土地出让令人心跳

　　一级土地市场的地价涨价对房价影响极大。一次次土地拍卖，不断地演绎楼市的晴雨冷热。2003年，许多根据土地价格判断房价走向的人，其情绪也随着地价而“直上直下”。2003年1月24日，新春第一次国有土地使用权拍卖会在王朝大酒店举行。

　　这次土地拍卖让人感觉是：理性与非理性共存。从数量比看，理性的开发商占大多数；从胜出者看，最终是非理性的开发商中标。较划算的是天雷巷B2地块。

　　占地230亩的新桥山水居住区项目。允许开发总建筑面积235800平方米，容积率1.54；楼面地价：2300元/m2。6家公司参与竞标，其中温州市城市建设开发有限公司以5.0551亿元中标。双井头居住区61亩被温州市房地产股份有限公司以5.009亿元中标，楼面地价高达5500元/m2左右，刷新了市区纯住宅楼盘的楼面地价。金迅达房开拿到的天雷巷B2地块是商住楼，楼面地价约4700元/m2。黄龙三期七号地块的中标单位是九洲房产，将建的全部是住宅，楼面地价3400多元/m2。

　　面对超过总底价82%的总标价和两个地块超乎想像的楼面地价（每平方米可销售建筑面积分摊到的地价），业内许多行家都叫“看不懂”，地价超出太高，市场如何接受？2003年7月25日，这次土地价格的拍卖也同样高得离谱。黄龙三期6#地块和站前东小区1#地块出让。中标价1.68亿元，楼面价格为4444元/m2。另一家房开以5247元/m2的楼面价中了站前东小区1号地块。2003年10月13日，市区汇昌河葡萄居住区两块国有土地的使用权出让，产生的中标楼面价却出奇的低，仅2500元/m2左右，远远低于前两次出让地块的楼面价。开标前，主持人呼吁参投的房开公司保持冷静，劝他们不要投出像黄龙三期6号地块那样的高价，但投标结果最后令人大跌眼镜。

　　前不久，经济技术开发区的两个小地块出让，又形成了4000元/m2以上的楼面地价。使急升后下跌的楼市有企稳之势。

　　土地价格定位、房价定位，必须以一定的市场经济环境为基础。既不能过度高于市场的承接力，也不能过低。地价高了，产生的高房价很难推出，开发商必须使尽浑身解数。地价低了，就会产生低房价吗？据笔者了解，拿到地块的开发商今后打算开出的房价并不低。温州楼市整体连年猛涨，房价也应“累了”，今后，那些地价房价极高的区域，房价可能呈现一定的滞涨状况，而有潜力的局部热点，在一定时期内仍会层出不穷。毕竟，温州城市水平尚处在初级阶段，大都市的建设目标还将从大范围、长期来支撑起温州楼市的巨大需求，而稀缺的土地，价格仍应呈现逐步攀升趋势。

　　本地楼市热度不减

　　2003年，房产投资数据：前11个月份房产投资额107.6亿元，同比增长7.6％，施工面积1615万平方米，同比增长25.6％，其中今年新开工的468万平方米，同比增长39.8％，竣工面积219.7万平方米，同比增长75.9％，商品房销售141.6万平方米，同比增长77.4％，销售额47.7亿元，同比增长101.1％。这一系列增长数据表明，温州楼市的投资交易和市场的活跃。

　　温州市区老百姓对房产的热情，继续成为支持2003年温州楼市活跃的重要力量。市区老城改造如火如荼，新城建设新景不断。从西边的黄龙、西进城口、江滨西路到东边的杨府山、城市中心区、经济技术开发区西片、江中的七都岛、灵昆岛，南至梧埏、茶山，正在开发的楼盘随处可见。

　　除了一向热闹的老城区外，新的最热闹的区域莫过于城市中心区（杨府山）一带了。国信嘉和花园的交房、绿洲花园的结顶成形，形成了楼价顶托，而假日花园投放初期形成的炒作，更是激起楼市的阵阵波澜。虽然人为炒作的气氛浓厚了些，但这一些，都从一个侧面表现了人们对新的城市中心区一带的重视，可以说这些楼市现象也在预演着未来，新城市中心区美好的前景，能从今日楼市的超常表现得到印证。

　　虽说，温州的楼市气氛出现过客观因素造成的短暂调整期。但由于温州市民对于房产投资特别爱好，以及房地产投放的阶段性稀缺，一些新楼盘还是在图纸上时，几乎无一例外的被人很快订走。新楼盘阶段性的稀缺、炒楼者队伍的扩大及其以前形成的赚钱效应，诸多因素一起形成了托起温州楼市温度与房价高度的强大力量。

　　写字楼开发渐受重视

　　长期以来，“温州缺少像样的写字楼”的话不绝于耳。“在温州找好的写字楼真是太难了”。市场对于写字楼的需求正在放大。2003年，温州写字楼开发迈开了结实的步子。一些业界人士的观点充分表明了办公物业的美好未来。

