观察记者袁华明

　　有人说如今杭城房子的租金已经差不多涨到头了。这些人的理由是房租受两大因素影响：一方面随着二手房市场的不断升温，一些人在买房和租房之间自然也多了可供选择的余地，二手房的按揭使不少原先的租房族选择了买房，因为买了房子最终的产权总还是属于自己的，租房是永远拿不到产权的，所以他们更乐意去买房；另一个因素则是一批新房投入到房屋租赁市场，前段时间房产被炒热，不少手头宽裕的人买了两三套房子(有的甚至更多)，而现在一下子又脱不了手，所以将这些新房也投放到租赁市场上来。倘若真的按此推算，按照经济学上供求关系的经典论述，随着供给量的增加，价格回落是正常的。问题是杭城租房市场的租金真的下降了吗？

　　记者走访杭城各大房屋租赁中介机构时发现，杭州的房屋租赁市场确实正在发生变化，但这种变化显得比较平静，似乎没有迹象表明房租会像某些人所说的那样一路下探，杭城求租者要想租到一套称心如意的房子仍然不是件很容易的事。

　　影响房租的因素

　　房租是怎么算出来的，它究竟受哪些因素的影响？事实上有不少人是不知道房租的算法的。

　　1991年10月，国务院房改领导小组在提出我国住房制度改革分段目标时，明确规定了房租达到商品租金的构成因素为8项，即维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费、利润。为使房租的测算具有统一性，国务院房改办还推荐了房租构成8项因素中前5项(即成本租金)的计算公式，这五个公式计算结果相加之和就是每平方米建筑面积的年租金。

　　此外利率对房租的影响也是不小的。房屋租赁作为一种投资行为，出租者当然是希望自己的投资能得到回报。根据投资专家的说法，我国投资者持有货币的机会成本是在2%-5%之间，因为一年银行定期存款利率和国债利率近似2%，5年-30年间的个人房产按揭利率为5.04%，所以当房产投资收益不足5%时，投资客就不能有效利用金融杠杆。例如，当50万房价的房屋年租金为4万时，其年租金收益是8%。由于按揭利率是5%，买房人可享受3%的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。因此，在货币和房产之间存在至少3%的套利空间，但这3%的套利空间将驱使租金下降，以至收窄套利空间。

　　资本的趋利性表现为套利空间的收窄，在租房市场上具体表现为房价的上升或房租的下降，这是因为房产年收益率为年租金比房屋价值，分子变小或分母变大都可以使收益率下降，从而实现收窄套利空间的预期目标。但在房屋价格和房屋租金两个指标中，房租的价格弹性更大，在套利空间收窄的过程中，房租比房价跑得更快，换言之，即房租比房价更灵敏。所以我们在近期市场上看到的是：二手房价格滞胀，但房租依旧下探。

　　租赁市场风云不定

　　今年杭城的房屋租赁市场在经历非典之后，出现了一路上扬的情形，虽然出现过微幅调整，但总的趋势还是呈上升状态。

　　今年八九月份是杭城房租涨得最快的时候。据几家大型的租赁公司反映：和6月份相比，7月份的租金每套上升了100-200元左右。当然，各个不同的城区有一些差别：就成交价来看，一般是城中最高，城西次之，城南相对较低。同样是带有简单装修的55平方米的小套房，城中的月租金为1100-1200元，城西为950-1000元，而城南只需700-800元左右。从租金上涨幅度来看，小套的月租金提高了50-100元，中套提高了100元左右，而原来显得有些“曲高和寡”的大套房子却有幅度较大的上涨。城南的大套装修房从6月的1200元涨到了1800元，幅度竟达50%。

　　根据浙江省城调队抽样调查资料显示，今年第三季度杭州市房屋租赁价格继续保持上升势头，比去年同期上涨4.8%。办公用房租赁价格比去年同期上涨7.6%，其中高档写字楼上涨15.6%，普通办公用房下降5.5%。去年以来写字楼市场一直萎靡不振，到今年二季度开始上涨，价格水平趋于回复。商业用房租赁价格比去年同期上涨12.5%。为创一流城市，杭州市对违章建筑进行了大刀阔斧的拆除，有许多违章建造的商业用房被强令拆除，从而使一些店铺的租赁价格纷纷上涨。

