老物业公司被业委会解聘，却拒不交出物业用房和相关材料，并阻止新物业公司的进驻，新物业公司无奈在门外拉起自己的保安队伍。最近，上海杨浦区华升新苑小区的业主们就碰上了一个小区两个管家的尴尬事。据了解，类似情况在上海已出现多起。有关人士表示，预计将于明年出台的《上海市物业管理办法》有望解决这些问题。

　　2/3业主同意换管家

　　华升新苑一期共693户业主是2000年底入住该小区的，当时开发商指定的前期物业是德升物业管理公司。但今年9月，该小区的业主委员会成立后，做的第一件事就是要炒掉他们的老“管家”，这让德升物业有些看不懂了。

　　“两年来，我们为管理小区可以说是尽心尽责，并得到了业主们的认可，现在又为什么要我们走人呢？”德升物业小区经理孟先生对记者说。

　　小区要更换物业公司，要得到至少三分之二业主的同意。对于有近700户业主的华升新苑业委会来说，要召开业主大会是件不容易的事情，因为受到场地和时间的限制。所以，他们选择更为方便的做法，向每户居民投放意见征询单。结果有超过三分之二的业主对物业公司的财务管理不满，认为物业公司在维修基金、管理费收支、停车费、电梯广告费等在内的账目管理方面比较混乱，至今未予公布，并希望选择新的管家。

　　一位姓田的业主告诉记者，两年来，物业公司对小区的维修基金管理一直不到位，例如楼道智能防盗门原来有多种功能，可坏掉之后，物业公司只是简单地加了个把手，先进的智能防盗门成了简单的铁门，而物业却表示他们只会修成这样。

　　田先生还告诉记者，小区保安时常尽不到职责。小区门口有一家汽车销售公司，经常有人在小区内试车，且逆向行驶，而小区保安基本上不作制止，多次与居民发生纠纷，甚至发生口角或动手。

　　门内门外两队保安

　　11月中旬，新物业公司的招投标准备工作开始了。在这个过程中，德升物业公司也对小区业主进行了走访，并居然也得到了超过三分之二业主的拥护。他们还主动贴出物业管理费用降价的通知，以期挽回更多业主的支持。

　　12月2日，业委会、房地局、新旧物业等召开第一次协商会议。当天下午，业委会和新物业管理公司久立物业签订了合约，并约定12月8日进驻华升新苑。

　　12月8日上午8点多，久立物业的保安排队准备进入小区，但德升物业的保安和部分业主却将他们拦在了大门之外。大门内外，各站着一排穿着不同制服的保安，一时间气氛变得紧张起来，谁都想不出解决的办法。于是，新物业的保安显然对此早有准备，就在大门外分列2排站起了岗，与之相对的是老物业的保安在大门内也排起了队。双方互不相视，背立而站。这样的局面一直持续到了现在。

　　老物业不甘被“抛弃”

　　对于业委会的无情“抛弃”，物业公司表示非常不满。

　　德升物业小区经理孟先生告诉记者，两年来一直是由德升物业公司管理该小区的。“业委会成立后就要进行物业招标，我们制订了标书、管理方案，送到了房地局打算竞标。可业委会公布参加竞标的5家公司中没有我们公司。至于账目，我们是答应在12月底公布，目前账目还在审计过程中。”

　　业主委员会一位负责人认为，大部分业主仍然坚持让老物业公司走人。一位业主黄先生说：“我们由区房地局、业委会等成员组成招投标小组，由区房地局四名专家和一位业主代表组成了评标委员会，这些完全是按照公开、合法的程序进行的。”

　　据了解，该小区业委会、控江路街道、杨浦区房地局曾召集新旧物业召开了一次协调会，提出德升物业应尽快办理移交手续，退出华升新苑一期管理的意见。

　　“我们不甘心，于是又走访了400多户业主，征询他们的意见，结果多数业主都支持我们。”孟先生表示，无论如何，他们都要站到最后一分钟。“我们得到了大多数业主的支持，在没有得到有关部门的通知前，是不会撤离的。”而新物业公司久立物业则表示，尊重业主委员会的意见，静观事态变化。

　　昨天，记者又从杨浦区房地局得到最新消息，如果德升物业仍不迁出该小区的话，房地局将对其进行相应的处罚，但处罚的具体方式还未确定。

　　想换管家说的容易做的难

　　业委会负责人曾希望通过法律途径让老物业退出，但经过咨询发现，这种办法很难行得通。按照我国新《物业管理条理》规定，业委会作为代表业主维权的组织，其成员是没有能力承担任何法律责任的。即使业委会要走法律程序，还将面临经费问题，毕竟他们的资金还都掌管在老物业公司的手中。这样的官司打起来不仅难度很大，时间跨度也很长。

　　一位律师表示，除了法律途径，业主还可以通过行政部门维护自己的合法权益。根据新《物业管理条例》的规定，不及时退出的物业公司可由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予一定的行政处罚和罚款。

　　但该律师认为，由于新《物业管理条例》在解决此类矛盾方面没有实施细则，而且处罚的标准也未量化，所以即便房地局对物业公司进行了处罚，对物业公司而言也只是经济方面的损失。同时由于，新《物业管理条例》中没有明确规定老物业被辞退后何时进行移交工作，何时撤离，所以老物业仍然可以不走。所以，如果没有更为详细和可行的实施细则，业主们想换管家的念头恐怕还是很难实现。

　　上海地方法规呼之欲出

　　“其实，华升新苑的业主们目前面临的难题，在上海还是比较普遍的。近来上海发生了多起类似事件，光我本人就遇过5起这样的纠纷。”上海青蓝物业管理咨询有限公司总经理张建对记者说。他是上海物业协会理事，并参与了上海《物业管理办法》的制订工作。

　　他认为，导致这类问题频繁产生的主要原因就是，物业公司与业主委员会之间的关系没有协调好，缺乏沟通；同时，新《物业管理条例》中并没有明确规定新老物业公司如何进行交接，也没有规定新物业公司选举出后，老物业公司何时撤离。业主一旦选择了新的物业公司，新物业公司进驻面临难题时，业主委员会又会面临新的难题。

　　他还透露，明年年初即将出台的上海《物业管理办法》就是对新《物业管理条例》的补充，该《办法》进一步明确业主委员会、物业公司间的责权关系，同时对新老物业交替中产生的纠纷，提出了更为可行和细化的规定。他认为该《办法》的出台将明确相关主管部门的权力和职责，以对业主的合法权益提供更为切实的保障。

　　业内人士坦言问题还是出在物业公司本身

　　张建认为，之所以频繁出现业主对老物业公司不满，甚至炒掉老“管家”的现象，问题的根源还是出在物业公司自己身上。

　　首先，一些物业公司在保洁、治安等方面的工作做得不错，在账目上却时常存在混乱和不公布的问题。但无论存在什么样的理由，这部分也是业主十分关心的问题，所以一旦这方面出现问题，很可能招致业主的不满。其次，在服务态度上，很多物业公司都认为只要做好小区保卫工作就是尽责，但他们却忽视了物业管理除了管物，还有一方面就是服务人。毕竟物业管理仍是一个服务行业，业主就是顾客，但在很多物业公司眼里，业主却成了管理的对象，长期下去，双方的矛盾自然容易产生。

　　他认为最关键的问题在于，大部分物业公司缺乏与业主和业主委员会之间的有效沟通。实际情况下，部分物业公司与业主委员会之间是对立的关系，如果这种态度不扭转过来，物业公司将很难去了解他们的“上帝”究竟在想什么，矛盾自然也就很难调处了。

　　作者：董巍、韩爽

　　（来源：青年报）