2003年，上海楼市创下了商品住宅竣工量、预售量、二手房成交量齐齐突破2000万平方米的历史记录。与此同时，上海“炒楼”热、房价一路高涨也呈现了惊人的速度，并首次出现了供需逆转、高档房房价下跌、租金下降的“拐点”现象。

　　今年以来，尽管有非典的影响，但受申博成功等诸多利好因素的刺激，上海楼市继续演绎高开高走行情，并出现了前所未有的高涨。今年前三季度，上海商品房预售上市量就达到2331.81万平方米，同比增长了25.59％，存量房成交金额更是猛涨了68.8％。预计全年上海市房地产投资将超过800亿元。

　　首次打破3年供需基本平衡

　　然而，上海楼市出现的一些信号表明，上海楼市的不确定因素正在增加。

　　持续3年的上海楼市供需基本平衡首次被打破。据统计，今年前三季度，上海新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量，到了10月份，上海房地产市场首次出现供大于求的局面，竣工面积为1956万平方米，而实际售出面积为1876万平方米，供需顺差近80万平方米。

　　高档商品房市场，出现从“领涨”上海房价到“领跌”的变化。

　　上海高价房自去年开始一路猛涨，其单季涨幅就高达5.92％。但到了2003年，这种趋势开始回落，到第二季度，其预售价格指数下跌了0.62％，尽管是微跌，但市场人士认为，这是3年来上海房价持续高涨后首次出现的下跌，并且是在其他价格段仍在上涨的情况下出现的下跌，这说明，上海高档商品房市场已经出现疲软之态。在高价房出现“拐点”的当季，其他价格段的涨幅已开始回落。

　　找不到4000元以下预售楼盘

　　上海楼市的结构性矛盾日趋凸显。从今年上市的新盘来看，几乎已找不到4000元以下的预售楼盘。今年第一季度，7000元以上的新盘，竟占到新盘总量的37％，而第二季度，这一比例再度上升至46.7％。与此同时，3000元至5000元的中低价房，从第一季度的26％降到第二季度的18％。今年10月的国庆房展，一度成了豪华楼盘的“表演秀”，单价万元以上的楼盘，占到了参展楼盘总量的20％，令百姓望房兴叹。据统计，截至今年第三季度，上海商品住宅平均销售单价已突破4400元，比去年同期上涨21.4％，远远超出上海GDP的增长和居民收入的增长。

　　投资性购房正逼近国际警戒线

　　“炒楼”热持续升温，埋下隐忧。上海市统计局抽样调查发现，目前上海投资性购房比重为16.6％，正在逼近国际公认的20％的警戒线。在上海刚刚结束的一次房展会上，竟出现了无房可卖的现象，因为早被预订一空。据市场研究人士王水田介绍，最初，“炒家”只炒市中心的高价房，而今，迅速蔓延至外环线的中低价房；原来“炒家”以境外和外省市人士为主，现在则以上海本地居民为主，占到了六成。“炒楼”的扩容与激增，既人为“炒”高了房价，又造成了需求旺盛、一派繁荣的假象，给楼市埋下了隐患。

　　租金下跌高达30％至50％

　　与炒楼的火爆景象相比，上海租赁市场却出现了急剧下滑，平均跌幅已高达30％至50％，尤其是高价房的租金，跌势更明显。租金下跌意味投资回报缩水，回报缩水便会影响到投资性购房的需求，而此类需求的抑制，又会促使市场抛盘套现，抽离资金。今年年底媒体报道的江浙炒家撤离上海楼市便是这种情况的真实写照。

　　上海楼市出现的“拐点”现象，引起了有关部门的高度重视。上海市房屋土地资源管理局有关负责人表示，明年上海房价涨幅要基本拉近GDP增幅，特别是中低价商品住房价格增幅要明显下降。

　　作者：忻华

　　（来源：劳动报）