　　相对于第三季度的上涨，第四季度的租金价格有所回落。经济学家分析认为，现象仅仅只是表明，第三季度是一个波动周期的波峰，现在正处于从波峰往下降。但是现在正处年末，是否还会继续下降还很难说，有可能在未到波底的情况下于明春继续上扬。

　　呼唤理性租价

　　有人说，杭城高房价的背后是低房租，果真如此吗？

　　上半年浙江省房屋租赁价格比去年同期上涨4.7%，其中住宅类房屋租赁价格比去年同期上涨9.5%。温州市的住宅类房屋租赁价格涨幅在11个市中位居第一，比去年同期上涨14.4%，居其次的为舟山市，上涨了10.5%，杭州市上涨9.0%居第三位。虽然房屋租赁价格也跟着房价在上涨，但由于以前这两者没能同步发展，致使上涨后的房租与房价比起来，仍显得微不足道。浙江省城调队生产价格处一位副处长说，杭州的房价和租价比一般是100比1的比例比较合理，但是，杭州目前房价和租价比只停留在200比1左右。她表示，仅从房屋售价和租价200比1的比例来看，杭州的房地产市场发展就显得有些畸形。“像在北京，100万元的房子月租能拿到上万元钱的租金，反过来看看杭州的租赁市场，杭州目前一套100平方米的房子每月月租只有2000元左右，虽然市中心的租金会比这要高一些，但也肯定是上不了5000元的。”

　　看来，所谓的“杭州高房价低房租”仅仅只是相对于北京、上海等生活成本较高的城市而言的。对于杭州人的平均工资而言房价确实是偏高了，但房租却基本还是在能够承受的范围之内。浙江省城调队的专家指出：在一些发达国家，新参加工作的年轻人拿出月薪的50%租房子是很正常的事，但在我们这里，却很少人能接受这笔开销，导致了租赁市场没能健康发展。目前老百姓的消费观念尚未转变，他们认为花钱买房子自己就变成有产阶级了，花钱租房子却是在帮房东赚钱，就算是一些刚参加工作没有什么经济实力的年轻人，也情愿勒紧裤带东凑西借去买房子。所以眼下房子再贵，仍有人抢着买；租金虽然不高，租赁市场却仍不火。

　　记者在杭城天水桥附近某房屋租赁交易大厅内看到，前来租房的人虽然络绎不绝，但绝大部分都选择了远离市中心的地段。在某酒店工作的张先生苦笑着说：“市中心小套月租金如今都要千元以上，房屋又大多比较旧，而且还一天一个价，以我现在的收入怎么吃得消？”

　　相对于上海来说杭州这种“低房租”现象形成的结果是：一方面租房客大喊“租不起房”，另一方面不少房东却直抱怨“租金太低”。出租者与求租者之间的这种心理上的落差造成了不少房东的乱挂价，同样是在湖墅南路半道红上的两套面积均为65平方米的房子，一套挂价1300元，另一套却要1850元。对此，就连租赁业内的人士也大摇其头：“这样的价格让人‘看不懂’。”

　　一位专业人士指出，杭州的租赁市场明显有别于上海、北京等大城市。杭州的租赁大军主要是院校毕业生和外来打工者唱主角，这一消费特点决定了杭州租赁市场上中、低档房源比较受欢迎的特质，因此，房东乱挂价的行为最终将扰乱市场，并将导致房价的非理性上涨。

　　反观长三角龙头的上海，今年的房租则已经开始回调。今年二季度以来，上海二手房租金价格平均下降近10%，月租金在1万元以上的高档房租金甚至缩水了30%。虹桥开发区一直是上海房价最高的地段之一，繁华的仙霞路附近大大小小的房产中介公司鳞次栉比。不过最近太阳广场对面的一家物业公司却忧虑起来：一套毗邻交通公园的豪华全配全装修住宅“翠庭”，去年年底的月租金还是18000元，现在挂出12000元的牌子还是难觅租客。有关人士认为，在上海房租价格一路下探的同时，杭州也出现了类似的情况。但是杭州的租赁市场价位本身就已经较低，整个市场总的来看也比较坚挺，估计明年杭州的房租价格还会继续上扬。