给物业服务定个规矩(图)

http://www.sina.com.cn 2003年12月10日07:49 海峡网-厦门日报

　　新闻缘起昨日下午，小学路华年屯小区的两名业主找到记者，反映因为不满劣质服务而拒交物业管理费，被物业公司起诉的情况。

　　“我们不承认没有经过广大业主选择的业主委员会，我们更不满的是付了钱没有得到应有的物业服务。”两位业主说，“法院一审判决我们败诉，我们想不通：我们欠费要限期补交，可物业管理的劣质服务难道就不要处罚吗？”

　　本报记者林兴华洪钧

　　物业投诉范围扩大

　　除管理费外，还涉及公摊水电费、小区安全责任、物业管理维修基金、小区公共权利……

连日来，不少读者给记者来电、发来电子邮件，反映物业管理中存在的问题，与记者就物业管理的事宜进行交流。记者一个明显的感觉是：自新的《物业管理条例》9月1日正式实施后，有关物业管理的投诉增加了，并开始涉及如何进行物业管理服务规范的问题。

　　金榜路上某小区业主们在获知小区拖欠了一大笔公摊电费后，纷纷质疑与开发商关系密切的物业管理企业，是否把施工用电计入了公摊，为此，还与物业公司较起真来。

　　华年屯小区的业主王先生说，小区的治安环境一直不好，就在原开元区法院开庭审理他欠缴物业费案件的第8天，小区一家住户又出现入室盗窃案，业主多次打电话到管理处，可就是没人接，直到110到了再打电话，保安才出现。这样的保安服务，怎能让业主满意，怎能甘愿如数缴交物业费？

　　厦禾路假日花园的业主李小姐告诉记者，物业管理企业不仅让部分业主占用了楼下的公共绿地，对部分业主在楼顶层进行搭盖也不进行制止。

　　住在和宁里小区的业主更是向记者展示了几张楼板出现裂缝的照片，介绍了开发商和物业管理企业互相推诿的情况。

　　金山大厦的一部分业主就设计先天不足的电梯如何进行维修的问题，与物业管理企业产生了矛盾。

　　事实上，除了管理费外，越来越多的问题涉及了公摊水电费、小区安全责任、物业管理维修基金以及如何行使小区公共权利等方面。

　　服务标准正在酝酿

　　“站岗、扫地、水电维修”旧三样服务转为“商业服务、会所服务、特约服务”新三样服务

　　小区卫生保洁要达到怎样的水平？房屋检修一年要多少次？车辆停靠要遵守什么规则？如何定期对水池进行消毒……这些涉及业主切身利益的问题本来是物业管理的基本内容，可是，我们却找不到书面的服务标准。市物业管理协会的负责人坦言相告：暂时没有，正在酝酿。

　　随着机电、空调、消防、电梯等现代化设备的引入，物业管理已经开始突破传统的“站岗、扫地、水电维修”等旧三样服务，向商业服务、会所服务、特约服务等新三样服务拓展，这对物业管理公司的专业化程度就提出了更高的要求。

　　可是，纵观目前我市的物业管理公司，我们感到有些担忧。

　　市物业管理协会常务副会长林顺枝告诉我们，现在厦门涉及物业管理的有两个部门，许多职能出现交叉，体制不顺，难以协调解决。他认为，要提高厦门物业管理水平，首先要明确物业管理高层次的行政主体，建议成立城市综合开发建筑管理办公室，由这样一个高层次的综合性管理部门来协调整个城市建设包括物业管理等工作；其次要提高主体素质，这个主体包括行政主管部门、业主委员会、物业公司等。他介绍说，目前厦门市较大规模的物业公司80％都是老企业，这些企业在经营服务方面带着非常明显的缺陷。要真正做大做强物业经济，必须对这些“老大”进行机制改革。同时，还要规范市场竞争环境，真正让物业管理企业独立走向市场。这些都是制定物业管理服务标准的前提和必要条件。

　　市民声音

　　国联大厦业主李先生：业主委员会丢了

　　3年前，国联大厦召开业主大会，依据合法程序选出了一个业主委员会。可是，过不了几天，大家选出来的业委会主任被换掉了。在没有通知业主、也没有公开招标的情况下，这个业委会请来了一个新的物业公司。此后，业委会就“消失”了。三年来从未召开过业主大会。我觉得蹊跷，希望能见业委会的人，可根本就找不到。后来，向物业公司要来了一份业委会的成员名单，挨个打电话，可有六成电话怎么也打不通。

　　回音：根据《物业管理条例》规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上有投票权的业主参加。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　天湖苑业主徐先生：要求降低物业费

　　业主委员会认为现有的物业费太高了，要求物业公司把收费下调。然而，物业公司主持召开业主大会后，得到的结论是不予降价。我们180名业主不服，因此联名呼吁要执行业主委员会意见。这张呼吁单就贴在大厦门口。

　　回音：当记者再次与徐先生联系时，他告诉记者，问题已经协商解决了。可见，并非所有问题都得闹上法庭，沟通依然是解决物业与业主纠纷的最佳途径。

　　另外，物业管理费是不是越便宜越好呢？物业管理是一个微利行业，国家规定物业公司的利润率不得超过10％。有关专家认为，怎样的收费，物业公司就会提供怎样的服务。物业管理收费标准如果低于成本，物业管理企业就会亏本经营，难以发展。同时，如果没有留下足够的设备维修基金，将使小区尤其是高层建筑若干年后陷入无钱维修的困境。

　　“北京标准”本月出台

　　据京华时报报道，修订后的《北京市居住小区物业管理服务标准》从2003年12月1日起开始实施。

　　该标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

　　该标准增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。(厦门日报)