麦肯锡定位大鹏半岛开发(图)

http://www.sina.com.cn 2003年12月13日10:06 南方都市报

麦肯锡定位大鹏半岛开发　　专家组建议投资49亿将其建成可持续发展生态半岛

　　核心提示

　　3个月前，龙岗区政府请来国际著名咨询公司麦肯锡共同探讨龙岗东部海滨的发展。3个月来，麦肯锡工作小组充分评估了大鹏半岛现有资源，结合国际类似地区成功经验，同时进行市场调研及业界访谈，昨天正式提交《大鹏半岛的整体定位和发展战略》。

　　根据项目报告，麦肯锡公司建议龙岗区有关部门根据保护与开发并重、谋求可持续发展以及确保社会稳定团结的原则，在对大鹏半岛的开发建设中注意限定人口密度、开发强度，要明确产业政策，立法确保区域内生态环境维护，确保农民最根本利益，切实解决村民动迁和安置等社会问题。另外，还要汲取国际著名旅游区的开发经验，突出个性与主题。

　　龙岗区有关负责人表示，聘请麦肯锡这样的一流咨询公司对大鹏半岛的开发进行定位，目的就在于将大鹏半岛打造成国际一流的旅游区。

　　本报讯深圳如何向国际滨海城市过渡？经过3个多月的研究，麦肯锡专家组昨天交出了答卷：投资49亿，将大鹏半岛建成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛”，这将成为深圳城市定位转型的里程碑。

　　1400份问卷找出独特定位

　　“为了避免数年后的恶性竞争，形成大鹏半岛独特的错位优势，我们就要找出它的独特定位。”在昨天的“《深圳大鹏半岛开发策略》国际专家咨询会”上，麦肯锡专家华强森告诉记者，他们向深圳市民发出1400多份调查问卷，发现深圳在“高端个人休闲旅游”方面有巨大的潜在市场。

　　调查过程中，专家们了解到深圳市民的休闲方式正在发生巨大的改变：经过20多年的发展，深圳的人口构成已经由当初的“年轻移民”为主转向“三口之家”为主。“经过对周边竞争及国际类似旅游区域的详细分析，大鹏半岛依据其天赋条件，可以成为大珠江三角洲首屈一指的地区性度假目的地”，华强森为此找到了半岛的独特定位。

　　专家认为，大鹏半岛的发展战略应以“大旅游”为增长引擎，服务于大珠三角地区中高收入家庭短假游与会议培训市场，以大珠三角中高收入家庭2－3天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引15％－20％的香港游客。

　　打造可持续发展生态半岛

　　深圳市领导表示，在新一轮的城市发展中，深圳致力于打造国际滨海城市新形象。作为深圳地区保护最完好的生态乐土，大鹏半岛将结合国际上人与自然和谐发展的最新理念，采用可持续发展的开发模式，成为深圳迈向国际滨海城市的重要里程碑。

　　“达到重污染行业标准的，剔除；与深圳将来总体开发主题不符的，剔除……大鹏半岛上存在的产业，一定要是未来20－30年还能站得住脚的。”专家们认为，大鹏半岛开发中要保护好生态、自然与人文资产，应建设成为中国首屈一指的“可持续发展生态半岛”，追求生态、经济与社会的和谐发展。

　　基于这一原则，专家们建议将半岛规划为三大功能区域，其中“欢乐新时空”将改造成类似芝加哥“Ｎａｖｙ　Ｐｉｅｒ”的文化特色市场，结合历史建筑，建成深圳城市文化新地标；“生态走廊”将成为深圳的“绿色生物科技孵化基地”，而“坐拥山海”将以自成一体的国际假村、国际水准酒店、高档别墅区、500强企业公司会所吸引高端游客，并提升大鹏半岛本身的品牌形象。

　　投资49亿分三阶段开发

　　“坚定不移地推进‘大旅游’为增长引擎的发展战略，至2015年，大鹏半岛将实现ＧＤＰ近100亿元，并创造10多万个就业机会。”为了尽可能避免投资风险，专家们建议，对大鹏半岛的开发，应该分三阶段进行，预计总投资为49亿左右。

　　据了解，在2004年6月以前的准备阶段，将以区政府牵头，成立大鹏半岛开发管理委员会，并成立大鹏半岛开发总公司，负责土地的一级开发和基础设施建设，争取在水头沙或沙鱼涌开通直通香港客运码头。

　　方案亮点

　　保护与开发并重：限定人口密度、开发强度、环境承载量谋求可持续发展：明确产业政策，有所为，有所不为，立法确保区域内生态环境维护。

　　在不兴建环岛公路的前提下，完善路网，旅游区域交通推行人货分流；改进供电、供水、排污、通信、医疗卫生、安全应急以及信息服务等设施，建设对香港的旅游口岸，进一步吸引港澳游客。

　　多元化旅游活动组合，建设包括海洋水族馆、室内滑雪场、特色文化市场、海滨餐饮、零售等多元化活动设施。结合本地优势，推出珠三角地区“最佳出海口”及“珊瑚礁”游览等，定期针对目标市场的需求变化增添旅游项目。