　　目前，规划在建的高档次写字办公楼有温州世贸中心、温州财富中心、华盟广场。从目前温州产业集聚及城市商业中心发展的趋向看，商业写字楼需求量在增大，而原先规划了写字办公一条街的车站大道一带，已当仁不让地成为写字楼发展重点地带。

　　中通房开董事长单忠杰说，中通公司造的中通大厦写字楼，一个平方米都不卖。一方面是公司的发展需要一个现代化的写字楼，另一方面我们也看到了写字楼投资的潜力。依照测算，除了利息，中通写字楼七八年应能收回投资。

　　巨龙房开开发的温州财富中心，位于时代广场西面的车站大道与锦绣路交叉口西南角地块。该地块开发写字楼，主要原因是目前商务写字楼供应不足，地理位置极其优越，投资回报率高，以及公司务实充分的准备。这座20多层高的写字楼，于2003年下半年开工，将用两年左右的时间完成。它根据温州市民的投资特点，分别进行了大小套型的的合理设置，以便使大家可以进行优化组合投资。建成后的财富中心，将是一座高科技、人性化的绿化环保写字楼。

　　中天房产的黄先生说，写字楼存在投资机会。现在写字楼出租的人较多，但是好的办公写字楼却难找。不少人办公司，对小套的写字楼的需求较旺；另外，现在不少有实力的公司要求租或买好的写字楼，主要从公司品牌及形象的方面考虑。目前的市场状况是：用来作写字楼的房子，比单纯居住的房子租金回报起码高30％以上。目前温州写字楼的开发才刚刚开始，需求旺盛，应存在投资机会。

　　朗兆营销公司董事长叶维坚以四点理由解释了2003年温州写字楼开发为什么取得进展：一是温州写字楼原先的开发量不足，占房产品种比重较小，这给今后写字楼的开发留下了空间；二是温州企业现在已经到了上规模、讲品牌、树形象的时候，上档次的写字楼有存在的必要；三是温州外贸呈现大幅增长的态势，外贸企业增多将带动写字楼需求增长，经济活跃，外来企业不断进驻温州是动力；四是写字楼的出租市场开始活跃，租金价格相对于住宅出租价格高得多，已经激发了投资者对于写字楼的欲望。

　　此外，数量不多酒店式公寓物业在温州也掀起了一阵涟漪。如经过包装上市的半岛都市公寓，西进城口的瑞特房开的单身公寓，以及先前的华厦都市公寓的被热捧和价格走高，也说明这类小的出租类用房存在一定的生存空间。

　　开发热点周边扩散

　　洞头 碧海潮生

　　2003年，楼市最风光的热点莫过于洞头。洞头房产一直是“久在深闺人未识”。但随着五岛相连工程的竣工，半岛工程的动工和深水港码头的建设开发，东海潮起，人们心中升起了对洞头房产美好前景的期待。而一些先行介入洞头房产开发的房产商以及投资商，充分显现了先知先觉者独特功能，在一个个利好消息出台的过程中，抢先把楼盘升值获利的机会握在手中。

　　华厦房开公司进行三盘岛别墅的开发，大都市房开在洞头新城的运作，华中房开在北岙的大动作。夏秋季节每到周末，去洞头看楼的人一拨又一拨，洞头楼价也在不经意间步步上升，个别楼盘突破了3000元/m2大关，这个海岛县的房价甚至超越了国内一些省会的房产价格。

　　龙湾 楼市风光

　　龙湾区楼市近年来随着大势而不断向好。区政府所在地永中街道的房产自2002年以来，即风生水起，罗东锦苑将此地房产推向高潮。2003年夏天，在状元镇，华丰锦园再起波澜，前来问询房产的人，挤满了开发商华丰房开的办公室。

　　苍南 风云再起

　　房地产业的魅力在灵溪等镇开始展现。今后八年内，苍南灵溪镇的七八万村民，将住进经过统一规划后建造的19个小区里。这些住宅小区的落成，也将全面提升灵溪镇的城市品位。浙闽轻工商贸城坐落于苍南灵溪镇，是一个集文化用品、教学用品、办公用品、体育用品及原材料、家电、通讯、服饰、鞋业等为一体的商城，它的崛起将进一步凸显灵溪作为轻工产品集散地的优势。

　　龙港龙金大道渐成投资热点。日前在龙港招标转让会上的一个龙金大道某地块投出了90万元/亩的高价，刷新了龙港土地招标转让的纪录，有行业人士预言：三年徘徊之后，龙港楼市开始复苏。龙港锦绣名园、国发花园等楼盘的相继开发，将重新激发龙港人追求理想家园的热情。

