房价翘翘板明年怎么玩政府开发商百姓三方谈

http://www.sina.com.cn 2003年12月15日05:55 东方网

　　东方网12月15日消息：上海的房价在经历了几年不断飙升之后，依旧牛气冲天。有人觉得这样的高房价背后必然存在着泡沫，有人觉得房价本身是市场供需状况的正常反映。近日，官方传出消息：本市将限制对预购商品住房在期房阶段的转让。有关部门还将通过建立房地产市场预警机制，控制人为哄抬房价炒房的行为。

　　最近，上海大部分房产中介公司闻风而动，纷纷开始停止期房业务。“我爱我家”房

屋租赁置换公司、上房置换已经停止了期房业务，而新澳房产、智恒房产、信义房产等中介公司也正在酝酿相关政策……坚挺多年的房价走势究竟如何？引人注目的房价翘翘板两头明年到底如何起落？

　　政府：房价增幅与GDP增长基本拉近

　　近日，在一次政府各界关于房产的座谈会上，部分专家学者对明年楼市作了番展望。会上传出消息，政府将继续对平抑房价采取实实在在的措施，但要避免房价大起大落。

　　据上海房地局统计，今年第三季度上海商品住宅销售价格水平比去年同期上涨21.4％，平均销售价格为每平方米4400多元人民币。对此，房地局有关领导坦言，与全市GDP和家庭年可支配收入的增幅相比，上海房价涨速快了点，涨幅大了些，主要原因与商品房供应存在阶段性结构性矛盾、投资性购房形成一定规模等有关。

　　会上传出消息说，政府将对明年房市予以适当调控，使房价平稳增长，房市供略大于求，避免房价大起大落。明年房价增幅和GDP增幅争取基本拉近。明年申城土地供应量将控制在2000公顷，对市中心旧区改造、动迁总量都将有所控制，保证中低档商品房占全年销售总量的比例在70％左右，明年下半年将陆续上市大量普通商品房和中低价房。对于囤积土地的个别开发商，将有切实措施。针对炒作客的“期房不能上市转让”的政策也正在研究中，有望对延长房产在市场过手中出现加价的周期发生作用。

　　上海社科院房地产研究中心副秘书长、国家级专家刘锦春在分析明年以及今后房地产走势时认为，上海房地产市场至少还将繁荣10多年，其间会有微幅上下摆动，政府必须控制房价上涨幅度不能高于人均可支配收入的涨幅。

　　至于高价位房，刘教授认为完全可以放开，给投资者留有发展余地，上海作为国际性城市，市中心黄金地段房价将来完全有可能接近纽约、东京等城市。而对于购买对象主要是中低收入家庭的中低价房，政府必须进行控制和引导。同时，刘教授认为，解决中低收入家庭住房问题应该提倡多种途径，梯度消费。比如贫困家庭有廉租房制度“托底”，最近出台的“贷款贴息政策”是针对低收入家庭购房，而正在拟订的提高公积金个人贷款最高额度则能使更广大的中低收入者受益。还应发展房屋租赁市场，引导暂时买不起房子的老百姓选择租房。

　　房产商：综合因素决定房价稳中有升

　　近日在一次业界人士聚会上，记者有幸采访了在沪的一些房地产“重量级”人物。世茂集团董事长许荣茂认为，从目前的综合因素看，明年的上海房价将继续保持稳中有升的态势。第一，政府已经开始严格控制房产的容积率，即市中心建房容积率严格控制在2.5以下，也就意味着摩天高楼将越来越少，导致房地产开发成本上升；第二，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。市中心土地供应尤其紧缺，城市规模也不可能无限扩大，近郊和远郊的房产开发也有限度，土地成本居高不下也直接影响房产价格；第三，世博会明年拉开的浩大动迁工程会造成房产市场供小于求；第四，水泥、黄沙、钢筋等建材价格的上涨，也继续使得房价保持上升趋势。