　　方案解读

　　三大功能区服务不同群体

　　包括动区、静区及多功能产业带

　　麦肯锡专家组提交的方案中，大鹏半岛的整体定位与目标客户是：以大珠三角地区中高收入家庭2－3天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引15％－20％的香港游客，个人与商务市场互相配合，降低季节性与非周末时段的人流波动。在此定位上，专家们建议半岛建成三大功能区。　?∫皇腔独中率笨眨涮氐闶鞘鄙小⒍小⒍嘣苣┯蔚淖罴咽さ亍；独中率笨沼Ｏ拭朗场⒆匀患丫啊⒃硕斡搿⑻厣何镉谝惶澹⒔岷洗笈羲堑壤方ㄖǔ缮钲诔鞘形幕碌乇辍Ｖ鼙咭远嘀炙匣疃⑸汉鹘腹凵汀⒅魈夤啊⒑1醪鸵瓢山旨疤厣闶鄣榷嘣疃焓鄙卸械男菹杏槔挚占洹?

　　其适应人群是中高收入三口之家及深圳本地时尚精英族，，为全家在2－3天内得到健康、舒适、注重亲情沟通的短假体验。兼顾有一定价格敏感度的港澳客、珠三角与内地商务游客。

　　二是“坐拥山海”，是静区，其特点是尊贵、私密，力争达到国际水准，也是深港时尚精英族的会聚新焦点，“出世而不脱世”，力争成为年轻人都市休闲的最佳外延选择之一。这一区将注重健康、品质、国际水准的新体验，主要由自成一体的国际度假村、高档别墅区、500强企业公司会所构成。

　　三是生态走廊，即多功能产业带，其特点是参与、科技创新、生态环保，这一区由观光农场、可供参观的依山就势而建的生物技术科研孵化基地、参与性强的山野情趣活动构成。适应本地年轻活跃的个人以及家庭游客。

　　观点交锋

　　农家游应否更现代化？

　　针对方案深圳专家提出不同意见

　　在听完麦肯锡专家的分析之后，针对其中的部分观点，综合开发研究院及城市规划设计研究院的专家们向记者表达了自己的一些观点。

　　交锋1　农家游应否现代化？

　　麦肯锡：开展农家小型旅馆，发展高标准的农家生态游。该地区面向高端人群，但卫生条件、食品质量往往不过关，应该提升他们的档次，加入更多的现代元素。

　　综合开发研究院：城市精英族享受农家游的心态就是想感受原汁原味的农家生活，如果在农民家中配备五星级的酒店服务，是否有点不伦不类？

　　交锋2　大鹏所城应否改造？

　　麦肯锡：通过大鹏所城告诉游客：深圳并不止20多年的历史。用大鹏所城的外壳，将深圳博物馆搬入其中，并在附近发展有特色的零售行业。

　　综合开发研究院：大鹏所城是深圳的根，如果对其进行改造，势必破坏这座文化古城，造成的损失远远高于它带来的效益。

　　交锋3　重点发展商务还是度假？

　　麦肯锡：这里一年之中只有200天可以下水，剩下的165天可以通过商务旅游来解决：打造小型的、封闭式的商务培训中心，针对250人以下的商务会议市场，以自然美景、完备的硬件设施，来满足大珠三角地区公司的培训会务需求。

　　社科院：由于远离市区和交通条件限制，对市区客户吸引力有限，应以发展度假型酒店公寓和别墅为主。应充分发挥生态海景的稀缺资源优势，在强调以人为本的基础上，最大限度地将建筑物与生态海景融合，升华滨海生活内涵。

　　开发前景分析

　　麦肯锡在提交的方案中，对大鹏半岛开发的优劣势进行了分析。

　　优势：

　　生态、人文旅游资源丰富：高素质海滩和良好的山地植被可提供多元化景观，大鹏所城则可展现丰富的人文积淀。

　　邻近强购买力市场：距离深圳市区仅1小时左右车程，强大的经济支撑为半岛旅游市场提供强大的购买力。

　　劣势：

　　区域形象有待提高：深圳缺乏海滨城市的市场认知度。

　　旅游活动有待丰富：大鹏所城需大幅修葺；缺乏多元化的旅游活动组合。

　　基础设施欠缺：缺少有水准的酒店、餐饮及配套设施。

　　产业构成与大旅游产业不匹配：现存相当数量污染企业，且工业区布局有碍景观。

　　开发时间表（方案设想）

　　［准备阶段］

　　2003年12月——2004年6月

　　实施推进：制定开发政策和实施纲要。

　　［第一阶段］

　　2004年6月——2007年1月

　　开发地区：下沙、桔钓沙、西冲小部分，可建设面积6平方公里。

　　实施推进：以土地出让方式将6平方公里开发权推向市场。

　　［第二阶段］

　　2007年1月——2010年1月

　　开发地区：王母、鹏城、水头、新大、水头沙、东部上及西冲剩余部分，可建设面积9平方公里。

　　实施推进：着手开发潜在土地受让客户，着手土地清理和基础设施建设。

　　［第三阶段］

　　2010年1月——2015年1月

　　开发地区：半岛剩余未开发地区，可建设面积15平方公里。

　　实施推进：有选择地参与部分项目开发管理。

　　本版采写：本报记者　陈峡霖本版摄影：本报记者　韩一鸣

　　图：

　　南澳的一个海港边几名工人在忙碌。开发大鹏半岛将给这里带来风起云涌般的变化。