外滩记者 陈贤锋 李杨/报道

　　尽管离交房的日子没多久了，但许先生还是决定在交房之前把房子脱手。许先生想脱手的那套房子在浦东锦绣路第九城市，明年的1月份就能交房了。

　　许先生是一个不折不扣的“投机分子”，前几年股市景气的时候，他跟着炒股，但大跌之前没有顺利逃顶，在实在看不到希望的时候，许先生把股市里的钱转移到了楼市。

　　两三年下来，许先生把在股市里亏进去的钱全部赚了回来。股市被套的经历使许先生在炒楼时也特别小心，一有个风吹草动，他马上会把房子卖掉。

　　这次许先生急着套现也正是因为政策面上的变动：上海市政府新闻发言人称，现在正在研究制定限制期房交易的政策以及预购商品房能否在期房时转让。

　　“反正赚了不少钱了，就算还能涨，那些钱让给其他人去赚好了。”许先生在接受记者采访时说。

　　期房有望限转

　　在11月的时候，期房限制转让（简称“期房限转”）的政策可能出台的消息已经传遍了上海的大街小巷。

　　尽管政策什么时候出台还没有明确的时间表，但这已经足够引起市场的反应了。在不少中介公司最醒目的地方贴出了这条尚不知什么时候出台的政策，那些中介公司的老客户也纷纷收到中介公司的提醒：“如果期房要转让，就请赶快。”

　　在上海热线网站上，期房限转消息放出来的第二天，二手房挂牌出让的数量一下子增加了6000套，而平时，这个增加的数据是几百套。

　　而上海不少二手房中介干脆不代理期房转让，这其中包括21世纪不动产、唯信房地产经纪有限公司等。唯信房地产经纪有限公司的陈小东告诉记者：“政策要出来了，我们公司已经停止期房的中介业务。”

　　从中原地产各分行提供的数据分析，11月中高档二手住宅租赁成交情况与上月相比有一定比例的增加。11月份上海中高档二手住宅的出售情况和租赁情况均较为活跃。

　　但11月市场的整体售价继续下调，中高档二手房售价为8519元/平方米，微幅下跌了两个百分点。

　　“期房限转的目的是限制投资性购房，让一些小的投资者或者资金链有问题的投资者看到这样的政策的实施，让他们退出楼市，但有实力的投资者是不会撤出去的。把虚拟性的需求降下去，归根结底还是要稳定房价。”中原地产市场研究部主任徐勇说。

　　购房者进退两难

　　诸多稳定楼市的政策出台，反而把一些购房者推到了一个进退两难的境地。

　　陶小姐大学毕业两年了，在上海一家投资公司工作，一直想买一套房子，但每个月5000多元的薪水让她不得不考虑一下楼市以后的走向。

　　11月初的时候，陶小姐已经在莘庄看房了，但期房限转的消息出来后，不少人分析上海的房价会有一个下滑，陶小姐又开始犹豫了。买呢，万一房价跌了怎么办？不买呢，眼看着房价拼命往上蹿。

　　“买”还是不“买”？被这个问题困扰的人绝对不在少数。

　　“要买房的话，还是趁早。”林先生在接受记者采访时这么建议，作为温州炒房大军的一员，现在他手头没有房子，但他还是准备再买几套来投资。

　　林先生认为，如果买了房子自己住，那什么时候买都差不多，不要过多地考虑以后房价的走势，因为一旦房价下跌，跌到什么地方、跌到什么时候谁都不能准确地预料，到那时再买房子，看着房价天天跌，更加拿不定主意，就算买了，也会后悔当初自己的决策。

　　跟购房者相似的是，“卖”还是不“卖”这个问题同样困扰着那些急于套现的投资者，甚至比购房者更着急。因为一旦房价下跌，买卖的主动权就掌握在购房者手中。

　　上海房价高企

　　除了期房限转这个可能实施的政策外，上海市政府今年在稳定房产市场上的力度可以说是前所未有的。

　　按照国际上的经验，控制房地产过热，防止过度投机炒作，通行采用四项措施：加大土地供应、银行收紧信贷、增加税收与行政立法。

　　从上海来看，这通行的四项措施已经实行了一大半。在土地供应上，与去年相比，上海今年的土地供应量比去年大了不少。根据中原地产提供的数据，2003年1-11月，上海土地公开出让地块164幅（其中居住用地121幅），共出让面积1289.20公顷，其中中心城区2.68公顷，次中心城区208.79公顷。银行方面，央行的121号文件明确规定对房地产贷款的限制；而这次预计要推出的期房限转政策显然是从行政立法角度来控制投机性炒作。

　　今年是上海房市连续上涨的第四个年头，而且是四年中涨幅最大的一年。徐勇认为，今年上海房价的平均涨幅在20%以上。

　　上海中房指数的最新报告显示，从1999-2002年房地产销售增长占上海GDP增长的34%，去年上海房地产销售总额达到了810亿元人民币，相当于上海GDP的15%，有专家认为今年这个比例很有可能达到16%，房地产业已是上海经济发展的关键性行业。

　　而据戴德梁行统计数据，2003年6月底，上海全市商品房均价已达每平方米5830元，比去年同期增长23.76%。位于中心城区的静安区，均价全市各区最高，也是首个均价过万元的区，每平方米达到10192元，而去年同期只有6601元，增幅为53.44%；其次是徐汇区，均价为每平方米9787元，增幅为51.99%。郊区房价也毫不逊色，浦东为每平方米6184元，增幅为31.72%。闵行区为每平方米5438元，增幅为36.43%。在二手房方面，根据上海二手房指数办公室提供的数据，2003年11月份，上海二手房指数为1236点，去年同期上海二手房指数为1061点，净增175点，增幅达到16.4%。

　　但就在房价节节上升的同时，租金的上涨速度却很慢，“几乎没什么变化，有些地区甚至出现了下降。”徐勇说。房价与租金的背离，投资的回报率肯定就降下来了，这也正是不少专家们最担心的事情。

　　考验在明年

　　现在看来，期房限转政策的出台只是一个时间问题了。

　　政策对明年的楼市，有望产生决定性的影响。

　　今年是土地放量供应的第一年，数据显示，今年1-10月，全市共出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7%，预计全年供应量将超过2600公顷；商品住房批准预售面积2163万平方米，同比增长22.9%，自去年以来开工的重大工程商品房和中低价商品房陆续竣工，后市供应量充足。

　　12月15日，上海市房地局发布公告，为50块土地寻找“婆家”。一下子拿出50块土地招标，这样巨大的量也是前所未有的。

　　而同时，许多政府重大工程配套商品房也正在开展起来，这也将吸引很大一部分住房消费者。而对于这些重大工程配套商品房，政府职能部门将采取“一手牵开发企业、一手牵中低收入居民”的方式，对这些中低价住宅进行封闭定向销售。为避免恶意炒作，指定中低价住宅五年内不能上市交易的规定即将实施。

　　这无疑对投机者也是一种打击。

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