期物业服务合同终止时，前期物业管理企业要将物业管理的有关资料移交给业主委员会。

　　“海景”大事记

　　2001年5月10日，东煌（福建）房地产开发有限公司委托福州信源物业管理有限公司对海景花园进行物业管理，委托管理期限3年。

　　2003年4月29日，海景花园成立业主委员会。一个月后，业主代表大会授权业主委员会决定处理关系到业主利益的重大事宜。

　　6月18日，海景花园业主大会决定由业主委员会负责通过招标的方法选聘新物业公司。7月27日，业主委员会与福州新三泽物业管理有限公司签订了物业管理合同。

　　7月31日，福州新三泽物业管理有限公司欲办理物业移交手续时，遭拒绝。之后，福州房管局等部门介入。8月10日，福州信源物业管理有限公司仍以投入财产和资本未理顺为由拒绝移交。

　　8月11日，福州信源物业管理有限公司起诉海景花园业主委员会及福州新三泽物业管理有限公司，要求确认此二者签订的物业管理合同无效。

　　9月8日，海景花园业主委员会对福州信源物业管理有限公司提起了本次诉讼。因此，福州信源物业管理有限公司撤诉，法院予以准许。

　　11月15日，海景花园业主占领了物业管理办公室和保安房，强行赶走福州信源物业管理有限公司，实现业主自治。

　　11月16日凌晨，十几个手持镀锌管的男子突然冲进海景花园，3名保安被打伤。

　　11月16日至今，海景花园仍实行业主自治。

　　（本报记者 李进）