拆迁房价由市场决定

http://www.sina.com.cn 2003年12月09日09:23 大华网-汕头日报

　　新华社北京12月8日电（记者孙玉波）建设部近日下发《城市房屋拆迁估价指导意见》，以规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。

　　意见提出，城市房屋拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

　　拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

　　意见明确，城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。

　　意见将于2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。

　　估价机构的确定应公开透明

　　意见提出，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照各地政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　意见要求，市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

　　拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

　　应将初步估价结果进行公示

　　意见提出，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

　　拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　估价机构将初步估价结果进行公示期满后，应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

　　估价应由专家进行指导

　　意见提出，省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

　　受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

　　估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

　　对估价结果有异议可申请复核

　　依照建设部近日下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

　　拆迁当事人对估价结果有异议、向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

　　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

　　南京居民住房拆迁补偿作重大调整

　　据人民日报消息12月1日起，《南京市城市房屋拆迁管理办法》正式向社会公示10天，该《办法》对拆迁补偿办法作了重大调整，变原来的政府依土地级别定价为以房地产市场评估定价。这意味着拆迁房屋的补偿标准与市场房屋的售价将更加接近。

　　所谓市场化评估，就是以与拆迁房相同区域的二手房的成交案例的市场均价为主要依据，确定拆迁补偿的指导价格。为保持拆迁补偿指导价与市场价基本一致，将参照房地产价格指数进行动态调整，每年公布一次。

　　拆迁住房的补偿，实行最低单价和最低总额两条保障线。所谓最低单价保障，就是对被拆迁房屋市场评估价低于政府确定的拆迁补偿指导价格的，按拆迁补偿指导价格进行补偿。最低总额保障，就是对通过最低单价保障后居住面积小的被拆迁居民，如其获得的货币补偿款总额仍低于最小套型经济适用住房总房款的，补足至总房款，以保证每户被拆迁的市民都居有其屋。

　　左图：12月1日，南京市民拿着刊登拆迁办法的报纸在讨论。

　　新华社记者徐澎摄

　　拆迁问题的核心

　　是平等协商

　　据报道，建设部近日出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁价格必须提前向拆迁户公示7日，如果拆迁户对拆迁价格不满意可以要求重新评估。北京市房管局拆迁处负责人就此表示，《意见》主要是为了规范拆迁估价行为，保障拆迁户的利益。

　　建设部这个《意见》抓住了拆迁矛盾中的核心问题———房屋的补偿问题，从这个意义上讲，建设部的态度和工作方法值得肯定。事实上，拆迁矛盾涉及方方面面，如规划问题、安置问题、拆迁程序问题等，但毫无疑问，对被拆迁人的补偿问题，才是所有拆迁矛盾的焦点和核心。这个问题如果得到了解决，所有其他问题都会迎刃而解。

　　拆迁问题的本质是经济问题，拆迁人和政府与房屋所有人之间产生矛盾，主要是因为被拆迁人认为自己所能得到的拆迁补偿不够。如果拆迁人或者政府能够满足被拆迁人的合理补偿要求，使被拆迁人的合法财产权益得到充分保障，甚至还可以因为拆迁获得一定的利益，拆迁就不会再是一件难事。

　　本文所讨论的拆迁，是指对公民、法人合法所有的房屋进行的拆除行为。毫无疑问，房屋是受宪法明文保护的财产，对于公民来说，房屋所有权就是一种宪法语境下的民事权利。拆迁关系，首先就是拆迁人和被拆迁人之间的民事法律关系。

　　按照我国法律的规定，民事协议的签订，应当遵守自愿、公平和等价有偿的原则。拆迁人要想合法实施拆迁，就必须按照上述民事法律原则和被拆迁人达成民事协议。这里的核心问题，就是拆迁人和被拆迁人之间的房屋（包括土地使用权）转让协议应当公平。

　　在这个问题上，即便政府基于公共利益干预甚至直接拆迁，也应当尊重宪法所保护的公民房屋所有权，也应当对被拆迁人的损失给予充分的补偿。事实上，公共利益也是一种利益，以公共利益为借口而牺牲受宪法保护的个人利益，并没有法律依据。

　　明白了这个道理，我们再回头去看建设部新出台的这个《意见》就可以发现，虽然该意见抓住了“拆迁补偿价格”这个核心问题，但遗憾的是，意见并没有规定拆迁人应当和被拆迁人之间平等自愿地达成协议，而只是说补偿价格应当公示。这样的意见，仍然沿袭了过去让拆迁人或者政府主导拆迁的思路。想一想，如果被拆迁人不同意，那种公示还有什么意义吗？即便再复议一次，甚至多公示几次，只要没有承认被拆迁人平等协商的权利，这种办法仍然由于忽略了核心问题的实质而失去意义。

　　现在的问题是，在价格协商问题上，建设部的意见仍然是舍本逐末———没有承认被拆迁人平等协商和签约的自主权，而使拆迁的定价或估价权控制在拆迁人一方，公示也罢、复议也罢，都难以起到实际的作用。对于被拆迁人来说，他需要的是合理的补偿，如果不合理，他就会自然反抗。只有承认被拆?ㄈ俗栽秆≡袷欠袂┰嫉娜ɡ鹎懿呕岢沟谆航狻?

　　（文／陈杰人据《南方都市报》）