　　坊间议论：孰涨孰跌众说纷纭

　　房价的决定因素是市场，政府调控、炒家炒作，最终都要依靠市场起到作用。然而处于不同的位置，每个人的心态总会有所不同。

　　看空者的论点主要有二：第一，租金与房价的背离走势使得投资房产无利可图。追逐利润是资本的天性，资本永远只会向回报率高的行业流动。上海近年来房价普遍增长50－60％左右，可租金却一直在下滑，去年下跌10－15％左右，有些高档房租金的跌幅甚至达到40－50％，如果原来2000年房价的上升是房价向租金的理性回归，那么，现在这种理性回归有可能是房价要下滑的标志。第二，恐慌性的买盘有可能变成恐慌性的卖盘，房价日涨夜高，买楼炒家心态日益鼓噪，而真正自住者也害怕房价一涨再涨而预支消费，目前房产市场积聚了最大的购买能力，但是一旦宏观环境发生变化，风吹草动都可能使恐慌性买盘变成恐慌性卖盘。新盘预定了转转手就能赚个十几万，这等美事怎会持久？留在投机客手中的房子越多，恐慌性的卖盘力量就会越大。政府刚刚传出消息要控制期房买卖，中介商就纷纷保护性地停止该业务，就是预兆。

　　与此相反，乐观的意见则认为，目前“期房”停止转手的政策尚未出台，对市场的影响可能十分复杂，一方面期房停止换手?崾故谐∩峡晒┨粞〉钠诜渴看蠹酰┬璨黄胶獾慕峁嵌址考绦艿阶放酢Ｍ庇捎谄诜坎荒茉诙质谐÷蚵簦虼顺绰セǖ认窒蠡崾艿酱蜓梗皇址渴谐⌒枨蠼跎伲佣狗考凵险撬俣惹骰骸Ｋ裕ナ信菽绦患费梗考鄣脑龇趸海⒉换岱⑸琅痰那榭觥6遥壳吧虾Ｕ挡到峁钩中督锥危蚋鞯卮罅孔ㄒ等瞬欧追子咳搿Ｋ嵌苑康夭男枨笫浅中摹⒍嘣模庵滞獠抗郝蛄ο衷诨勾τ谇炕锥危饫凑叽寺ナ心诓可丁Ｋ裕词股虾1镜毓郝蛄Χ唐谀诨嵯喽晕酰怨郝蛄故浅试龀ぬ啤8慰鲇惺啦┗嵴庋睦酶拍钪С牛月ナ斜琅痰目膳戮置婢霾换岢鱿帧?

　　综合而言，从政府到房产商再到普通市民，大都对明年的房价上升持审慎的看好态度。上海这波由经济上升配合政府措施引起的楼市行情，反映了房市的内部走势。再回首以往各国的楼市下跌，基本上皆因金融问题引发，而不是供过于求的原因。所以，在现在没有任何风浪的情况下，上海房价有望软着陆。

　　建议：到市中心去买次新房

　　现在口袋里有些钱想买房的人，最大的困惑是闹不清到底买什么房子。新开盘的房子，中环左右地段的，小区环境不错，但均价都在7000元左右，楼层位置好的就要破8000元了。而市中心，特别是黄浦、静安、卢湾的一些楼盘，2001年到2002年交房的盘子，房型相当不错，外观也很漂亮，但小区环境相对平一点，价格在8000元左右。买地段、买房型还是买环境？

　　这里提供几个开发商的建议：中环附近7000－8000元的楼盘已成为普遍现象，它们的优点是交通上紧靠中环和轨道，小区环境设计紧贴潮流。相对来说，市中心8000元左右的房子是比较实惠的。这类楼盘由于地处中心区域，有的甚至距离人民广场、南京路仅1－2站路，楼盘规模小是其普遍特点。但由于建造完工也都在2001、2002年，因此房型上没有缺点。此类楼盘交通便利，周边生活设施成熟，未来两、三年内随着旧区改造步伐的加快，周边环境将脱胎换骨，因此上涨潜力不可估量。懂行的老总分析说，此类楼盘往往单价较低，但总面积较大（大都在136－160平方米），很适合家庭居住。至于单价低的原因，一是业主都是前两年通过种种关系以相当优惠的内部价购买的，如今随着大盘的上涨，不太黑心的就在8000元这个中高价临界线上抛出，回收资金后可能会从事新的投资。另一方面，此类房子往往还没人居住过，业主投资购房后对外出租1－2年，租金已赚了不少，因此并不太计较。不过，老总们认为，此类楼盘的总量较低，放到市场上的套数也相当有限，因此对于真正想买新房子、又讲究地段的人来说，应抓紧机会，乘时进入。

　　作者：刘骏李蓓

　　（来源：劳动报）