　　此外，还有瑞安城关镇、瓯海新桥镇、永嘉瓯北镇、瑞安塘下镇等经济强镇，均以其不同的个性独特的楼盘为代表，形成房地产的一个个局部热点。不断走出去的“温州人”2003年，爱好投资的温州人的力量越发被外地开发商看重了，温州人在中国房地产市场风光无限。

　　细心的人们不难发现，从年初到年末，一年当中，几乎天天都有楼盘展示，粗略统计，前来温州展销楼盘多达好几百个。一批批的温州人走出市门，由温州晚报首倡的看房团，已逐步打响了温州投资者的品牌。这些走出去的温州人，凭自己的睿智找到适合自己的房产，躲避市场风险，获取“淘金”的机会。

　　温州开发商出去越来越多，脚步也迈得越来越大。德力西在新疆，力天在内蒙古的首府广场，在温州几已尽人皆知。还有万丰在柳州的商贸城，温州开发商在山东的华泰广场商城，此外，温州开发商在上海、江苏、安徽、四川、云南、海南……全国各地，除了有限的几个省区之外，多有温州开发商的影子。

　　温州开发商走出去的做的项目多是在当地独一无二的。如呼市首府广场、柳州万丰温州商贸城、泰安华泰商城、桐庐嘉景星城……这些，在当地都是无可比拟的。走出去的温州投资者和温州开发商，在一定程度上促进了区域房产经济的发展和交流，进一步打响了“温州人”的品牌。

　　赘述一句，房地产投资是高风险项目，众多的前来推广的外地楼盘中，不免鱼龙混杂，含有不规范操作、赚一票钱就走的项目，希望投资者保持自己的清醒，注意趋利避害，有效规避风险。

　　中介市场风云激荡

　　三级市场的红牌子和品牌中介

　　对于房产中介行业来说，2003年，也是一个风云激荡，重新洗牌的年份。

　　2003年，温州从事三级市场房产转让中介服务的“红牌子”介绍所数量持续增长，至今已约有800余家。这么多“红牌子”，从总体上表明楼市二手房交易的活跃度。市房管局房产交易所的2002年全年房产交易数据显示，存量房交易的数量达13666宗，交易额为40亿元，今年前11个月，我市房屋交易13158件，成交额达48.03亿元，成交额较去年全年增长了20%。

　　二手房服务中介在外来品牌的进入下，也进一步呈现出品牌化趋势。2002年我爱我家在温州正式露面，温州本地才有家天下、中天房产、海螺置业、21世纪不定产、家园房产等品牌中介，2003年情势大变，在原“红牌子”的基础上，本地品牌中介的数量大大增加。联互、五好之家、金房子、安厦、益民、连通、奕源等品牌中介相继涌现。他们采用电脑网络，整合使用资源，适应了客户更快更好的需要。这一切充分显示，在内外力的作用下，温州本地“红牌子”进一步提升品牌、服务的要求。

　　2003年二手房中介市场，也并非一味闹猛。如在温州楼市受非典影响以及9月份停止上涨脚步以后，多数中介所房产成交数量急降，甚至很多天难成交一套，有的介绍所只能以介绍出租房业务来维持。还有一家外来房产中介公众房网，因温州市场经营利薄等因素影响，出于经营战略考虑，于上半年暂时退出了温州市场。

　　二级市场的营销代理公司

　　2003年，从事二级市场的营销代理公司猛增，至今已经达到70余家，而且数量还将增长。

　　这些温州房产营销代理公司的组成人员，多为长期从事房产策划中介服务工作的人。对温州民情了解至深者多，对温州人投资方式、心理十分了解，懂得如何引导客户。由于本地楼市一手房市场的闹猛，这些中介公司很难接到合适的楼盘，只能目光向外，这也成为解释为什么外地楼盘在温州推广的数量急剧增多的一个理由。

　　外地楼盘到温州销售推广，主要冲着温州人手中的钱。因楼盘品质、区域特点不同等原因，各营销代理公司，成功赚大钱的并不多，多数在维持成本的基础上赚一点微利，甚至有的亏本。

　　不少人以为，一手房营销策划赚大钱机会多，容易做。其实是一个认识误区，从目前的市场反应看，温州的营销中介，除了几家大品牌中介有少数务实不铺张的公司经营状况可以外，多数处在一个相对尴尬的境地。从业人员一方面自身基本功要好，另一方面还要在此基础上多看开发商的眼色行事。一些从业人员曾慨叹，这碗饭并不好吃。

　　同时，随着市场的发展，营销策划公司市场的重新洗牌也在不断进行。分分合合，在行内司空见惯，策划人员流动性极高。房产营销行业颇具前景，该行业的成长也能给人期待。人人都想做老板，营销策划公司能长大吗？如何长大？这将是今后业界不得不重视的话题。高素质人才是该行业发展的基础，人才之间形成的强大合力，是营销公司发展的强大推动力。（温州晚报）（来源：温州新闻网）