外滩记者 李杨 陈贤锋/报道

　　2003：政策以“降温”为主

　　对善于精打细算的上海市民来说，与宏观、间接调控市场的土地、房地产金融政策相比，两个税收政策更为重要：退税停止；契税增加。

　　2003年，上海楼市先后接受了土地供应、金融以及税收等三大政策的洗礼。

　　2003年4月28日，上海市土地管理工作电视电话会议召开。会议决定：推进土地招标挂牌出让和土地储备制度，实行“熟地转让”。此举为众多外地、境外发展商所看好，预计将增大商品房的供应量；

　　2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”），对房地产开发贷款等做出了严格规定，该规定的出台在房地产界引起了极大反响，业界争议不断，实施细则迟迟无法出台。

　　房地产专家认为：“在市场经济下，政府调控房地产的手段只有三个：金融、土地供应、税收。土地供给有滞后性；金融调控权在中央；通过调控税收的见效是最快的。”对善于精打细算的上海市民来说，与宏观、间接调控市场的土地、房地产金融政策相比，两个税收政策更为重要：首先是房契税从0.75%调整到1.5%，甚至有传闻明年将增加到 3%；今年5月31日，持续5年的上海购房退税政策宣告结束。

　　“计划”赶不上“变化”

　　退税停止、契税增加这两项政策实施后，市场价格应该回落，至少保持稳定，但是并没有这样的反应。

　　“按照常理来讲，退税停止、契税增加这两项政策实施后，市场价格应该回落，至少保持稳定，但是并没有这样的反应。” 金丰易居的总经理彭加亮表示。

　　虽然受到非典、121号文件等“利空”因素的影响，但是上海房价“单边上扬”的势头并未减弱。特别是二手房市场，涨幅之大、速度之快令全国瞩目。

　　上海从1992年房改到今天，居民手中有近8000万平方米的房屋存量，70%的房改房取得了产权证，可以上市交易。与北京、广州相比，上海二手房规模率先超过新商品房。在外环线以内，已经鲜见单价 3500元以下的二手房。

　　“上海二手房的价格上涨有其必然性。”金丰易居的彭加亮预测，“除非政府有非常严厉的措施，未来两三年内，房价不会回落。”

　　相对于北京、广东而言，上海人以前的住房条件比较差，加上大量“支边”、“援内”人口的叶落归根，内部释放的能量很大；几年来城建引发的动迁需求，以及从外地到上海的新增人口都进一步加大了二手房的需求和供给量。

　　“理想的房地产市场应该是供略大于求，老百姓有选择余地，也能促进开发商竞争。”市建委法规处的周竞认为：“目前上海住房连续两年供不应求。”几年前由于不景气而搁置的“半拉子工程”重新启动，这批供应量让市场一直消化到今天。“熟地转让”将推高新批土地的价格，由于土地费用占了房产成本的三分之一左右，如果只考虑这个因素，商品房的成本必将上升，二手房也随之“水涨船高”。

　　2004“组合拳”之一：

　　支持中低收入者买房

　　两项政策“殊途而同归”，将为明年二手房市场起到“托底”作用。

　　上海二手房有两大主力：多年楼龄的老房子和从新房市场转移过来的“二手次新房”。老房子总面积小，竞争力显而易见，在单价超过新房的情况下都受到追捧；“二手次新房”与炒家关系密切，房产商、中介和个人买家都参与了炒作，是政策干预的主要对象。

　　从去年前总理朱基对中国一些城市的房地产发展过热发出警示，到121号文件调整房地产贷款政策，显示了中央政府对区域“房地产热”的担忧，房地产市场面临强有力的政策干预。“政府希望市场按照正常的规则行事，不要产生负的外部效应。”中山大学的方建国教授认为，“如果市场表现非理性的时候，政府必须干预，通过政策调整供需关系。”

　　一个例证是，1980年代末期新加坡房价飞涨，新加坡政府随即对房价的增值部分征收百分之百的所得税。

　　上海楼市承受着越来越大的政策压力。从公开信息来看，未来的管理政策打的将是“组合拳”：“支持中低收入者买房”与“抑制炒作”并行不悖。

　　“最近新出了一些规定，比如低价房的贴息政策。”基强联行的总经理陈基强认为新政策属于“利好”：“虽然低价房并不多，但是透露的信息很明显。”

　　根据新的购房补贴政策，凡购买一套自住商品房，单价每平方米小于3500元、总面积不超过90平方米的住宅所发生的贷款利息将可享受财政补贴。虽然彭加亮认为“贴息政策的市场效应小于社会效应”。但是公积金贷款额度的提高则对中低收入者购买力的提升作用更为明显。二手房的主要买家是上海人。在本地购房者中，能用公积金的都会把公积金贷款额度用足。根据统计，“公积金+组合贷款”的比例达到了 50%。据市公积金管理中心透露，新的个贷限额将从10万元大幅上涨，但不超过 30万元。

　　公积金额度的提高增加了首付的额度；贴息政策提高了购房者支付月供的能力。两项政策“殊途而同归”，将为明年楼市起到“托底”作用。

　　2004“组合拳”之二：

　　“期房限转”抑制炒作

　　上海的“期房限转”措施大大增加了短线“炒家”操作的难度，使得将新房直接拿到二手房市场套现的操作变得艰难。

　　在上海楼市，无人能够说清“炒家”的规模和影响力。但是明年出台的“期房限转”政策将可能掀开这座“冰山”的一角。

　　12月中旬，上海市政府新闻发言人焦扬针对业界广泛关注的“期房限制转让”表示：上海将继续鼓励自住性购房，控制投资需求。预购商品住房是否在期房阶段不得转让，有关部门“正在酝酿有关政策”。业界普遍认为：这一政策对限制购房中的短期炒作行为将起到积极作用，有利于自住性消费者购房，缓解目前供不应求的局面。

　　杭州“地产新政”的核心措施是增加 20%的增值税，上海的“期房限转”措施则大大增加了短线“炒家”操作的难度，锁住了他们的资金链条，使得将新房直接拿到二手房市场套现的操作变得艰难。

　　如果简单地“托市”，享受利益的可能是应声而起的炒家而非相对购买力下降的市民。从市场上的迹象来看，部分炒家云集的楼盘已经出现了恐慌性抛售，而自住、长线投资者则“不为所动”，初步显示了“吹风”的效果。虽然这项抑制新房炒作的政策对二手房市场的供给和需求产生何种影响尚无定论，业内公认：“二手次新房”的供给将减少，而炒家的资金将集中于“老房子”——如果他们不退出上海楼市的话。无论如何，政策具备较强的针对性，避免以往“一荣俱荣”、“一损俱损”的尴尬局面，无疑是二手房市场最大的“利好消息”。

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