业主诉请物业撤离一审被驳回，两年五场官司自选“管家”至今难入驻本报记者 李欣悦

　　引子位于海淀的中海雅园很出名，这不仅因为它是京城高档商住区之一，也因为它是全国首家公开招标自选“管家”的小区。但两年过去了，自选“管家”却至今无法入驻小区，中海雅园也一直官司连连。而在这个过程中，凸显了物业、业主及管理部门的种种矛盾。本月12日，海淀法院对中海雅园的第五场官司作出一审判决，驳回了中海雅园管委会要求“中海世纪”物业公司撤出小区的要求。昨日，中海雅园管委会向海淀法院递交了上诉状，其代理律师称将把官司打到底。第一场官司：自选“管家”入驻难

　　金罗马公司vs管委会

　　中海世纪不撤出，自选“管家”金罗马入驻难告管委会违约，管委会输官司2001年6月15日，中海雅园业主管理委员会经批准成立。2001年6月25日，“中海世纪”物业公司接替原有的“中海”物业公司对小区实施物业管理。而证据显示，“中海世纪”取得《物业管理资质合格证书》的时间是2001年8月3日。于是，中海雅园业主管委会不答应了。管委会主任胡密珍称，不能让没有资质的中海世纪擅自进驻小区。2001年6月29日第一次小区业主大会上，业主一致表决对中海世纪不予承认，要求该公司立即撤出小区。2001年8月20日，管委会决定采用公开招标方式选聘物业管理企业，金罗马物业公司中标。双方在2002年2月28日签订了《中海雅园物业管理委托合同》，约定自合同签订之日起生效，并在30日内进驻小区进行物业管理。金罗马公司向管委会交纳了10万元的中标押金。但中海世纪坚持不撤出小区，金罗马公司迟迟无法进驻。2002年5月27日，金罗马物业公司以违约为由将中海雅园管委会推上了被告席。但管委会认为，中海世纪不撤出，才是合同不能履行的真正原因。2003年6月，海淀法院对此案作出一审判决，解除金罗马公司与管委会所签订的合同；中海雅园管委会退还投标押金10万元。第二场官司：散发传单引发侵权

　　管委会主任vs中海世纪　胡密珍告中海世纪侵犯名誉权，法院判中海世纪赔礼道歉在一系列诉讼中，中海雅园管委会主任胡密珍成为事件的主角之一。今年3月，胡密珍以侵犯名誉权为由，将中海世纪告上法庭。让胡感到名誉受损的是，2001年7月21日中海世纪散发了一份《致中海雅园全体业主书》传单。传单内容对胡密珍“谋取个人私利的行为”进行了“揭露”。用“极个别人自称代表广大业主利益，但实际上是在不计后果做着为自己谋取私利的事情”、“搞股份制谋取个人利益、制订有损业主利益的管理方案”等语言，对胡密珍进行描述。传单上还盖有该公司红章。海淀法院一审判决中，判令中海世纪公司以书面形式向胡密珍赔礼道歉，并在中海雅园物业小区17楼一层大厅公告栏内张贴致歉声明。中海世纪不服，上诉到市一中院。2003年10月底，一中院最终依法维持了一审判决。第三场官司：业主要炒“管家”未果

　　管委会vs中海世纪　管委会坚决要求中海世纪退出小区，中海世纪则质疑管委会诉讼主体资格今年9月1日，《物业管理条例》正式实施。这个标志性的条例意味着今后业主炒“管家”有了法律依据。条例实施第二天，中海雅园管委会与中海世纪对簿公堂，管委会坚决要求中海世纪退出小区。这场诉讼也成为《物业管理条例》实施以来北京首例业主炒“管家”的官司。管委会请求法院以“排除妨碍”为由，判令中海世纪无条件退出小区，并将其掌握小区的所有材料转托给今年3月与管委会签订合同的北京君豪物业管理有限公司。中海世纪则对中海雅园管委会的诉讼主体资格提出异议。他们认为，该管委会任职期满后，没有选举新的管委会委员，无权代表小区所有业主。海淀法院对海淀房地局小区办进行调查取证后，证明小区办确实没有给中海雅园管委会备案，管委会没有诉讼主体资格。第四场官司：房地局不履职违法

　　管委会vs海淀房地局　法院认为海淀房地局不履行备案职责是违法，管委会可独立打官司随后，管委会向法院提出暂时中止状告中海世纪案件审理的申请，并将海淀房地局告上法庭，要求确认其不予备案的行为违法。在这起行政诉讼中，管委会诉称，2002年6月15日，第一届管委会任职期满，此前他们已依照法定程序进行了改选，并以挂号信方式向被告申请备案，被告并未在15日内以书面形式告之自己不予备案，根据规定，自己的备案手续应属合法有效。法院经审理认为，房地局在收到中海雅园业主管委会寄送的备案材料后，如果认为对方提交的备案材料不符合规定，应当要求补正；如不给备案，就应书面通知并说明理由。但其在长达一年的时间里，对业主管委会提出的换届选举登记备案申请没有作出任何书面答复，也没尽指导、监督职责，故依法确认海淀房地局不履行备案职责的行为违法。同时，判决还认可了管委会具有诉讼主体资格，完全可以独立打官司。第五场官司：炒物业要求被驳回

　　管委会vs中海世纪　法院判管委会没有通过业主大会决定和授权，不能自行决定解聘物业公司“既然这场官司赢了，资格也得到了确认，我们以为自己终于胜券在握了。”胡密珍及律师随后向法院申请了恢复炒掉中海世纪的审理。12月12日，海淀法院对此案作出一审判决，判决书中称，中海雅园管委会是业主大会的执行机构，其在没有通过业主大会决定和授权的情况下，自行决定解聘物业管理企业，超出职责范围，故驳回其要求中海世纪撤出小区的诉讼请求。北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师一直代理中海雅园的诉讼，得知结果后，他称，“中海雅园管委会的一系列活动均在2003年9月1日之前完成，而法院却适用2003年9月1日生效的《物业管理条例》来进行判决，在适用法律上是严重错误的。”邱律师还认为，被告在未取得资质的情况下，强行进驻小区，严重侵犯了原告选聘物业公司权利。记者试图采访中海世纪物业公司，该公司一位自称姓张的小姐告诉记者，现在负责人外出开会了，不清楚何时返回，而其他人对此事不了解不方便谈。

　　律师说法业主应慎重选择多方咨询律师认为越来越多业主用法律维权是进步北京京都律师事务所卢子明律师在接受记者采访时说，如今越来越多的业主敢于拿起法律武器来为自己维权，从这一点来说，是一个极大的进步。卢子明称，目前房地产业在我国正一步步走向成熟，其中自然会暴露出一些不完善的地方，业主与开发商、物业之间的矛盾在所难免。这就在要求相对“强势群体”即开发商、物业尽快完善自我的同时，更要求业主们慎重选择，依法办理各项手续，并多方进行咨询。首先在购房时，就要和开发商协商确定各个方面，包括物业等，并进行严格的考察，看所选物业是否有资质证书。与开发商就细节处进行约定，如中途更换物业需经业主同意等。另外就中海雅园的案例，卢子明说，业主们应该在中海世纪进驻后，首先处理好和中海世纪的问题，然后再招标选别的物业，这样就会避免后来被起诉违约的后果。（来源：新京报）